Le marché de l’investissement locatif connaît un renouveau en 2025, selon SeLoger. Après plusieurs années de ralentissement, les conditions deviennent plus favorables pour les investisseurs immobiliers. La correction des prix (-4,9% en moyenne depuis 2022), combinée à la hausse des loyers (+8%) et à l’amélioration des conditions de crédit, crée une fenêtre d’opportunité inédite. L’équipe scientifique de SeLoger révèle désormais quelles villes offrent les meilleures perspectives d’investissement locatif autofinancé, avec un apport minimal pour un appartement de type 2 pièces de 40 m².
Sommaire :
- Le retour de la rentabilité dans l’investissement locatif
- L’apport financier : un indicateur clé pour l’investissement locatif
- Les meilleures villes pour un investissement locatif sans apport
- Comment sécuriser son investissement locatif en 2025
Le retour de la rentabilité dans l’investissement locatif
Une amélioration significative du contexte économique
Ces dernières années, l’investissement locatif a traversé une période difficile en France. Le durcissement des conditions de crédit, couplé à une rentabilité faible et une régulation peu favorable (encadrement, fiscalité et DPE), a fortement compromis l’attractivité de ce type de placement. Mais 2025 marque un tournant. La baisse progressive des taux d’emprunt immobilier se confirme. Mais, elle intervient dans un contexte bien particulier : un marché où les prix ont déjà amorcé une correction notable. Depuis juillet 2022, les valeurs affichent un recul moyen de 4,9 % en France.
Autrement dit, la détente des taux s’accompagne d’un réajustement des prix, ce qui redessine les conditions d’accès à la propriété pour de nombreux ménages.
Cette correction, accompagnée par une hausse continue des loyers de +8% sur la même période, redonne un second souffle aux investisseurs en quête de rendement. Ainsi, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2% en moyenne en France depuis début 2025, contre 4,6% en juillet 2022, soit une progression remarquable de +13% en trois ans.
D’après les données de SeLoger, la rentabilité brute se calcule simplement : on rapporte le loyer annuel perçu au prix d’achat du bien, sans intégrer ni les charges, ni la fiscalité. Cette méthode offre une première estimation rapide de la performance d’un investissement locatif. Mais, attention : pour évaluer un projet dans sa globalité, ce chiffre doit être mis en perspective. D’autres indicateurs sont indispensables pour apprécier la rentabilité réelle, comme la rentabilité nette, le cash-flow ou l’effort d’épargne.
Paris : un cas d’étude révélateur pour l’investissement locatif
Le phénomène est encore plus marqué dans la capitale. À Paris, la rentabilité brute atteint désormais 4,1% en moyenne, contre seulement 3,3% en 2022. Cette progression de 0,8 point de pourcentage en trois ans s’explique par une baisse moyenne des prix de -10,3% et une hausse des loyers de +12% sur la période.
Cette dynamique trouve son origine dans le report massif de la demande d’achat vers la location. En effet, la forte hausse des taux d’intérêt a exclu une partie croissante des ménages de l’accession à la propriété.
Ce phénomène a renforcé la pression sur le marché locatif, notamment dans les zones déjà tendues, comme les grandes métropoles. Résultat : une double dynamique s’est enclenchée. D’un côté, les prix à l’achat continuent de baisser. De l’autre, les loyers poursuivent leur hausse. Cette combinaison a un effet direct. Elle booste mécaniquement la rentabilité brute des investissements locatifs, même sans modification des conditions de financement.
L’apport financier : un indicateur clé pour l’investissement locatif
Au-delà de la rentabilité brute
Même si la rentabilité brute est en hausse, elle ne suffit pas à elle seule pour guider les décisions d’un investisseur avisé. En effet, pour évaluer la viabilité réelle d’un projet locatif, il faut aller plus loin. L’effort financier demandé reste un indicateur clé.
Autrement dit, il est essentiel d’analyser le montant que l’investisseur devra mobiliser au départ, pour que les loyers perçus couvrent les mensualités de crédit ainsi que l’ensemble des frais annexes. C’est à ce niveau que se joue l’équilibre financier du projet, bien au-delà des apparences offertes par un taux brut attractif.
Comme le souligne Alexandra Verlhiac, Économiste Senior chez SeLoger : “La hausse des loyers et la correction des prix ont certes amélioré la rentabilité brute, mais la capacité à générer des revenus reste le principal facteur limitant pour les investisseurs dans un contexte de taux élevés. Bien qu’ils aient amorcé une décrue progressive ces derniers mois, ils restent au-dessus des niveaux observés avant 2022, ce qui joue énormément sur l’intérêt financier d’un investissement immobilier.”
Dans son analyse, SeLoger apporte une définition claire du loyer net de charges. Il s’agit du loyer charges comprises, auquel on soustrait la taxe foncière (dans le cadre du régime LMNP, non imposé), les charges de copropriété, ainsi que les frais d’entretien courant. Cette méthode permet d’aller plus loin que la simple rentabilité brute. Elle offre une vision affinée du revenu réellement généré par le bien, et surtout, elle permet d’évaluer plus justement la capacité du logement à s’autofinancer. C’est un indicateur clé pour les investisseurs qui cherchent à construire un projet solide, équilibré et durable.
L’évolution de l’apport nécessaire
Entre 2020 et 2023 (point le plus haut), l’apport moyen en France nécessaire pour investir dans un appartement de 2 pièces qui s’autofinance a presque doublé, passant de 46 000 € à 80 000 €. Cette augmentation significative était principalement due à la hausse combinée des prix immobiliers et des taux d’intérêt. Bonne nouvelle pour les investisseurs : en 2025, ce montant redescend à près de 70 000 € en moyenne, grâce à la correction des prix et à la stabilisation des taux.
