Deloitte publie la première édition de son baromètre sur la gestion immobilière des villes françaises. Les communes de plus de 30.000 habitants (hors Paris) projettent d’investir environ 1,2 milliard d’euros dans l’immobilier et 600 millions d’euros de cessions sur les deux prochaines années.
Les collectivités locales sont détentrices d’un patrimoine immobilier et foncier important (242 Mds€ inscrits à l’actif des bilans des communes, départements et régions au seul titre des constructions).
L’enquête Deloitte, adressée à l’ensemble des 259 communes françaises de plus de 30.000 habitants, révèle une volonté des villes d’optimiser et rationaliser la gestion de leur parc immobilier, même si la structuration de la fonction immobilière et le recours à des outils dédiés restent encore limités. Notons que les 28 communes ayant répondu représentent 2,2 millions d’habitants, soit 11% du panel ciblé.
Environ 90% des villes interrogées ont réalisé des transactions (acquisitions et cessions) sur les trois dernières années et une très large majorité compte poursuivre ces opérations. Dans un climat économique incertain, les communes utilisent principalement des schémas « classiques » et relativement éprouvés pour la réalisation de leurs nouveaux projets (100% public), et ne se tournent pas, a contrario des entreprises privées, vers des montages privilégiant le financement par des tiers investisseurs.
Cependant, on observe une évolution puisque 32% des communes envisagent de mettre en œuvre des montages public-privé pour leurs nouvelles opérations, contre 14% les ayant déjà expérimentés par le passé. Malgré le contexte de restriction budgétaire, les villes continuent de mobiliser des sources de financement traditionnelles (fonds propres, subventions, emprunts bancaires) et peu d’entre elles s’orientent vers une diversification par la recherche de sources de financement innovantes. Seulement 4% des communes envisagent par exemple d’utiliser l’emprunt obligataire pour leurs futures opérations, pratique plus courante à l’échelle de l’Etat (plus de 173 Mds€ d’émissions en 2014).
Par ailleurs, on note une large diffusion de la prise en compte des problématiques environnementales et de développement durable au sein des communes. Néanmoins, si 82% des communes interrogées ont entrepris des démarches d’amélioration de la qualité et de la performance énergétique du bâti existant, elles sont moins d’un tiers à avoir établi des critères de développement durable ou entrepris des démarches de labellisation (HQE, LEED, BREEAM) pour leurs nouvelles constructions et acquisitions immobilières.
« Les villes s’engagent de plus en plus dans l’élaboration de schémas directeurs immobiliers, au service d’une meilleure gestion de leur patrimoine. Si le poste budgétaire attaché à l’immobilier représente une source de coûts pour les communes, leur patrimoine immobilier constitue néanmoins un des leviers leur permettant de dégager des ressources significatives mais aussi de participer par de nouvelles implantations volontaristes à leur développement territorial. La mise en place d’une gestion rigoureuse et structurée de la fonction immobilière s’impose afin de générer des économies substantielles, d’orienter la politique d’urbanisation et renforcer l’attractivité économique, touristique et résidentielle », commente Brice Chasles, Associé Real Estate Advisory chez Deloitte.
Fortes de leurs nouvelles stratégies immobilières, les communes françaises suivront-elles d’autres tendances qui ont d’ores et déjà fait leurs preuves dans le privé et se répandent au sein des villes européennes ? Une des principales pistes consiste à mettre en place une gestion financière de l’immobilier, en déployant des outils et méthodes de gestion jusqu’à présent peu usités par les acteurs publics locaux. En effet, une politique de cession/ acquisition/prise à bail dynamique peut permettre de générer des ressources immédiates pour les collectivités à travers :
- de nouveaux montages (développement des montages innovants associant les investisseurs privés),
- de nouvelles sources de financement (emprunt obligataires, « crowdfunding »…),
- une pratique plus large de la location (aujourd’hui les 3/4 des communes n’ont pas ou peu recours à la location, et seulement 4% envisagent d’y avoir recours de manière croissante),
- une externalisation de la gestion immobilière, depuis l’entretien de l’immobilier (déjà envisagée par 1/3 des communes), jusqu’à l’externalisation globale (constitution et suivi par un prestataire d’une base de données patrimoniales, gestion d’une partie de l’immobilier communal, opérations de « sale & lease back »…). Ces opérations font référence à la cession d’un bien immobilier en échange de la signature d’un bail à long terme.
De plus, cette gestion immobilière peut soutenir, grâce à des implantations volontaristes, la politique de développement de la ville.
Source : www.deloitte.com
