Selon le baromètre de PraxiFinance publié en avril 2025, des millions de propriétaires français se retrouvent aujourd’hui piégés dans une impasse financière inédite. Malgré un patrimoine immobilier important, 94 % des demandeurs voient leur accès au crédit bancaire traditionnel refusé pour des raisons strictement normatives. Leurs besoins – financer des frais de succession, aider leurs enfants ou rembourser des dettes fiscales – ne correspondent plus aux critères stricts imposés par les banques. Face à cette exclusion financière, le crédit hypothécaire apparaît comme une alternative essentielle pour éviter la vente forcée des biens.
Sommaire :
- La crise silencieuse du crédit immobilier en France
- Le profil des exclus du crédit traditionnel
- Les solutions alternatives au crédit bancaire traditionnel
- Études de cas : quand le crédit hypothécaire débloque des situations critiques
- Perspectives et enjeux pour 2025
La crise silencieuse du crédit immobilier en France
Un contexte financier qui exclut les propriétaires
Le premier trimestre 2025 révèle une tendance inquiétante dans le paysage financier français. Selon le baromètre PraxiFinance d’avril 2025, une nouvelle forme d’exclusion financière frappe désormais des propriétaires pourtant solvables. La hausse des taux d’intérêt, le durcissement des normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) et la frilosité des banques ont créé un environnement particulièrement restrictif.
Résultat : même les patrimoines les plus solides peinent aujourd’hui à obtenir un financement. Dans ce contexte, le crédit hypothécaire apparaît comme la bouée de sauvetage pour ces propriétaires confrontés à un système bancaire devenu trop rigide pour répondre à leurs besoins réels.
Les chiffres sont éloquents : 94% des demandes de crédit sont rejetées par les circuits traditionnels pour des raisons strictement normatives. Ce qui laisse des milliers de Français dans une impasse malgré des biens immobiliers souvent entièrement payés. Ce n’est pas leur solvabilité qui pose problème, mais la nature même de leurs demandes qui ne correspondent plus aux cases standardisées du système bancaire actuel.
Comme le souligne Boris Intini, Directeur Général de PraxiFinance : “Ce baromètre, c’est une alerte. Il donne une voix à ceux qu’on n’écoute plus : des propriétaires bloqués malgré leur patrimoine. En 2025, on peut posséder un bien d’un million d’euros… et ne pas obtenir 100 000 € de crédit !”
Des besoins légitimes systématiquement rejetés
Les banques traditionnelles refusent désormais catégoriquement de financer plusieurs situations pourtant courantes :
- Les soultes successorales,
- les dettes fiscales,
- les aides familiales,
- les contentieux et les trésoreries de confort sont systématiquement écartés des possibilités de financement.
Le crédit hypothécaire s’impose comme la seule solution pour ces propriétaires qui doivent faire face à des obligations financières immédiates sans pour autant vouloir se séparer de leur bien.
Cette situation touche particulièrement certains profils :
- les chefs d’entreprise cherchant des liquidités rapides,
- les retraités propriétaires exclus du crédit en raison de leur âge,
- les parents souhaitant aider leurs enfants pour un premier achat immobilier,
- les propriétaires en contentieux,
- et les héritiers devant régler des frais de succession.
D’après les données du baromètre, la répartition des demandes par motif est révélatrice : 27% concernent des besoins de trésorerie non-affectée, 16% l’aide aux enfants, 14% le développement d’entreprise, 11% les frais de succession, et 9% le règlement de dettes ou contentieux. Ces chiffres illustrent la diversité des besoins légitimes qui ne trouvent plus de réponse dans le système bancaire traditionnel.
Résultat : des milliers de foyers solvables sont bloqués. La seule issue proposée ? Vendre. C’est contre cette fatalité que le crédit hypothécaire se positionne comme alternative.
Le profil des exclus du crédit traditionnel
Une clientèle solvable, mais non conforme
L’analyse des 3 091 demandes de financement reçues au premier trimestre 2025 par PraxiFinance dresse un portrait précis des exclus du crédit bancaire. Ces demandeurs disposent en moyenne de 5 300 € de revenus mensuels et possèdent des biens d’une valeur moyenne de 400 000 €. Leur demande moyenne de trésorerie s’élève à 180 000 €, soit moins de la moitié de la valeur de leur patrimoine immobilier.
Le crédit hypothécaire répond particulièrement aux besoins de ces clients, solides financièrement, mais exclus du crédit traditionnel. Leur refus s’explique souvent par des critères purement normatifs :
- des revenus jugés insuffisants selon les grilles d’évaluation,
- un taux d’endettement théorique dépassé sans tenir compte du patrimoine réel,
- ou encore une demande de financement pour une trésorerie libre, non liée à un projet normé comme l’achat immobilier ou les travaux.
Selon l’article L313-1 du Code de la consommation, le crédit hypothécaire est défini comme “un contrat de crédit garanti par une hypothèque, un privilège immobilier comparable à une sûreté réelle, ou un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel”.
