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Crédit

Hausse des taux des crédits : son impact sur les projets immobiliers des Français

Hausse des taux des crédits

CAFPI publie la 10e édition de son enquête sur le rapport entre les Français et l’accession à la propriété. Cette étude a permis de prendre connaissance de l’inquiétude de la plupart des Français (75 %) sur leur pouvoir d’achat immobilier. En dépit d’une appétence toujours importante pour la pierre, la capacité à devenir propriétaire risque de diminuer. En cause, citons la hausse des taux des crédits, l’inflation et les difficultés d’accès au prêt.

La suppression de l’argent presque gratuit, avec la hausse des taux des crédits

Le taux OAT 10 ans constitue la base de formation des coûts de refinancement à long terme des banques. Il a connu une augmentation de +2 % sur un semestre. Ainsi, les effets de l’inflation ont fait disparaître la politique de rachats d’actifs par la Banque Centrale Européenne. De même, la politique des taux négatifs pratiqués par la BCE ces dernières années n’existent plus.

La hausse des taux des crédits immobiliers s’accélère, bien qu’elle s’établisse encore au-dessous de celle du taux OAT 10 ans. Une progression de +0,5 % est, en effet, observée sur un semestre. Ce chiffre indique une dégradation de la capacité d’emprunt à hauteur de 5 % à mensualités égales.

Hausse des taux des crédits

3 courbes superposées : OAT 10 ANS / Taux 20 ANS / Taux d’usure

 

Malgré ce contexte difficile, on note le maintien de bonnes conditions tarifaires d’accès au crédit. Dans le cas où les taux continuent d’augmenter, obtenir un emprunt à taux inférieur à 2-3 % est toujours avantageux. Rappelons notamment qu’en 2010, le taux moyen pratiqué en France s’élevait à 3,8 %.

Un marché bloqué en raison d’un taux d’usure trop bas et d’une hausse des taux des crédits

CAFPI rappelle l’importance de revoir le taux d’usure qui empêche plusieurs emprunteurs de réaliser leur projet immobilier, malgré leur solvabilité. En effet, même si l’on constate une hausse des taux des crédits, le taux d’usure reste bas (2,40 %). Ce niveau trop faible est dû à sa formule de calcul qui n’est pas adaptée à la conjoncture présente.




Ce mode de calcul entraine un décalage de 6 à 9 mois par rapport aux taux réellement appliqués par les banques. Ainsi, jusqu’au 1er octobre 2022, le taux d’usure conservera un niveau proche de son plus bas historique. Cet effet ciseaux pénalise de nombreux emprunteurs/porteurs de projet immobilier.

“ L’urgence est à la révision du taux d’usure, qui exclut purement et simplement l’accès à la propriété à de nombreux emprunteurs, pourtant solvables.” – Olivier Lendrevie, Président de CAFPI (courtier spécialisé en crédits).

Dans un contexte marqué par une hausse des taux des crédits, les banques rejettent un dossier sur cinq en raison du dépassement du taux d’usure. Notons que le taux d’usure est initialement conçu pour protéger les emprunteurs. Cependant, aujourd’hui, cette réglementation française ne permet pas aux banques d’honorer leur rôle de financement de l’économie.

Il est plus que jamais urgent de réviser ce taux d’usure. Pour cela, Olivier Lendrevie suggère d’exclure l’assurance emprunteur de son calcul. Il convient aussi, selon lui, de définir un plancher adapté au taux d’inflation calculé sur les douze mois précédents. Si aucun changement ne s’effectue au plus vite, on risque un blocage du marché.

Face aux tensions inflationnistes, l’immobilier demeure une valeur refuge

La sortie de la crise pandémique et la crise russo-ukrainienne entraîne une forte hausse des taux d’inflation. En effet, ces derniers ont atteint 5,20 % sur douze mois (du jamais vu depuis quarante ans). Pourtant, ces tensions inflationnistes conviennent aux investisseurs immobiliers. Notons que les loyers sont partiellement révisés selon les taux d’inflation.

Face aux tensions inflationnistes, l’immobilier demeure une valeur refuge

Évolution de l’environnement du crédit depuis 2019

 

De ce fait, la période inflationniste actuelle conforte grandement le statut de « valeur refuge » de l’immobilier. On assiste aujourd’hui à un phénomène semblable à celui vécu dans les années 70 et 80. En dépit d’une hausse des taux des crédits, ceux-ci peuvent rester inférieurs de trois points par rapport aux taux d’inflation. Dans ce cas, l’investissement immobilier demeure intéressant.

Malgré les divers freins à l’accès au crédit, les Français montrent toujours une appétence pour l’immobilier. 41 % d’entre eux déclarent vouloir poursuivre leur projet d’achat dans les cinq prochaines années. Cette part était de 44 % six mois auparavant.

Toutefois, 57 % de ces intentionnistes pensent que le niveau d’inflation actuel pourrait affecter leur rêve immobilier. En effet, cette situation retarderait la réalisation de leur projet. D’ailleurs, pour 67 % des intentionnistes, les prix seraient trop élevés. 37 % évoquent les difficultés de trouver un financement. Ce sont les principaux freins abordés par les emprunteurs/porteurs de projet immobilier.

Une appétence intacte pour l’immobilier, mais des projets différés

Quels sont les trois principaux freins qui empêchent de devenir propriétaire ?

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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