Nous avons posé quelques questions à Bertrand Sliosberg, PDG de la société Atelier Parisien de Surélévation. Il nous parle du métier de promoteur aérien et nous fait découvrir les avantages de la surélévation pour les copropriétés.
Présentez-nous l’Atelier Parisien de Surélévation en quelques mots…
Je m’appelle Bertrand Sliosberg, je gère la société Atelier Parisien de Surélévation et je suis promoteur aérien. C’est un concept un peu nouveau, relativement méconnu, qui a été mis en place grâce à la loi Alur en 2014.
Le métier de promoteur aérien consiste à acheter des droits à construire auprès des propriétaires au-dessus des immeubles.
C’est extrêmement intéressant dans la mesure où il y a des milliers d’immeubles plus bas que les immeubles voisins à Paris. On est dans une configuration de “dent creuse”. La loi nous autorise à combler cette dent creuse et à monter à la hauteur des immeubles mitoyens.
Est-ce que vous pouvez nous parler de l’intérêt de cette surélévation ?
C’est une offre magique ! C’est un vrai partage de valeur, celui d’un projet immobilier avec les copropriétaires. Cette opération apporte de nombreux avantages.
Le premier avantage : c’est que les copropriétaires n’ont pas avancé un seul euro. Nous finançons l’intégralité des opérations immobilières.
Deuxièmement, nous payons les droits à construire en rénovation structurelle de l’immeuble. À savoir, nous finançons la mise en place d’un ascenseur, la rénovation des escaliers, le ravalement des façades avec éventuellement une isolation par l’extérieur. De cette façon, nous réinvestissons au profit des copropriétés, les appels de charges de la part des syndics. Parfois très lourds à porter pour les copropriétaires.
Le troisième avantage, c’est la valorisation des appartements à la fin des projets. Puisque l’immeuble est redevenu tout neuf. Enfin, si vous me permettez un dernier avantage parce qu’il y en a plein… C’est le fait d’accueillir de nouveaux copropriétaires dans une copropriété. En effet, il y a création de nouveaux lots, et par conséquent, une baisse des tantièmes respectifs de chaque copropriétaire. Donc, cela va avoir aussi un impact sur les charges payées tous les trimestres.
Est-ce qu’il n’y aurait pas des freins et des difficultés qu’il faut surmonter en copropriété ?
Oui, vous avez raison. Toutes les opérations de surélévation ne sont pas forcément intuitives ni même réalisables ! Bien que l’o comptabilise pas moins de 11.000 immeubles surelevables à Paris, nous n’obtenons pas 11.000 surélévations réelles !
Car, nous devons tenir compte des contraintes liées aux règles de l’urbanisme, du plan local d’urbanisme, des autorisations accordées par les Bâtiments de France (ABF) ou encore la Commission du Vieux Paris… Il est indéniable que le volet administratif soit un frein avec toutes ces autorisations à valider auprès des bons services…
Ensuite, il faut également considérer un certain nombre de critères techniques. Est-ce que l’on peut accéder au toit ? Est-ce qu’il faut déposer le toit ou est-ce un toit plat ? Y a-t-il des travaux de renforcement de structure dans l’immeuble à réaliser, ou non ? Comme on vient de l’évoquer, il y a beaucoup de contraintes techniques et administratives, mais le plus difficile est peut-être d’obtenir l’aval de toute la copropriété.
C’est un processus relativement complexe dans certaines copropriétés, avec des dizaines de copropriétaires à convaincre. Ainsi, il faut passer du temps pour expliquer et donner du sens au projet pour que finalement on puisse obtenir un accord unanime de la copropriété.
Alors, une fois toutes ces étapes validées, c’est un projet extrêmement bénéfique pour toutes les raisons que je viens de vous citer. D’autant plus que les copropriétaires ne supportent aucun risque. Nous prenons à notre charge, le poids financier du projet.
Ce projet de surélévation reste quand même un véritable parcours du combattant. Comment pouvez-vous accompagner les copropriétés ?
