Immobilier ancien : ralentissement de l’activité lié à la forte hausse des prix

Immobilier ancien : ralentissement de l’activité lié à la forte hausse des prix

Au niveau national, le prix moyen du mètre carré des maisons était de 2 356 euros au 3ème trimestre 2021. Celui des appartements était de 3 895 euros. Ces chiffres record montrent une hausse spectaculaire des prix de l’immobilier ancien en France. Dans ce contexte, le réseau Century 21 a réalisé une analyse de ces données collectées du 1er juillet au 30 septembre.

Le marché immobilier ancien au ralenti au 3ème trimestre 2021 !

D’un côté, une progression de +11 % du prix moyen des maisons est enregistrée en un an. De l’autre, une augmentation de +7,3 % est observée en un an sur le segment des appartements. Selon le réseau Century 21, la hausse des prix n’est pas sans conséquence sur le pouvoir d’achat immobilier des ménages.

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Ainsi, les candidats acquéreurs les plus modestes sont aussi les plus touchés. Au 3ème trimestre 2021, le ralentissement de l’activité était évident. En comparaison à la même période en 2020, on observe une baisse de -18 % des transactions des maisons. Un recul de -10,6 % est également constaté sur le segment des appartements.

Notons toutefois, que le 3ème trimestre 2020 était une période assez particulière. Nous étions alors à la sortie du premier confinement. Or, il a fallu rattraper les ventes en attente pendant huit semaines. Le nombre des transactions avait chuté de -5 %, comparé au 3ème trimestre 2019.

Qui a tiré profit de l’envolée du prix de l’immobilier ancien ?

La progression des prix de l’immobilier ancien a accéléré de manière significative au 3ème trimestre 2021. Ce phénomène n’était pas lié directement à l’inflation ni à l’augmentation moyenne des salaires. D’ailleurs, même si les taux d’intérêt bas multiplient les achats, cela n’a pas empêché les prix des logements de s’envoler.

En effet, le montant moyen d’une transaction immobilière a atteint des niveaux record :

  • 268 639 euros pour une maison ;
  • 229 533 euros pour un appartement.

Ainsi, les ménages ont été contraints de puiser dans leurs économies pour constituer un apport personnel conséquent. Le seul moyen de concrétiser leur projet d’acquisition. De sorte que cet apport s’est élevé à 13,1 % du montant de la transaction, contre 10,2 % au 1er trimestre 2021. Cependant, seuls certains profils d’acquéreur ont pu en disposer.

Dans ce même contexte, la part des moins de 30 ans ayant effectué des transactions a baissé de -11,5 %. Celle des 30-40 ans a également diminué de -6,3 %. Par contre, les secundo-accédants ont tiré profit de la hausse des prix de l’immobilier ancien. La vente de leur précédent logement leur a permis d’obtenir d’intéressantes plus-values.

Concernant les catégories socioprofessionnelles, les professions libérales ou cadres supérieurs et les retraités représentent les acquéreurs les plus actifs. Leurs proportions ont respectivement progressé de +10,5 % et de +9,9 %. En outre, la part des commerçants/artisans a fortement reculé de -13,4 %.

Le marché immobilier ancien sous une forte pression de la demande

En réalité, l’envol des prix de l’immobilier ancien résulte d’une forte pression de la demande. Les confinements successifs ont changé la vision des Français de leur habitat. Désormais, grâce au télétravail, leur logement devient un lieu où ils passent la plupart de leur temps. Ce bien est comparé à un refuge les protégeant des risques extérieurs. Il doit leur garantir un « mieux vivre » optimal. En ce sens, plusieurs projets immobiliers singuliers apparaissent, mais qui ne sont pas entièrement couverts par l’offre sur le marché.

Cette évolution nette de la demande affecte le marché. Le segment des maisons a été particulièrement prisé, permettant la réduction des délais de vente de 10 jours. De même, ces délais ont baissé dans une moindre part pour les appartements, de deux jours seulement.

Notons d’ailleurs que les acquisitions au titre de résidence secondaire ont évolué plus rapidement (+12,7 %). Puisque leur proportion était de 8 % au troisième trimestre 2021. Quant à la part des acquisitions liées à l’investissement locatif, elle a aussi augmenté de +3,1 %. Dès lors, ce segment représente 30,3 % des transactions nationales.