Le taux de concrétisation des dossiers après accord atteint un niveau impressionnant de 97 %. Ce résultat confirme l’adéquation de cette solution avec les besoins réels des emprunteurs. Il témoigne aussi de la qualité de l’accompagnement proposé.
Une répartition géographique significative
La cartographie des tensions patrimoniales révèle une concentration des demandes dans les régions à forte valeur immobilière. L’Île-de-France représente 55% des demandes, suivie par la région Provence-Alpes-Côte d’Azur (25%) et l’Auvergne-Rhône-Alpes (10%). Cette distribution s’explique par la valeur élevée du patrimoine immobilier dans ces zones, créant un paradoxe. Ainsi, plus le bien a de valeur, plus la frustration est grande face à l’impossibilité de mobiliser cette richesse sans vendre.
La région PACA a enregistré la plus forte hausse nationale, avec +48 % de demandes par rapport à l’année précédente. Cette progression spectaculaire concerne principalement deux profils. D’une part, les retraités souhaitant financer des travaux ou aider leurs enfants. Et, d’autre part, les chefs d’entreprise confrontés à des contentieux ou à des tensions de trésorerie.
Dans les zones urbaines à forte valeur immobilière — comme Paris intramuros, les Hauts-de-Seine, Nice, Cannes, Bordeaux, Arcachon, Annecy, Lyon 6e ou Aix-en-Provence — le crédit hypothécaire devient une solution particulièrement pertinente. Il s’adresse aux propriétaires disposant d’un capital immobilier important, mais exclus du système bancaire traditionnel pour leurs besoins de trésorerie.
Les solutions alternatives au crédit bancaire traditionnel
Le crédit hypothécaire : solution principale
Face à cette situation d’exclusion financière, le crédit hypothécaire de trésorerie s’impose comme la solution privilégiée. Désormais, il représente 67% des financements alternatifs mis en place. Ce dispositif permet d’adosser un prêt à un bien immobilier. Il offre ainsi la possibilité de dégager des liquidités sans avoir à vendre le bien. Proposé sous forme de remboursement amortissable ou in fine, il représente aujourd’hui l’outil le plus souple pour les profils exclus du crédit classique, malgré leur solidité patrimoniale.
Le crédit hypothécaire est particulièrement adapté aux dirigeants d’entreprise, aux retraités ou aux indépendants ayant besoin de trésorerie immédiate sans passer par les banques traditionnelles.
Juridiquement, le crédit hypothécaire est encadré par les articles 2323 à 2425 du Code civil, qui définissent les règles applicables à l’hypothèque. Ces textes assurent une sécurité juridique pour le prêteur comme pour l’emprunteur. Selon les données du baromètre, le délai moyen de mise en place d’une telle solution est de 43 jours. Une réactivité appréciable, notamment dans des situations souvent urgentes.
Les autres mécanismes de monétisation patrimoniale
D’autres solutions complètent l’arsenal des alternatives au crédit bancaire traditionnel.
La vente avec complément de prix (18% des cas)
Elle permet d’obtenir une avance de trésorerie en attendant la vente d’un bien, évitant ainsi de brader son patrimoine.
La vente avec faculté de rachat (12%)
Elle offre quant à elle une solution temporaire permettant de vendre un bien avec la possibilité de le racheter ultérieurement. Ainsi, elle s’avère particulièrement utile en cas de contentieux ou de menace de saisie.
La vente à réméré
Elle est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Le vendeur peut récupérer son bien dans un délai convenu moyennant remboursement du prix de vente et des frais. C’est une option juridiquement sûre pour ceux qui souhaitent maintenir un droit sur leur bien tout en obtenant des liquidités immédiates.
Le prêt viager hypothécaire ou la vente en nue-propriété temporaire (3% des solutions)
Dans certains cas spécifiques, notamment pour les personnes très âgées sans revenus suffisants, d’autres solutions peuvent être envisagées. Ainsi, le prêt viager hypothécaire ou la vente en nue-propriété temporaire offrent des alternatives précieuses au crédit hypothécaire classique.
Le prêt viager hypothécaire, encadré par les articles L315-1 à L315-23 du Code de la consommation, permet d’obtenir une somme d’argent sans avoir à effectuer de remboursement du vivant de l’emprunteur.
Études de cas : quand le crédit hypothécaire débloque des situations critiques
Sauver une entreprise en difficulté
Le cas de David, 49 ans, dirigeant marseillais, illustre parfaitement l’utilité du crédit hypothécaire dans un contexte entrepreneurial. Confronté à des difficultés de trésorerie, il devait injecter 300 000 € dans sa société. Malgré un bien immobilier estimé à 600 000 €, sa banque lui a opposé un refus catégorique, arguant qu’elle ne finançait pas “une entreprise en difficulté”. Grâce au crédit hypothécaire, il a pu obtenir la trésorerie nécessaire en moins de 45 jours, sauvant ainsi son activité.
