La crise sanitaire a entièrement changé les habitudes de la population française. Le besoin d’habiter dans un logement individuel et situé en zone rurale en fait partie. En effet, même avant la crise, la redistribution géographique de l’immobilier en France a fortement accéléré. Un constat révèle que les zones surpeuplées sont délaissées au profit des zones rurales. Une nouvelle carte immobilière de l’Hexagone se dessine alors, tirant vers le haut les villes moyennes. Par ailleurs, que ce soit dans l’immobilier ancien ou neuf, l’année 2021 a été celle de tous les records. Elle a aussi été marquée par une véritable dynamique territoriale poussée en partie par l’explosion du télétravail. Tour d’horizon sur le sujet.
Des conditions de financement immobilier favorables à l’horizon 2023
Malgré la remontée des taux de l’immobilier, les ménages pourront encore profiter des meilleures conditions de financement jusqu’en 2023. En effet, les confinements successifs ont augmenté la capacité d’épargne des Français. Une possible hausse des revenus vient également embellir le paysage.
Par ailleurs, les banques proposeront toujours des crédits immobiliers pour l’achat d’un bien. Ces crédits sont des produits d’appel pour les banques. En ce qui concerne la vente d’immobilier ancien, les transactions se stabiliseront et baisseront progressivement.
Cependant, les prix de l’immobilier ancien poursuivront leur progression, soit +2,8 % en 2023 d’après les prévisions des experts de Xerfi Precepta.
Dans l’immobilier neuf, une possible reprise des activités du côté des promoteurs pourra redynamiser le secteur. La vente de détails pourrait toutefois s’accélérer selon les prévisions.
Immobilier neuf et ancien : une forte disparité au niveau régional
Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, les tendances restent les mêmes. Les Français développent actuellement un attrait non négligeable pour le périurbain, les villes moyennes, les régions côtières et surtout la campagne. De ce fait, les grandes métropoles sont délaissées petit à petit au profit des régions.
Au vu de cette hausse de l’attractivité pour les villes en région, l’augmentation du prix de l’immobilier affiche une certaine disparité. En prenant le cas de l’Île-de-France, la progression est estimée à 2,2 % en 2022 et 1,2 % en 2023. Ces chiffres sont nettement inférieurs par rapport à ceux de 2021 qui étaient à 3,6 %.
En parallèle, la progression du prix de l’immobilier ancien en région atteindrait les 5,9 % en 2022 et 3,3 % en 2023, contre 7,6 % en 2021.
Du côté des transactions, les ventes de logements explosent dans certaines régions comme la Creuse, mais restent stationnaires dans la capitale. En ce sens, le prix des biens immobiliers connaît une forte hausse en 2021 dans certaines villes en région. Mais, à Paris, les prix demeurent presque inchangés (+0,6%).
“ L’année 2021 a ainsi été celle de tous les records. Dans l’ancien, les prix ont flambé de 6,4% pour un coût moyen du mètre carré de près de 3 000 euros. Tandis que les ventes ont frôlé la barre des 1,2 million. ” – Vincent Desruelles, Directeur d’études chez Xerfi.
Les nuages qui risquent de plomber les prévisions
D’ici à 2023, les capacités d’investissement des ménages profiteront de l’épargne accumulée et de la hausse des revenus. Pour autant, les prix et les ventes de l’immobilier ne seront peut-être pas aussi élevés que prévu en 2023.
En effet, certains paramètres pourraient bien bouleverser ces prévisions. À titre d’exemple, si les taux continuent de grimper, le contexte ne sera plus aussi favorable pour les primo-accédants. L’inflation absorbe une partie des revenus alors que les prix de l’immobilier augmentent. Il faut donc disposer de toujours plus de revenus ou d’un capital hérité.
De plus, avec les nouvelles mesures du Haut conseil à la stabilité financière (HCSF), la situation risque de se compliquer pour les emprunteurs. En effet, depuis le mois de janvier 2022, des règles prudentielles limitent considérablement l’accès au crédit immobilier aux seuls ménages aisés. Désormais, vous devez disposer de cinq années de revenus pour acheter un bien contre 2,5 ans avant 2000.
Enfin, de plus en plus de logements seront dorénavant considérés comme des « passoires thermiques » à cause du nouveau DPE.
“ L’entrée en vigueur du nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) va accroître le nombre de biens considérés comme des « passoires énergétiques ». Ils seront de fait plus difficiles à vendre ou à louer.” – Vincent Desruelles, Directeur d’études chez Xerfi.
En parallèle, le prix de la construction d’un logement neuf va littéralement exploser en raison de la RE2020 et du coût des matériaux. Puisqu’il faudra compter un surcoût de +10% pour un logement collectif comme pour les maisons.
Investir dans un programme neuf en 2023
Le marché de l’immobilier ne cesse d’évoluer, en fonction du type de bien et du secteur géographique recherché par les acquéreurs et les locataires. Il est donc important de se tenir au courant de cela, si vous désirez faire un investissement immobilier. Ceci est valable aussi bien pour une acquisition d’une résidence principale (en cas de revente ultérieure) ou pour du locatif.
Dans le cas de l’investissement locatif, vous avez le choix entre l’achat d’un bien ancien amenant des travaux de rénovation ou investir dans un programme neuf clé en main. Faire le choix d’un investissement dans un programme neuf vous permet de profiter de plusieurs avantages :
- Vous pourrez amortir l’acquisition immédiatement, puisque le locataire pour emménager dès que vous en êtes le propriétaire, puisque vous n’aurez pas de travaux à faire.
- Vous pouvez également profiter de réduction d’impôt, notamment si vous faites un investissement loi Pinel.
- Vous pourrez vous dégager une meilleure plus-value à la revente, car les nouveaux logements doivent répondre à la RE 2020. Cela signifie que le logement sera mieux isolé qu’auparavant, permettant de réduire les factures d’énergie (chauffage, climatisation).