Alexandra Verlhiac précise toutefois : “Même si ce montant représente en moyenne une partie très importante du prix total d’achat frais inclus, 42% en moyenne, il cache des disparités géographiques très fortes avec des opportunités d’investissement locatif très intéressantes.”
SeLoger calcule le montant de l’emprunt possible avec une mensualité égale au loyer net de charges, sur 20 ans avec un taux de 3,35%. L’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance est donc le montant nécessaire pour que la mensualité du crédit soit égale au loyer perçu net de charges (impôts et frais).
Les meilleures villes pour un investissement locatif sans apport
Les critères déterminants pour un bon investissement locatif
Savoir quand investir est essentiel, mais savoir où investir l’est tout autant. Un bon rendement brut peut dissimuler des risques significatifs de vacance ou de dépréciation du bien, en lien avec le tissu économique local, la tension locative ou encore la solvabilité des ménages.
Pour objectiver son analyse, l’équipe scientifique de SeLoger croise trois indicateurs clés :
- La rentabilité brute, soit le ratio entre le loyer annuel perçu et la valeur du bien.
- L’apport nécessaire à l’autofinancement, qui mesure l’effort financier initial requis pour que les loyers nets couvrent les mensualités et les charges.
- Un indice de risque économique local, basé sur des données démographiques, d’emploi et de taux de vacance.
Cet indice de risque est particulièrement innovant. Concrètement, il s’exprime sous la forme d’un score global allant de 1 à 5, qui reflète le niveau de risque associé à un investissement dans une ville donnée. Ce score repose sur deux composantes distinctes : le risque de vacance locative et le risque de dépréciation du bien.
Le premier intègre plusieurs critères locaux : la part de logements vacants, la part de ménages locataires dans le parc privé, la proportion de petites surfaces louées (studios notamment), et le nombre d’étudiants rapporté à la population totale. Autant d’éléments qui influencent la stabilité de la demande locative.
Le second se concentre sur la dynamique économique et démographique du territoire. Ainsi, il tient compte de l’évolution démographique entre 2014 et 2019, du taux de chômage observé au deuxième trimestre 2021, ainsi que des fluctuations des prix de l’immobilier. Enfin, il évalue aussi le pouvoir d’achat local, pour refléter au mieux la réalité économique du territoire.
Ce triple filtre permet d’identifier les villes offrant le meilleur compromis entre rentabilité, accessibilité et résilience économique pour un investissement locatif optimal.
Top 5 des villes françaises pour un investissement locatif autofinancé
SeLoger a sélectionné cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants où l’investissement locatif permet, en 2025, d’acquérir un T2 de 40 m² sans aucun apport initial. Dans ces communes, avec une mensualité de crédit équivalente au loyer net de charges (taxe foncière, impôts, charges de copropriété, frais d’entretien courant), l’apport nécessaire est même négatif.
En pratique, il reste bien sûr nécessaire d’apporter au minimum la valeur des frais de notaires et d’agence. Mais, l’avantage est considérable. Puisqu’avec un financement à 100% de la valeur du bien, l’investisseur peut dégager un bénéfice mensuel positif dès le premier mois !
Voici le top 5 des villes pour un investissement locatif sans apport en 2025 :
- Châlons-en-Champagne. Des prix d’achat pour un 40 m² très accessibles (66 752 € en moyenne, frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet.
- Limoges. Une excellente rentabilité brute de 8,4%, parmi les plus élevées du classement.
- Évry. Avec 7,6% de rentabilité brute, cette ville de la grande couronne parisienne offre un bon compromis entre accessibilité et proximité avec la capitale.
- Niort. 7,2% de rentabilité brute et un marché local dynamique porté par le secteur des assurances.
- Poitiers. 6,7% de rentabilité brute, une ville universitaire assurant une demande locative constante.
Ces cinq villes présentent un bon équilibre entre rentabilité, niveau d’apport et solidité structurelle du marché local. Ce qui en fait des destinations privilégiées pour l’investissement locatif en 2025.
Comment sécuriser son investissement locatif en 2025
L’importance d’une analyse approfondie du marché local
Comme l’affirme Alexandra Verlhiac : “Si 2025 peut marquer une fenêtre d’opportunité pour investir, l’accès au marché reste plus sélectif : l’apport exigé est plus élevé qu’il y a quelques années. Cependant, les cartes de la rentabilité ont été rebattues, et de nombreuses opportunités ont émergé selon les territoires.”
Pour sécuriser un investissement locatif en 2025, la connaissance fine de la localité demeure essentielle. Il convient d’analyser la rentabilité brute et le montant d’apport nécessaire. Mais également les facteurs de risque locaux comme le taux de vacance, la démographie et la dynamique économique de la zone.
Anticiper les évolutions du marché
Dans un contexte économique encore incertain, la prudence est de mise. Il devient donc essentiel d’anticiper l’évolution des taux d’intérêt et des conditions de crédit. Cela permet de mieux sécuriser l’autofinancement à long terme d’un bien immobilier.
En parallèle, les investisseurs les plus attentifs garderont un œil sur les politiques monétaires en cours. Ils suivront également de près les grandes tendances du marché immobilier. Objectif : optimiser le moment de leur acquisition et agir au bon moment.
SeLoger, grâce à ses nouveaux indices d’analyse des loyers développés pour les appartements comme pour les maisons dans toutes les communes de France métropolitaine depuis 2018, offre une lecture précise des dynamiques de rentabilité locative à l’échelle locale. Un outil précieux pour les investisseurs souhaitant identifier les meilleures opportunités d’investissement locatif dans un marché en pleine mutation.
