Le député Robin Reda a récemment soulevé une question importante auprès du gouvernement concernant les fonds de travaux destinés aux copropriétés dans le cadre de la loi ALUR. Il souhaite savoir si des modifications vont permettre au syndic d’affecter le produit de la vente des parties communes à ce fonds. Cette interrogation revêt une importance particulière à la lumière des objectifs nationaux de neutralité carbone à atteindre d’ici 2050. En effet, la création d’une source supplémentaire d’abondement pour le fonds de travaux pourrait contribuer de manière significative à financer des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique des copropriétés.
Sommaire :
- La loi ALUR instaure le fonds de travaux pour entretenir les copropriétés
- Vers une nouvelle affectation du fruit des ventes aux fonds de travaux ?
- Le Gouvernement en action pour assurer l’efficacité des dispositifs financiers en copropriété
La loi ALUR instaure le fonds de travaux pour entretenir les copropriétés
Rappelons que la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a introduit des mesures pour :
- réglementer les pratiques abusives,
- faciliter l’accès au logement des ménages,
- et promouvoir l’innovation et la transparence.
L’objectif est alors de soutenir et d’entretenir les copropriétés dégradées. Ainsi, il est question de la mise en place de la fiche synthétique, du diagnostic technique global et du fonds de travaux.
> Consultez notre article sur : “Comment faire appliquer le fonds travaux dans les copropriétés ?”
Le fonds de travaux, une épargne collective obligatoire pour les copropriétés de plus de cinq ans
Le fonds de travaux est désormais obligatoire pour chaque immeuble en copropriété de plus de cinq ans. Il représente une logique de sécurité permettant de prévoir et de financer collectivement les futurs travaux et leurs implications financières.
Ainsi, chaque copropriétaire doit contribuer à ce fonds par le biais d’une cotisation annuelle. Son montant doit être supérieur à 5 % du budget prévisionnel annuel voté lors de l’assemblée générale.
La loi sur le dérèglement climatique impacte le dispositif des fonds de travaux
La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, a apporté des modifications au dispositif des fonds de travaux instauré par la loi ALUR.
D’une part, elle a repoussé l’obligation de constitution du fonds à 10 ans après l’achèvement de l’immeuble (contre 5 ans auparavant). D’autre part, elle a lié le montant de la cotisation annuelle aux travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux. Lorsqu’un tel plan a été adopté par l’assemblée générale.
Dans ce cas, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à :
- 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté,
- 5 % du budget prévisionnel.
Par la suite, les sommes collectées sont versées sur un compte bancaire rémunéré ouvert au nom du syndicat.
Échéances d’entrée en vigueur pour les nouvelles dispositions
Le nouveau dispositif combine le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux. Il entre progressivement en vigueur selon la taille des copropriétés :
- au 1er janvier 2023 pour celles comprenant plus de 200 lots,
- à partir du 1er janvier 2024 pour celles comprenant entre 51 et 200 lots,
- et à partir du 1er janvier 2025 pour celles comprenant jusqu’à 50 lots.
Dès lors, ces évolutions législatives visent à renforcer le financement des travaux en copropriété. Par ailleurs, elle favorise la transition écologique du parc immobilier français. C’est un enjeu majeur pour l’avenir du logement et de l’environnement !
Vers une nouvelle affectation du fruit des ventes aux fonds de travaux ?
Au sein des copropriétés, la vente des parties communes peut être envisagée. Mais seulement après une procédure impliquant des débats et un vote des copropriétaires. Dans cette situation, le montant de la vente est généralement perçu par le syndic en tant qu’administrateur de la copropriété.
Actuellement, le syndic est donc contraint de répartir équitablement le fruit de la vente entre les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes respectifs. De fait, cette répartition proportionnelle est une pratique courante.
Toutefois, le député Robin Reda propose une situation alternative. Ainsi, certains copropriétaires pourraient exprimer le souhait d’affecter directement le montant de la vente au fonds de travaux. D’autant plus, qu’ils doivent régulièrement cotiser. Pour autant, cette démarche nécessiterait une expression claire et expresse auprès du syndic.
En attente d’une éventuelle modification du fond de travaux
Face à cette perspective émergente, une question se pose : est-ce qu’une modification du fond de travaux des copropriétaires est prévue ? Pourra-t-on attribuer au fond le résultat d’une vente des parties communes ? Cette interrogation, soulevée par Robin Reda, met en lumière l’importance d’adapter les dispositions légales aux évolutions souhaitées par les copropriétaires.
Dès lors, une telle modification pourrait offrir plus de flexibilité et de choix dans l’utilisation des fonds de travaux. Ce qui pourrait assurer une meilleure gestion financière et un entretien plus efficace des copropriétés.
Le Gouvernement en action pour assurer l’efficacité des dispositifs financiers en copropriété
Le Gouvernement reste attentif à la question complexe des copropriétés, cherchant à garantir l’efficacité des dispositifs financiers mis en place. L’objectif est de s’assurer que les copropriétés disposent des moyens financiers nécessaires pour faire face à d’importants travaux.
Actuellement, la réglementation ne permet pas d’effectuer d’autres versements au fonds de travaux en dehors de la cotisation annuelle obligatoire. Lorsqu’il s’agit de la vente de parties communes, l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une répartition du montant entre les copropriétaires en fonction de la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. De même, la part du prix revenant à chaque copropriétaire doit lui être remise directement.
Selon la législation actuelle, il est strictement interdit de verser le produit de la vente de parties communes directement sur le compte dédié au fonds de travaux. D’ailleurs, cette restriction est confirmée par la Cour d’appel de Montpellier dans un arrêt du 17 décembre 2013 (CA Montpellier, 1re ch., sect. D). Dans cette affaire, l’AG avait tenté de placer le produit de la vente d’un parking commun sur un compte à terme. Et, cela, dans le but de financer des travaux de rénovation de l’immeuble. Mais, cette démarche a été jugée inacceptable.
Une mesure à étudier juridiquement
Face aux enjeux de neutralité carbone à l’horizon 2050, l’idée d’une nouvelle source d’abondement pour les fonds de travaux est à l’étude. Cette proposition permettrait au syndic de verser directement le produit de la vente de parties communes au fonds de travaux. Sous réserve, cependant, d’une demande expresse des copropriétaires ou d’une décision unanime de l’assemblée générale.
Pour autant, la faisabilité juridique d’une telle mesure doit être examinée en profondeur. En cela, il est essentiel de trouver un équilibre entre les besoins financiers de la copropriété et les droits individuels. Car, imposer légalement ce versement heurterait le droit de propriété des copropriétaires.
En conclusion, l’idée d’introduire une source supplémentaire d’abondement pour les fonds de travaux suscite un intérêt marqué. Cela nécessite une analyse minutieuse de ses implications légales. Le Gouvernement poursuit ses efforts pour trouver des solutions adaptées. Mais, il doit en même temps veiller à l’équité et à l’efficacité des dispositifs financiers en copropriété.
