L’encadrement des loyers à Paris est-il vraiment respecté ?

L'encadrement des loyers à Paris est-il vraiment respecté ?

L’encadrement des loyers à Paris faisait son grand retour l’année dernière. Meilleurs Agents dévoile le bilan de ce dispositif en se basant sur 5 5 00 annonces. L’encadrement des loyers est-il respecté dans les annonces des agences immobilières ?

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Comprendre l’encadrement des loyers

En 2014, la loi Alur (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) mettait en place le dispositif de l’encadrement des loyers pour les zones “tendues”. La loi imposait ce dispositif à Paris, comme à Lille. Cette mesure a permis de stabiliser les prix des loyers dans la capitale pendant deux ans. Malheureusement, suite à une faille légale, elle s’éteignait…

Pourtant, il y a un an, l’encadrement des loyers faisait de nouveau surface. C’est pourquoi la plateforme spécialisée dans l’estimation immobilière, Meilleurs Agents, s’y intéresse aujourd’hui. On se demande alors, s’il est réellement respecté à Paris ?

Car aujourd’hui, quand on cherche un appartement en location à Paris, les prix restent encore exorbitants ! Alors, les propriétaires jouent-ils vraiment le jeu ?

Un logement sur deux se loue trop cher à Paris

En effet, on constate que plus d’une annonce sur deux ne respecte pas l’encadrement des loyers à Paris (53 %). Ce phénomène augmente radicalement quand il s’agit des logements localisés dans les arrondissements les plus chers de Paris. C’est-à-dire : le 6e arrondissement (70 %), le 7e (60 %) et Paris Centre (67 %). D’ailleurs, les plus petites surfaces sont les plus touchées par cette augmentation.

On constate que près de 80 % des annonces d’appartement d’une surface de moins de 20 m2 sont illégales. La part des annonces illégales est alors de 45 % des annonces pour les appartements de 60 à 80 m2.

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Plus d’un logement sur deux est loué trop cher

 

De plus, le dépassement atteint en moyenne les 130 € par mois soit 1500 € par an. Ce qui représente un excès total de 13 % du loyer plafonné. Dans les autres arrondissements, les petites surfaces sont une fois de plus perdantes car leur loyer dépasse de 22 % son loyer de référence.

Malheureusement, les abus peuvent aller bien au-delà. Dans le quartier de la plaine Monceau (17e), il faudra compter 1000 € par mois pour un appartement deux pièces de 18 m2, datant de 1900. Pourtant il devrait être affiché à 555 € maximum !

“Ce sont malheureusement les petits logements qui sont le plus dans l’illégalité ; alors que ce dispositif devait justement protéger les locataires de ce type de surfaces…” – Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

L’encadrement des loyers freine la hausse des prix

L’efficacité de l’encadrement des loyers est pourtant bien réelle. D’ailleurs, depuis sa mise en place en juillet 2019, ce dispositif freine la hausse des prix de la location. Pourtant les prix de la location avaient augmenté d’environ 7 % depuis 2017.

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L’encadrement des loyers freine la hausse des prix des locations

 

“Même si les bailleurs ne respectent pas cette nouvelle mesure, ce dispositif a au moins réussi à freiner la hausse des prix des locations dans la Capitale.” – Thomas Lefebvre.

Par ailleurs, Meilleurs Agents constate une légère baisse durant les 6 premiers mois qui suivent l’implémentation du plafonnement. Néanmoins, depuis le début de l’année, la tendance haussière repart de plus belle.

Cette situation peut s’expliquer par le peu de recours déposés. En effet, la complexité de la procédure n’incite pas les propriétaires à respecter à la lettre l’encadrement.

Un dispositif mal ajusté

Les propriétaires bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers ne sont pourtant pas tous mal intentionnés ! En effet, les résultats de l’enquête révèlent également un mauvais calibrage du dispositif.

À savoir que l’encadrement des loyers prend en compte un loyer de référence attribué par quartier. Plus précisément, le loyer de référence moyen par quartier et par type de bien est calculé comme une moyenne pondérée par la répartition du parc de logements parisiens en fonction des époques de construction.

En l’occurrence, cette référence ne prend pas en compte toute l’hétérogénéité du marché immobilier parisien. La réalité du marché, c’est que d’une rue à l’autre, tout peut changer. Ainsi, le loyer de référence ne devrait pas être établi par quartier, mais à l’IRIS comme c’était le cas à Lille.

Pour rappel, l’IRIS ou « Ilots Regroupés pour l’Information Statistique » constitue la brique de base en matière de diffusion de données infra-communales.

“Pour affiner encore plus ce dispositif, il faudrait davantage prendre en compte l’ensemble des caractéristiques impactant la valeur du loyer.” – Thomas Lefebvre

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Prix de l’immobilier dans le 18e arrondissement

 

Par exemple, dans le quartier Clignancourt du 18e arrondissement Parisien, le loyer de référence (27,5 € pour un deux pièces datant de 1946) est le même que pour des biens très recherchés sur la place des Abesses !


Étude Meilleurs Agents réalisée en juin 2020 à partir des annonces de locations non meublées publiées par des agences immobilières entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020 (5 500 annonces) et des loyers de référence (pour des biens non meublés) disponibles par quartier et type de bien à Paris en vigueur entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020.


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