Nous devons nous entourer des bonnes personnes. Pour cela, on travaille avec des architectes qui ont déjà réalisé des surélévations, des bureaux d’étude structure… En premier lieu, nous réalisons une étude de sol. Donc il y a toute une équipe à monter avec les constructeurs afin de conduire de bout en bout un projet de la façon la plus fluide possible.
En parallèle, en tant que promoteur, nous assurons l’assise financière qui va nous permettre de garantir le financement du projet de surélévation. À notre avis, le seul moyen pour pouvoir financer un projet de bout en bout sans qu’il y ait le moindre accroc.
En effet, les copropriétaires rencontrent parfois des difficultés à se renseigner. Il se trouve que la surélévation est un sujet avec peu d’informations disponibles sur Internet. Nous avons cette chance de pouvoir apporter les vraies solutions et les vraies réponses.
Car on s’aperçoit que la mise en route peut-être assez anxiogène pour un copropriétaire. Combien de temps, faudra-t-il subir les travaux ? Est-ce que je vais pouvoir accéder à mon appartement pendant les travaux ? Est-ce que vous allez me reloger ? Etc.
Dans le cadre de notre présence au Salon de la copropriété, nous allons proposer un service à nos visiteurs. Les copropriétaires vont pouvoir identifier en direct, le potentiel de surélévation de leur propre immeuble avec les règles d’urbanisme. Ainsi, nous sommes capables de vous dire le nombre d’étages potentiels… S’il y a des vues arrière, une accessibilité… Vous allez savoir si votre immeuble est surelevable, d’un étage, de deux étages ou pas du tout…
Par ailleurs, nous avons de nombreux échanges avec les professionnels. Que vous soyez ascensoriste ou entreprise de ravalement, venez nous rencontrer. Car nous pouvons faire financer ou financer ces projets de travaux lourds par la rehausse, donc la surélévation des immeubles.
Vous avez un logiciel qui permet d’identifier rapidement ou de faire des calculs comme ça en temps réel. Comment ça marche ?
Oui, en fait, on a plusieurs outils. Nous utilisons des outils déjà disponibles sur le marché. Nous travaillons à la fois avec des vues en 3D, les plans du cadastre ou d’autres outils rendus accessibles par la mairie.
En combinant, l’ensemble des informations recueillies, nous arrivons ainsi à calculer les surfaces des immeubles et le potentiel en matière de surélévation.
Bien sûr, nous avons mis au point certaines règles de calcul qui nous permettent d’identifier rapidement les nouvelles opportunités. De cette façon, nous allons visiter des immeubles tous les jours. C’est devenu très rapide et très intuitif.
J’en profite pour vous annoncer le lancement de notre filiale sur la Côte d’Azur qui s’appelle “Atelier Provençal de Surélévation”. Nous allons ainsi étendre nos services et répondre aux besoins croissants de cette région en forte demande. C’est une nouvelle très intéressante et inédite. Vous êtes les premiers à le savoir !
Vous jouez la proximité ! J’imagine que ce marché de la surélévation est également intéressant sur un plan national, est-ce le cas ?
Oui, le sujet est national. Quelle que soit la localisation, une surélévation, cela coûte cher et c’est contraignant. Toutefois pour que l’opération soit rentable, il faut que le prix du foncier soit assez élevé. Dans l’idéal, Paris et la première couronne demeure une cible idéale.
Néanmoins, on peut s’intéresser au centre-ville d’un certain nombre de grosses agglomérations. Je pense aux stations de ski ou à la région Côte d’Azur… Cela dit, on considère qu’il est possible de dénicher des projets potentiels de surélévation un peu partout. Rappelons encore une fois que cette opportunité vient en aide aux copropriétaires. C’est une occasion de faire financer durablement des travaux sans avoir à avancer un seul euro et en restant chez soi. C’est une proposition unique !
Pour information, le salon de la copropriété 2020 a été finalement annulé. Nous en parlons dans l’interview réalisée avant l’annonce officielle des organisateurs. C’est avec regret que nous avons appris cette triste nouvelle. Bien sûr, nous serons présents en 2021…
