Aller au contenu

Immobilier

Le bail viager : une opportunité patrimoniale pour les biens d’exception ?

bail viager

Le marché du viager est en constante croissance, avec une hausse de 6 % en 2021, selon une source récente. Les seniors disposant d’une situation financière aisée devraient envisager une alternative intéressante pour leurs biens d’exception : le bail viager. Il est essentiel de comprendre son fonctionnement pour en apprécier les bénéfices. Dans cet article, nous allons explorer en profondeur ce mécanisme souvent méconnu avec l’aide de Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique®.

Le bail viager est-il une opportunité pour les vendeurs fortunés ?

Les seniors possèdent des biens immobiliers valant des milliards d’euros, mais qui restent bloqués jusqu’à leur décès. En moyenne, leurs enfants hériteront de ces biens lorsqu’ils auront eux-mêmes atteint l’âge de 60 ou 65 ans. Ce qui est souvent trop tard pour eux qui sont eux-mêmes devenus seniors ou grands-parents.

bail viager

Une opportunité pour les vendeurs fortunés !

Or, à cet âge, leur besoin d’argent est nettement moins important. C’est là qu’intervient le bail viager qui leur permet d’hériter immédiatement de 80 % de la valeur de leur bien immobilier sous forme d’argent. Ainsi, ils profitent de ce capital lorsque cela leur est vraiment utile, vers l’âge de 40 ou 45 ans.

Par ailleurs, pour les propriétaires de biens d’exception, le bail viager peut également constituer une option de gestion patrimoniale intéressante. Puisque ces propriétaires immobiliers peuvent récupérer une somme importante tout en restant dans leur logement. Ainsi, ils payent un loyer grâce à leurs autres ressources telles que des assurances-vie ou autres.

Le bail viager n’est pas seulement avantageux pour les propriétaires de biens immobiliers. Il s’adresse aussi aux investisseurs qui cherchent à diversifier leur portefeuille. Ces derniers bénéficient alors de montages intéressants. En cela, ils suppriment le risque de loyers impayés ou de locataires indélicats, tout en accédant à des biens d’exception à un prix avantageux. Mieux encore, en achetant le bien loué avec un prêt immobilier, ils peuvent déduire les intérêts du prêt de leurs revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers perçus. Le bail viager est donc une solution intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur patrimoine immobilier.

Ce qu’il faut savoir sur l’aspect financier et fiscal du bail viager

Sur le principe, le bail viager est un contrat de location qui permet au vendeur de rester dans le bien tout en payant un loyer à l’investisseur. Précisons que ce dernier ne pourra récupérer le bien qu’à son décès. De fait, c’est un équilibre à trouver entre les deux parties qui cherchent à optimiser leur situation.

Ainsi, ce type de bail de location représente une solution intéressante pour les propriétaires cherchant à monétiser leur bien tout en continuant d’y vivre. De même, cela constitue une opportunité pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille immobilier.

Quel est l’aspect financier du bail viager ?

Lorsqu’on établit un bail viager, le loyer doit être déterminé d’un commun accord entre les parties. Il se calcule en se fondant sur un repère objectif : la rentabilité locative du bien ou de biens similaires loués à proximité. Précisons que les charges, travaux d’entretien, assurances et impôts, doivent être répartis comme dans le cadre d’un bail d’habitation.

Notons que la durée du bail est égale à la durée de vie du vendeur. De plus, le prix de vente du bien est calculé en comparaison avec le prix du marché de biens identiques vendus. Toutefois, on y applique une décote d’environ 10 % ou 20 %. Cette décote se justifie par la privation d’un droit important de l’acquéreur : l’occupation immédiate par lui-même.

Quelle est la fiscalité pour le vendeur ?

Le bail viager, un montage financier apparemment complexe, se révèle en fait plus simple que l’on ne le pense. Les frais de notaire, payés par le locataire, sont calculés sur une somme correspondant à 10 ans de loyers. De plus, le vendeur bénéficie d’une exonération de la plus-value immobilière s’il vend sa résidence principale ou si le bien immobilier a été acquis il y a plus de 30 ans.

L’acquéreur, quant à lui, a une fiscalité semblable à celle d’un investissement classique. Il paie des frais de notaire sur 80 % ou 90 % de la valeur vénale. De même, il doit déclarer des revenus fonciers. Cependant, l’avantage majeur est que le locataire n’a plus à se soucier de la qualité du locataire.

Quel choix faut-il faire entre le bail viager et le viager occupé sans rente ?

Ce choix entre le bail viager et le viager occupé sans rente est une décision qui doit être prise avec rationalité en fonction de la stratégie patrimoniale des vendeurs. En effet, tout dépendra de la somme d’argent immédiatement disponible pour les enfants.

Prenons l’exemple d’un couple de 75 ans, propriétaire d’une villa à Arcachon d’une valeur de 800 000 €, dans laquelle ils souhaitent vivre le plus longtemps possible. Le mari est un médecin retraité avec une très bonne retraite complétée par deux studios loués à l’année. La villa peut être louée à 1 600 €/mois, mais avec une espérance de vie qui les amène aux alentours de 93 ans. Ainsi, leurs deux enfants hériteront probablement à 63 et 66 ans.

Simulation avec le bail viager

  • Prix de vente : 800 000 € X 90 % = 720 000 €
  • Frais de notaire sur le bail viager : 1 600 € x 120 mois = 192 000 € x 8 % = 15 000 €.
  • Somme perçue nette et immédiate = 705 000 € net d’impôt sur le revenu et net d’impôt sur la plus-value immobilière.

Il est possible de “monétiser” une somme importante grâce au bail viager, sans avoir à payer de taxes. Cette somme peut être donnée hors droits de succession à leurs enfants (jusqu’à 100 000 €). Et, le reste peut être investi dans des produits d’assurance-vie, des parts de SCPI, ou d’autres types d’investissements.

De plus, il est également possible d’acheter un bien immobilier en démembrement en centre-ville pour y habiter à l’avenir. Ainsi, les parents donnent la nue-propriété aux enfants et gardent l’usufruit. Le bail viager permet donc d’obtenir une somme supérieure au 100 % bouquet d’un viager occupé sans rente, offrant ainsi une solution intéressante pour la gestion patrimoniale.

Simulation avec le viager occupé sans rente

Le barème DAUBRY, accepté par la Cour d’Appel de Bordeaux, indique que la moins-value en capital du droit d’usage et d’habitation est de -52,3%. Le couple peut ainsi vendre leur bien immobilier occupé pour 381 400 € au lieu des 800 000 € en vente au comptant. En outre, ils économisent un loyer mensuel de 1 600 €. Ce qui représente un capital de 345 600 € sur les 18 années restantes de leur espérance de vie.

Les vendeurs dans cette situation ne reçoivent que 381 400 € immédiatement. Soit environ 50 % de ce qu’ils auraient perçu en vendant leur bien immobilier au comptant avec un bail viager. Ils économisent cependant un loyer durable. En fin de compte, aucune solution n’est idéale. Mais, le bail viager offre de belles perspectives pour monétiser sa résidence principale au bon moment. À condition de l’inclure dans une stratégie patrimoniale et familiale globale.

“ Avant de penser au bien immobilier en tant que tel, il y a, en effet, un élément fondamental à considérer : l’humain. Il n’y a pas de vente en viager réussie sans éthique ni relation de confiance !” – Dominique Charrier, fondateur de Viager Ethique®.

Étiquettes:
nv-author-image

Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

Laisser un commentaire