Selon l’INSEE, environ 27 000 entreprises ont fait faillite en 2024. Une part significative de ces défaillances aurait pu être évitée avec un accès plus souple à la liquidité. Dans ce contexte, le crédit hypothécaire apparaît comme un enjeu non seulement individuel, mais aussi macroéconomique, en contribuant à préserver le tissu entrepreneurial français.
Financer des projets de vie après 70 ans
Hélène, 77 ans, veuve lyonnaise, propriétaire d’un bien de 500 000 €, souhaitait acheter un appartement plus accessible. Sa banque lui a refusé tout prêt, la jugeant “trop âgée”. Un prêt relais in fine sur 10 ans, adossé à son bien via un crédit hypothécaire, lui a permis de concrétiser son projet malgré l’âge discrimination dont elle a été victime.
Ce témoignage illustre clairement la discrimination par l’âge qui persiste dans le système bancaire français. Face à cette réalité, le crédit hypothécaire offre une réponse concrète. Il permet de restaurer un droit fondamental : celui de pouvoir porter des projets de vie à tout âge, en particulier lorsqu’on possède un patrimoine important.
D’autres cas similaires sont documentés dans le baromètre, comme celui de Jean-Pierre, 67 ans, retraité cannois, qui s’est vu refuser un financement pour 350 000 € de travaux essentiels sur sa maison d’1 million d’euros pour cause de “besoin trop important et emprunteur trop âgé”. Le crédit hypothécaire lui a permis de réaliser ces travaux indispensables sans avoir à vendre son bien.
Le crédit hypothécaire permet aussi de résoudre des situations familiales complexes. Claire, 58 ans, habitante de Neuilly-sur-Seine, devait faire face à 213 000 € de droits de succession sur un bien d’une valeur d’1 million d’euros reçu en indivision. Sa banque lui avait opposé un refus catégorique, refusant de financer des frais de succession. Grâce au crédit hypothécaire, elle a néanmoins pu régler cette somme et conserver sa part du bien.
Perspectives et enjeux pour 2025
Une tendance structurelle en forte croissance
L’évolution observée au premier trimestre 2025 montre une nette progression du recours aux solutions de monétisation patrimoniale. Les demandes ont augmenté de 37 % par rapport à la même période en 2024. Cette hausse significative confirme qu’il s’agit d’une transformation structurelle du paysage financier français, et non d’un simple phénomène conjoncturel.
Dans ce contexte, le crédit hypothécaire s’impose comme une réponse adaptée à cette nouvelle réalité. Certains profils enregistrent des hausses particulièrement marquées : +54 % pour les dirigeants et professions libérales, +29 % pour les retraités, et +61 % pour les propriétaires de biens estimés entre 400 000 € et 900 000 €.
Cette tendance s’explique en partie par les effets durables de la crise sanitaire du Covid-19. Depuis cette période, le rapport des banques au risque s’est profondément transformé. Les Prêts Garantis par l’État (PGE), conçus à l’origine comme des bouées de sauvetage temporaires, sont devenus un fardeau pour de nombreuses entreprises. Aujourd’hui, elles doivent rembourser ces prêts dans un contexte économique encore fragile.
Des défis à relever pour l’avenir du crédit en France
Le second trimestre 2025 s’annonce encore plus tendu. La hausse brutale des besoins de liquidités s’explique par l’accumulation des déclarations fiscales, des régularisations URSSAF et des remboursements des PGE contractés pendant la crise du Covid. Sans réponse bancaire adaptée, le crédit hypothécaire et les autres solutions de monétisation deviendront incontournables pour éviter une vague de ventes forcées.
Cette situation soulève des questions fondamentales sur l’avenir du crédit en France. Elle met en évidence la nécessité de repenser les critères d’octroi, en intégrant mieux la réalité patrimoniale des emprunteurs, au-delà de leurs seuls revenus. Longtemps considéré comme marginal, le crédit hypothécaire pourrait ainsi devenir un outil central de la finance personnelle dans les années à venir.
Comme le note Boris Intini, Directeur Général de PraxiFinance : “Ce ne sont pas les propriétaires qui sont en difficulté, ce sont leurs besoins qui n’ont plus de réponse bancaire.” Cette analyse résume parfaitement le paradoxe actuel : une France qui possède un patrimoine immobilier considérable, mais qui ne peut plus le mobiliser de façon fluide.
Face à cette situation, les prescripteurs traditionnels commencent à faire évoluer leur approche. Notaires, conseillers en gestion de patrimoine et avocats orientent désormais leurs clients vers des solutions alternatives, lorsque le système bancaire classique ne répond plus présent. Ce changement d’attitude témoigne de l’institutionnalisation progressive de ces solutions, longtemps considérées comme marginales.
La conclusion du baromètre PraxiFinance est sans appel : “La France du patrimoine a besoin de liquidités. La monétisation devient la seule alternative sérieuse à la vente.” Dans ce contexte, le crédit hypothécaire n’apparaît plus comme une solution de dernier recours. Il s’impose désormais comme un outil financier légitime et nécessaire, dans un paysage bancaire incapable de répondre aux besoins réels des propriétaires français.
