La revalorisation du Smic de 2% au 1er novembre 2024 et la baisse des taux de crédit depuis un an dopent le pouvoir d’achat immobilier dans les 25 plus grandes villes de France selon une étude de Vousfinancer. En effet, la surface achetable avec le salaire minimum a augmenté dans toutes les villes étudiées, avec des écarts qui restent cependant marqués. Alors qu’à Saint-Etienne un Smicard peut espérer acquérir jusqu’à 72 m2, à Paris son pouvoir d’achat immobilier plafonne à 10 m2. L’accalmie sur les prix dans de nombreuses villes, combinée à un contexte de taux bas et des conditions d’emprunt qui se détendent pour les primo-accédants, permet au pouvoir d’achat immobilier du Smic de regagner du terrain, même si des disparités persistent. Tour d’horizon de la capacité d’achat immobilier des bas salaires et des facteurs qui la font évoluer.
Sommaire :
- Pouvoir d’achat immobilier du Smic : des écarts marqués selon les villes mais des hausses généralisées
- La baisse des taux dope la capacité d’emprunt malgré des prix toujours élevés
- Les banques jouent le jeu pour les primo-accédants, même bas salaires
Pouvoir d’achat immobilier du Smic : des écarts marqués selon les villes, mais des hausses généralisées
Alors que le salaire minimum sera revalorisé de 2% au 1er novembre 2024 pour atteindre 1426,30 euros net par mois, son pouvoir d’achat immobilier progresse dans toutes les grandes villes de France. En effet, c’est ce que révèle une étude du courtier Vousfinancer. Cette analyse a calculé la surface achetable avec le Smic dans 25 villes, en considérant plusieurs critères :
- une mensualité égale à 33 % du Smic (hors assurance),
- un crédit sur 25 ans à un taux de 3,6 %,
- et un apport de 10 %.
Saint-Etienne et Le Mans en tête, Paris bon dernier
Sans surprise, c’est à Saint-Etienne qu’un Smicard pourra acheter la plus grande surface, avec 72 m2, suivie par Le Mans (52 m2) et Le Havre (44 m2).
À l’inverse, dans quatre villes le pouvoir d’achat immobilier du Smic ne dépasse pas 20 m2 :
- Lyon (20 m2)
- Nice et Aix-en-Provence (18 m2)
- Paris, lanterne rouge avec seulement 10 m2.
Selon Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, si les écarts restent élevés, “ils tendent à diminuer : alors qu’en 2021 le pouvoir d’achat immobilier du Smic variait de 10,5 m2 à Paris, à 88,2 m2 à Saint-Etienne, soit un rapport de 1 à 9 presque, désormais, l’écart n’est plus « que » de 1 à 7”.
Jusqu’à 12 m2 gagnés en un an
Si les écarts restent importants d’une ville à l’autre, le pouvoir d’achat immobilier du Smic a augmenté partout entre novembre 2023 et novembre 2024, de 2 à 12 m2 en valeur absolue et de 7 à 28% en valeur relative.
Dans 5 villes, la hausse dépasse même 20% en un an : Le Mans, Villeurbanne, Grenoble, Lyon et Nantes. Au Mans, par exemple, la surface achetable a progressé de 12 m2 en un an, passant de 40 à 52 m2, soit l’équivalent d’une pièce supplémentaire.
À l’inverse, à Reims, Marseille, Tours, Nice ou Angers, le gain n’est que de 2 à 3 m2 supplémentaires, soit une hausse de 7 à 12%, en raison de la hausse des prix immobiliers dans ces villes (+5% à Reims par exemple).
La baisse des taux dope la capacité d’emprunt malgré des prix toujours élevés
Principale explication à cette embellie : la baisse d’environ 1 point des taux de crédit immobilier en un an, de 4,5% en novembre 2023 à 3,6% actuellement en moyenne sur 25 ans selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Pour un Smicard, cela se traduit par une capacité d’emprunt qui passe de 82 109 € à 93 019 €, soit une hausse de 13,3% sur un an, bien supérieure à la revalorisation du Smic en net (+3%).
Sandrine Allonier souligne : “Grâce à la baisse des taux de crédit de près d’un point sur un an, mais aussi aux revalorisations du Smic de janvier et novembre 2024, la capacité d’emprunt avec le salaire minimum a augmenté de 13 % en douze mois. Et, cela, alors même que celui-ci n’a augmenté que de 3 % net. Pour autant cette capacité d’emprunt est toujours inférieure à 100 000 €, son niveau de 2021. Fort heureusement, dans le même temps, les prix ont reculé dans de nombreuses villes. Ce qui a alors entrainé un gain de pouvoir d’achat dans toutes les villes étudiées.”
Des prix en baisse qui amplifient le phénomène
Dans de nombreuses villes, le repli des prix de l’immobilier, parfois de plus de 10% en un an comme au Mans (-12%) ou à Lyon (-10%), vient s’ajouter à la baisse des taux pour redonner du pouvoir d’achat immobilier aux plus modestes. À l’inverse, dans les villes où les prix immobiliers ont continué à augmenter comme Reims (+5%), la hausse du pouvoir d’achat est plus limitée, autour de 7%.
Selon les derniers chiffres des Notaires de France, les prix des logements anciens ont reculé de 3,1% en moyenne en France sur un an à fin août 2024. Mais, des disparités importantes existent. Puisque l’on observe des baisses de plus de 5% à Lyon, Nantes ou Bordeaux, quand d’autres villes comme Nice ou Reims voient encore leurs prix augmenter.
Les banques jouent le jeu pour les primo-accédants, même bas salaires
Un autre facteur permet aux Smicards d’envisager un achat immobilier. En effet, les banques ont assoupli leurs critères pour les primo-accédants depuis un an. Prêts bonifiés jusqu’à 10% du montant à des taux allant de 0 à 3%, absence d’apport ou apport limité à 5%, crédit à la consommation pour financer les frais de notaire pour ceux éligibles au prêt à l’accession sociale (PAS)… Les établissements rivalisent de solutions pour capter ces nouveaux clients.
Des profils mieux considérés
Si les revenus restent un critère clé dans l’obtention d’un crédit immobilier, les jeunes primo-accédants de moins de 35 ans, même avec un petit salaire, bénéficient d’un traitement de faveur. Désormais, les banques considèrent leur potentiel d’évolution. Ainsi, elles n’hésitent pas à leur proposer des solutions sur-mesure comme des prêts à mensualités progressives ou un différé d’amortissement permettant d’augmenter leur capacité d’emprunt.
“Si les taux de crédit dépendent encore dans la plupart des banques du niveau de revenus, les banques ont une tolérance pour les jeunes qui bénéficient souvent de conditions d’emprunt attractives. Et ce, même avec des salaires encore modestes. Les banques vont tenter d’évaluer le potentiel d’évolution de ces revenus, et trouver les solutions pour accompagner aux mieux ces emprunteurs, mécaniquement resolvabilisés par la baisse des taux !” conclut Sandrine Allonier.
