Le réseau mondial d’immobilier CENTURY 21 compte 925 agences et cabinets en France. Il travaille avec 7 500 professionnels intervenant sur les métiers de la transaction, de la gestion de copropriétés et de la gestion locative. Expérimenté et dynamique, ce groupe opère dans le domaine de l’immobilier depuis 1987. En janvier 2022, il présente son bilan du marché de l’immobilier ancien en 2021. En effet, sous la pression de la demande conjuguée des acquéreurs, le marché enchaîne les records.
Le dynamisme du marché de l’immobilier ancien lié aux taux d’emprunt bas
Grâce aux taux de prêt, historiquement bas, le marché de l’immobilier ancien était généralement dynamique en 2021. Certains ménages aux revenus très modestes devenaient ainsi solvables et ont pu donc concrétiser leur rêve. Des primo-accédants ont trouvé le courage d’acheter des biens.
Des secundo-accédants ont pu mettre en œuvre leur projet « mieux vivre », poussé par les confinements successifs. En effet, ils ont vendu leur bien localisé en hypercentre pour acquérir un logement offrant plus d’espace et situé dans une ville moyenne. Ils ont privilégié les biens dotés d’un balcon, d’un jardin ou d’une terrasse. Ils étaient en quête d’une meilleure qualité de vie.
Des records sur le marché de l’immobilier ancien en 2021
Sous la pression de la demande des différentes catégories d’acquéreurs (ménages très modestes, primo-accédants et secundo-accédants), le marché a été marqué par une succession de records. C’est du jamais-vu !
Le volume des transactions dans l’immobilier ancien
Le marché de l’immobilier ancien en 2021 ne peut pas être comparé à celui de 2020. En effet, l’année 2020 a subi l’impact des confinements de huit semaines et celui de la fermeture des agences immobilières au 4e trimestre. Toutefois, le volume des transactions en 2021 est nettement plus élevé en comparaison à 2019. Près de 1,2 million de ventes de logements anciens sont enregistrées sur tout le territoire français (chiffre des Notaires de France).
Le prix moyen des logements anciens
Pendant six années consécutives (de 2015 à 2021), le prix moyen du mètre carré des maisons anciennes ne cesse d’augmenter. Il est passé de 1 952 euros en 2015 à 2 355 euros en 2021. De même, en collectif, le prix moyen des appartements continue de grimper pour la septième année consécutive. Il a atteint 3 878 euros par mètre carré en 2021, contre 3 328 euros par mètre carré en 2014.
Le montant moyen d’une acquisition
Alors que le montant moyen d’une transaction était déjà au plus haut en 2020, il a continué d’augmenter en 2021. Un nouveau record est ainsi observé dans l’immobilier ancien :
- 267 524 euros pour les maisons (+7,7 % sur un an) ;
- 227 897 euros pour les appartements (+5,6 % sur un an).
La superficie moyenne achetée s’établit à 122,5 mètres carrés pour les maisons et à 65,2 mètres carrés pour les appartements.
Les quotités et les durées de crédit
Les ménages profitent au maximum de tous les leviers du crédit afin d’obtenir le financement de leur projet d’acquisition dans l’immobilier ancien. En effet, la durée moyenne d’emprunt a augmenté en 2021 pour atteindre un nouveau record de 21,1 ans en 2021 (contre 21 ans en 2020). Par ailleurs, la quotité de financement obtenue par emprunt a significativement grimpé. Elle est passée de 80,5 % en 2020 à 81,8 % en 2021 (pour tous types de biens).
Les acquisitions destinées à l’investissement locatif : un nouveau record est aussi constaté !
Pour la septième année consécutive (de 2014 à 2021), la part des transactions au titre d’investissement locatif poursuit sa progression. Elle s’élève à 17,4 % des transactions nationales en 2014 pour atteindre désormais 30,2 % en 2021. C’est un nouveau record pour la quatrième année consécutive.
Face à l’incertitude sur les retraites et au manque de visibilité sur l’avenir, les Français considèrent l’immobilier comme une valeur sûre en termes d’investissement. De plus, les placements boursiers ont peu rassuré les investisseurs, du fait de leur instabilité en 2021.
Ainsi, de nombreux Français trouvent que l’investissement locatif dans l’immobilier ancien s’avère mieux que d’avoir de l’or. Il s’agit, en effet, de l’unique placement accessible par crédit et capable de s’autofinancer grâce aux loyers perçus.
Par ailleurs, la part des acquisitions d’une résidence principale (61,7 %) a diminué en 2021. En revanche, la part des transactions dans le cadre de l’achat d’une résidence secondaire a progressé de +6,1 %. Elle représente 7 % des transactions nationales. Cette augmentation s’explique par le fait que les Français veulent davantage de verdure et d’espace.
Quelles perspectives pour le marché immobilier de l’ancien ?
2021 a bien enregistré une succession de records pour autant le niveau atteint par les prix commence à désolvabiliser les ménages aux revenus les plus faibles. Il en est de même pour les catégories d’acquéreurs parmi les plus jeunes. Aussi, ils continuent d’acheter, mais pour cela, ils doivent réduire les surfaces ou s’éloigner des zones urbaines.
“ Le marché immobilier ancien demeurera cependant porteur tant que les taux d’intérêt resteront bas. Mais, automatiquement, toute hausse des taux d’emprunt viendra effranger la demande solvable.” – Laurent VIMONT, Président de Century 21 France.
Parallèlement, il faut être attentif aux investisseurs. En effet, ils représentent actuellement 30,2% des transactions en France. Or, ils risquent de se détourner du marché compte-tenu des nouvelles dispositions liées au diagnostic de performance énergétique (DPE). Avec le changement de mode de calcul de ce dernier, un nombre croissant de biens est désormais considéré comme très énergivore.
“ L’interdiction de les louer à horizon 2025 risque d’écarter les investisseurs de ce type de biens. Cela entrainerait alors une pénurie de logements à louer sur le marché dont les premières victimes seront les locataires, particulièrement les plus modestes.” – Laurent VIMONT.
