La division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet, en elle-même, de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires autonome, faute d’un vote des copropriétaires concernés.
Peut-on créer une copropriété dans la copropriété ? La loi du 10 juillet 1965 a prévu deux situations dans lesquelles un nouveau syndicat peut être créé.
En effet, afin de conserver l’unité de la copropriété, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadre la création de groupements adjoints au syndicat principal. Il n’est possible de créer un syndicat secondaire au sein de la copropriété que dans les conditions prévues à l’article 27. Ainsi, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, aux conditions de majorité prévues à l’article 25, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ».
L’article 28 prévoit la possibilité d’une scission de copropriété ou de retrait d’un ou de plusieurs copropriétaires après l’accord de l’assemblée générale. La division du syndicat entraîne la création d’entités séparées et la dissolution du syndicat initial.
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Versailles, 13 juin 2016), que, par acte du 31 mai 1983, l’immeuble situé […] , composé de deux lots, a été placé sous le régime de la copropriété ; que, par acte du 30 mai 1984, le lot n° 2 a été divisé et remplacé par les lots n° 3 à 12 ; qu’une assemblée générale du 21 juin 2011 a, en sa résolution n° 5, décidé de contester la légalité du modificatif de l’état descriptif de division du 30 mai 1984 ; que M. Vidal X…, propriétaire des lots n° 3, 8 et 9, a assigné le syndicat des copropriétaires et la SCI […], propriétaire du lot n° 1, en annulation de la résolution du 21 juin 2011 ; que le syndicat des copropriétaires a appelé la société groupe immobilier Europe à l’instance ;
Attendu que, pour accueillir la demande, l’arrêt retient que l’existence de “copropriétés verticales autonomes”, dont la création ne dépend pas de l’accord de la “copropriété horizontale”, mais de la seule volonté des propriétaires concernés, est consacrée par le règlement de copropriété du 31 mai 1983 et que l’acte du 30 mai 1984, qui est un modificatif de l’état descriptif de division, crée une copropriété verticale soumise au statut de la loi du 10 juillet 1965, que la naissance de cette copropriété verticale implique nécessairement la mise en place d’un syndicat des copropriétaires autonome par rapport au syndicat de la copropriété horizontale, improprement intitulé “secondaire”, alors que sa création ne relève pas des dispositions de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, et que la copropriété ainsi créée n’est pas une copropriété secondaire, mais une copropriété autonome et distincte ;
Qu’en statuant ainsi, alors que la division d’un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
[…]
Cour de cassation chambre civile 3
Audience publique du jeudi 18 janvier 2018
N° de pourvoi: 16-26072
Publié au bulletin Cassation
M. Chauvin (président), président
SCP Boullez, SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat(s)
ECLI:FR:CCASS:2018:C300005
Décision attaquée : Cour d’appel de Versailles , du 13 juin 2016
