Investir en immobilier : Focus sur « Le Prêt Relais Rachat » : une solution intéressante pour les secundo-accédants
Idéalement, il est conseillé de vendre son logement avant d’en racheter un autre. Mais il n’est pas toujours possible de procéder dans cet ordre. Dans un peu moins de 20% de nos dossiers de secundo-accédants, les achats et les ventes sont signés le même jour. Pour les autres, il est nécessaire de contracter un prêt relais auprès d’une banque afin de pouvoir financer sa nouvelle acquisition. Deux solutions existent aujourd’hui pour y parvenir : il est possible de contracter un prêt relais classique ou encore un prêt « relais rachat ».
Investir en immobilier : Le prêt relais, le montage « classique »
Dans le premier cas, le prêt relais consiste pour la banque à procéder à une avance sans attendre la revente de votre logement. Tant que vous n’avez pas trouvé de vendeur, vous devez donc rembourser les échéances de ces prêts (ancien long terme, relais, nouveau crédit long terme) et éventuellement les intérêts.
Concrètement, avec ce type de crédit, vous avez la possibilité d’emprunter généralement jusqu’à 70% de la valeur du bien que vous revendez, après déduction du capital restant dû de l’ancien prêt. La durée du crédit relais est d’un an, renouvelable une fois. Vous avez donc un délai de deux ans maximum pour vendre votre logement.
Investir en immobilier : Le prêt relais rachat, un endettement moins élevé
Un autre dispositif moins connu existe. Une poignée de banques le propose sous le nom de prêt « relais rachat » ou encore de prêt « achat revente ». Son principe est le même que le crédit relais traditionnel. La banque vous accorde une avance que vous remboursez lors de la revente de votre ancien bien.
Mais avec le prêt « relais rachat », vous n’avez d’une part qu’une seule ligne de crédit à un taux d’intérêt unique. Ainsi, vous bénéficiez d’une seule mensualité, que vous pouvez lisser et optimiser en fonction de la revente du bien. D’autre part, son mode de calcul spécifique fait en sorte de ne pas alourdir votre niveau d’endettement contrairement à celui du crédit relais classique. Cela permet donc à un acquéreur qui est déjà relativement endetté de pouvoir être éligible. La durée du prêt relais rachat est identique à celle d’un prêt relais classique. Il dure 12 mois et est renouvelable une seule fois.
Des coûts globalement plus élevés
Il faut néanmoins prendre garde ! Le coût du prêt « relais rachat » est globalement plus important que celui d’un prêt relais classique. Les frais de garantie et les pénalités appliquées alourdissent le coût total de l’opération. Il est donc préférable de privilégier un prêt relais rachat en l’absence totale de visibilité sur la revente du bien faisant l’objet du relais. De plus, cela s’applique lorsque l’endettement de l’emprunteur reste trop élevé pour obtenir un prêt relais classique. Cette décision donc doit se faire au cas par cas, notamment à l’aide d’un courtier en crédit qui vous peut vous aider à négocier l’offre la plus adaptée et la plus avantageuse.
Prenons l’exemple d’un couple qui vient de faire l’acquisition d’un bien pour 500.000 euros et met en vente son ancien logement au prix de 300.000 euros. Son capital restant dû sur son prêt s’élève à 100.000 euros pour une échéance au 31 janvier 2030. Il gagne 5.000 euros de revenus nets par mois et ses mensualités s’élèvent actuellement à 1.000 euros.
Dans le cadre d’un relais classique :
- Mensualités : 2.786 euros sur 12 mois
- Taux d’endettement : 2.786 / 5.000 = 56%
Dans le cadre d’un crédit relais rachat :
- Mensualités : 1.927 euros sur 12 mois
- Taux d’endettement : 1.927,22 / 5.000 = 39%
Cependant, le coût total du crédit relais rachat reste supérieur. Les pénalités de rachat anticipé du prêt à long terme initial s’ajoutent. Mais également des frais de garantie plus élevés, non indiqués dans l’exemple ci-dessus.
