L’impact de l’encadrement des loyers à Paris au deuxième semestre 2019

L’impact de l’encadrement des loyers à Paris au deuxième semestre 2019

L’encadrement des loyers a été déjà appliqué à Paris entre 2015 et 2017, dans le but de stabiliser les loyers parisiens en hausse continue. On a par la suite supprimé ce dispositif en 2017. Sa réintroduction depuis le 1er juillet 2019 a eu certes un effet modérateur, mais cela reste encore minime selon l’Observatoire des loyers (OLAP).

Le champ de l’encadrement des loyers à Paris

Ce dispositif s’applique aux nouveaux contrats de location de logements meublés ou non meublés. Qu’ils soient à usage de résidence principale ou à usage mixte. Tous situés dans les 80 quartiers de Paris. Toutefois, ces logements sont soumis à la loi du 6 juillet 1989 ou au bail mobilité.

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Notons que cet encadrement des loyers concerne aussi bien les relocations que les premières locations. Cependant, il exclut les baux en cours et les baux renouvelés par tacite reconduction à leur expiration.

Par ailleurs, les propriétaires ont la possibilité d’imposer un complément de loyer lors d’une première location ou une relocation, si leurs logements présentent des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements voisins. Ce complément de loyer entraîne un dépassement du loyer de référence majoré.

Les conditions de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers à Paris intra-muros est réintroduit à partir du 1er juillet 2019 selon l’arrêté préfectoral n° IDF-2019-05-28-013. Cet arrêté précise le loyer de référence, le plafond ou le loyer de référence majoré. Celui-ci comprend également le plancher ou le loyer de référence minoré.

Ces loyers de référence s’appliquent aux logements meublés et vides de 1 à 4 pièces, construits avant 1946, entre 1946 et 1970, entre 1971 et 1990 et après 1990. Ces logements se répartissent sur 14 secteurs de Paris.

Ce dispositif d’encadrement des loyers vient aussi renforcer le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier s’applique depuis 2012 dans les 28 zones tendues, y compris l’agglomération parisienne, en cas de relocation ou de renouvellement de bail.

Le cadre d’études de l’Olap

L’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (Olap) a effectué des études de l’effet de l’encadrement des loyers à Paris pendant le second semestre 2019.

Le champ de l’encadrement inclut environ 38 000 logements non meublés, soit 10 % du parc locatif privé non meublé de la capitale. Il s’agit des emménagements et des renouvellements de baux entre le 1er juillet et le 31 décembre 2019.

L’Olap a mené ses études sur un échantillon de 255 observations. Notons que le champ de l’encadrement des loyers est constitué essentiellement d’emménagements (renouvellements de baux à 2 % seulement).

L’impact du dispositif de l’encadrement des loyers

Selon les études de l’Olap, l’encadrement des loyers a permis une baisse des loyers de relocation. Cependant, l’observatoire a aussi constaté des dépassements du plafond.

Une baisse des loyers de relocation

Au deuxième semestre de 2019, le dispositif d’encadrement des loyers a permis une baisse d’environ 3 % des loyers de relocation ayant initialement dépassé le loyer de référence majoré (plafond). Sachons qu’au premier semestre de cette année, on a constaté une augmentation d’environ 2,6 % des loyers de relocation au-delà du plafond.

Les dépassements de loyer de relocation

Du 1er juillet au 31 décembre 2021, 28 % des emménagements ont appliqué des loyers au-delà du loyer de référence majoré. Entre, 2015 et 2017, le taux était de 21 à 26 %. Seuls 2 % des contrats de relocation ont appliqué des loyers en deçà du loyer de référence minoré. En effet, 70 % des emménagements ont respecté la fourchette légale.

encadrement des loyers - dépassements de loyer de relocation
Source : OLAP

 

Ainsi, on estime le montant du dépassement de loyer à 168 euros en moyenne (contre 165 euros en 2016). Il représente 12 % du loyer total.

L’érosion continue du parc locatif privé non meublé

Encadrement des loyers
Source : OLAP

 

Ces dix dernières années, on a pu constater que l’érosion du parc locatif privé non meublé de Paris continue de s’affaiblir. Aujourd’hui, ce secteur est surtout compensé par le développement du parc locatif privé meublé. Par ailleurs, la crise actuelle dans le secteur du tourisme pourrait affecter la location saisonnière et la location libre meublée.

Une simulation de l’application du dispositif en 2019

Si l’encadrement des loyers s’était appliqué à tout le parc locatif privé sur toute l’année 2019, on aurait pu constater une baisse moyenne du loyer mensuel de 1,6 % (18 euros) au début de 2020. Cette baisse globale aurait été plus profitable aux nouveaux emménagés (- 2,8 %) qu’aux locataires stables (- 1,6 %).

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