Une certaine stabilité des prix immobiliers à Paris

Par rapport au niveau des transactions nationales, la capitale a plus ou moins réussi à maintenir ses prix. Aussi, ils ont reculé seulement de -3,2 % sur un an (du 3ème trimètre 2020 à celui de 2021). Cela est dû à la baisse du prix moyen du mètre carré au 1er semestre 2021. Ensuite, on constate une stabilisation du prix (-0,1 %) au 3ème trimestre 2021. Le mètre carré atteint alors 10 522 euros.

Le montant moyen des transactions parisiennes s’est situé à 530 444 euros. Un recul de -1 % est donc enregistré sur douze mois. Le marché immobilier ancien de Paris s’est stabilisé. Les Parisiens réfléchissaient plus longtemps avant d’acquérir un bien. Ainsi, les délais de vente sont passés de 18 jours à 75 jours en moyenne.

Le marché parisien a été réconforté par la hausse des acquisitions de logements locatifs de +3,3 % sur un an. Ce segment représente pour la première fois 34,5 % des transactions de la capitale.

À Paris, les acquisitions au titre de résidence secondaire ont également augmenté. Leur proportion représente 8 % des transactions parisiennes, contre seulement 3,1 % il y a un an. Pour une résidence secondaire ou un investissement destiné au placement, les superficies achetées ont été moins importantes. En moyenne, on constate une baisse de 2 mètres carrés.

La part de certains acquéreurs parisiens en recul

Même si les prix parisiens se sont stabilisés au troisième trimestre 2021, deux catégories professionnelles ont reculé :

  • la part des employés/ouvriers a baissé de -26,8 % et représente seulement 3 % des acquéreurs dans la capitale (contre près de 14 % en 2009) ;
  • la part des commerçants/artisans a chuté de -28,3 % et représente seulement 3,8 % des acquisitions parisiennes.

En revanche, la proportion des acquéreurs de 40-50 ans a progressé de +29,9 %. Celle des plus de 60 ans a augmenté de +72,9 %. Elle représente 20 % des transactions de Paris. C’est un chiffre jamais vu auparavant.

Une envolée spectaculaire des prix de l’immobilier ancien en Île-de-France

Les prix de l’immobilier ancien francilien suivent les tendances nationales. Ils ont progressé de +5,3 % sur le segment des maisons pour se situer à 3 420 euros en moyenne. Ils ont augmenté de +7,6 % sur le segment des appartements pour s’établir à 4 605 euros en moyenne. Ainsi, un important recul de l’activité est constaté (-22,1 % dans les achats des maisons et -21,6 % dans ceux des appartements).

Le montant d’achat moyen des maisons s’est établi à 387 877 euros et celui des appartements, à 261 760 euros. Assurément, les deux segments ont connu chacun une croissance de +7,9 %. Par ailleurs, la part des acquisitions de résidence principale s’est stabilisée. Désormais, elle représente 73 % des transactions de l’Île-de-France. De leur côté, les acquisitions destinées à l’investissement locatif ont poursuivi leur progression (+2,4 %). Ainsi, elles représentent 25,9 % des achats de la région au troisième trimestre 2021.

Une évolution disparate des prix dans les autres régions

En dehors de Paris et de l’Île-de-France, l’évolution des prix de l’immobilier ancien varie d’une région à l’autre. À titre d’exemple, voici quelques chiffres :

  • une progression de +24 % du prix moyen des maisons et des appartements en Bretagne ;
  • des hausses respectives de +19 % et de +14,5 % des prix des maisons et des appartements en Normandie ;
  • une progression significative de +31,2 % du prix moyen des maisons en PACA ;
  • un léger recul de -1,7 % sur le segment des maisons dans les Pays de la Loire ;
  • une chute de -3,5 % sur le segment des appartements en Auvergne-Rhône-Alpes.

En conclusion, face aux nouveaux besoins des acquéreurs en termes d’habitat, il convient de favoriser la construction des logements neufs. C’est aussi la solution pour remédier aux tensions des prix dans l’immobilier ancien. Si les vendeurs ne considèrent pas les changements au niveau de la demande, l’activité risque de ralentir au quatrième trimestre 2021.

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