La densité de l’habitat et la recherche d’un maximum d’ensoleillement ne sont pas toujours compatibles. Certains propriétaires sont parfois tentés de transformer un vasistas en fenêtre. D’autres, ne respectent pas les distances entre les fenêtres et la propriété voisine. Dans ces situations, la réglementation des fenêtres, jours et vues résulte des dispositions du Code Civil (articles 675 à 680). Voici les règles à connaître pour préserver son intimité.
Sommaire :
- Fenêtres, jours et vues : comment préserver l’intimité de chacun ?
- Qu’est-ce qu’une vue ?
- Les servitudes de vue et création d’ouvertures (fenêtres, jours, vues)
- Les jours de souffrance
- Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des distances légales ?
Fenêtres, jours et vues : comment préserver l’intimité de chacun ?
Afin de protéger l’intimité de chacun, le Code Civil impose des règles de distance minimale pour la création d’ouvertures. En effet, le principe est qu’il est interdit de pouvoir voir chez son voisin. Toutefois, ces règles ne s’appliquent pas si l’ouverture donne sur la voie publique. De même, il est possible de créer un jour pour laisser passer la lumière en respectant certaines conditions. C’est pourquoi, il est important de préciser la définition de la vue, du jour, de la vue droite et de la vue oblique.
Rappelons que les règles relatives aux fenêtres, jours et vues sont réglementées par les articles 675 à 680 du Code Civil. En effet, ces règles s’appliquent à toutes les propriétés privées qui sont adjacentes.
Cependant, elles ne sont pas applicables entre voisins dans les copropriétés horizontales. Car, dans ce cas, les terrains sur lesquels sont construites les maisons ne sont pas des fonds distincts, mais un ensemble commun à tous.
En revanche, dans un lotissement, chaque lot de terrain appartient privativement au propriétaire de la maison. Ainsi, les règles de distance légale pour les ouvertures s’appliquent. Excepté s’il existe des dispositions contraires dans le règlement du lotissement.
Qu’est-ce qu’une vue ?
C’est une ouverture qui permet de voir à l’extérieur et qui laisse passer la lumière et l’air. Par conséquent, sont considérées comme des vues :
- les fenêtres,
- les portes-fenêtres,
- les baies vitrées,
- les velux (permettant une vue sur le terrain voisin),
- un balcon,
- une terrasse. Sous réserve que celle-ci soit attenante au bâtiment et accessible depuis celui-ci.
Enfin, notons que le Code civil distingue les vues droites et les vues obliques.
Quelles sont les distances exigées pour les vues droites ?
La vue est dite “droite” dès lors que le regard peut porter sur le fond voisin sans avoir à s’écarter de l’axe de l’ouverture. C’est-à-dire, sans avoir à se pencher ni à tourner la tête.
L’article 678 du code civil prévoit une distance minimale de 1,90 m à respecter entre la façade où l’ouverture est pratiquée et la limite de la propriété voisine.
Dans le cas d’un mur mitoyen entre les deux propriétés, la distance minimale se calcule en tenant compte de la moitié de la largeur de ce mur. À noter, lorsque le mur vous appartient, vous pouvez intégrer son épaisseur dans vos calculs. Dans le cas inverse, son épaisseur ne peut pas considérée. Dans ce cas, vous devez vous arrêter à la limite de ce mur.
Concernant, une fenêtre ou une terrasse, la mesure doit s’effectuer à partir du parement extérieur du mur où l’ouverture a été créée.
Enfin, dans le cas d’un perron ou d’un balcon, la mesure doit s’effectuer depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés (art. 690 du Code Civil).
Que dit le Code civil pour les vues obliques ?
Elles permettent de voir la propriété voisine, mais avec plus de difficultés. Dans ce cas, il faut se tourner sur le côté ou se pencher vers l’extérieur pour apercevoir le fond voisin.
L’article 679 du code civil prévoit une distance à respecter moins importante de 0,60 m.
Cette fois, la mesure s’applique depuis l’angle de la fenêtre. Si l’on se trouve sur un balcon ou une terrasse, on tiendra compte du rebord le plus proche de la limite séparative des deux propriétés.
Enfin, il faudra appliquer une autre distance lorsque l’espace qui sépare les deux copropriétés est un espace commun : cour, chemin ou un chemin public. En effet, la distance légale sera alors de 1,90 m. Elle se mesure non pas à partir du milieu de l’espace, mais à partir de la limite entre la propriété voisine et cet espace commun (Cass Civ 12 avril 1972).
Quelles sont les exceptions qui dérogent à la règle ?
Le Code Civil précise qu’il n’est pas obligatoire de respecter ces distances sous certaines conditions.
- Ouvrir une fenêtre dans le toit. Vous pouvez créer un velux ou un vasistas pour éclairer vos combles. Aucune distance minimale n’est imposée à condition qu’aucune vue ne soit possible sur la propriété du voisin.
- Balcon ou terrasse donnant sur un mur pignon aveugle de la propriété voisine ou sur un toit fermé.
- Ouverture pratiquée dans un mur non mitoyen.
- Vue droite ou oblique donnant sur le domaine public : jardins, rues, squares…
Les distances de vue imposées ne concernent que des propriétés privées.
Fenêtres, jours et vues : quels sont les recours ?
Vous avez 30 ans pour assigner votre voisin devant le tribunal si la distance minimale entre les propriétés n’est pas respectée. Si vous constatez que les fenêtres de votre voisin sont trop proches après avoir acheté votre propriété, vous pouvez demander à ce qu’elles soient murées si elles ont été installées il y a moins de 30 ans. Passé ce délai, vous ne pourrez plus contester cette situation et devrez accepter la servitude de vue.
Les servitudes de vue et création d’ouvertures (fenêtres, jours, vues)
Il y a une servitude de vue quand une ouverture est créée en deçà de la distance réglementaire et que le voisin ne peut pas s’y opposer. À savoir, une servitude est attachée à la propriété et non au propriétaire. L’obligation de respecter les distances légales cesse lorsque le propriétaire acquiert la servitude de vue, soit par titre, soit par prescription, soit par “destination du père de famille”.
Une convention passée entre voisins
Il est possible de déroger aux obligations légales en établissant une convention entre voisins. Celle-ci vous autorise alors à créer des ouvertures à une distance inférieure à la distance légale. Si cet accord est déposé chez un notaire pour publication à la Conservation des hypothèques, il s’appliquera aux futurs acquéreurs. Dans le cas contraire, il ne s’appliquera qu’aux propriétaires signataires.
Une prescription trentenaire
C’est le cas, si votre voisin a créé une ouverture en ne respectant pas les distances légales imposées par la loi et que vous ne faites rien pendant 30 ans. De fait, il peut alors acquérir une servitude de vue pour cette ouverture en l’absence de recours judiciaire de votre part.
Une division de propriété
En effet, cette servitude peut se produire lorsque deux terrains constituaient une seule propriété appartenant à la même personne, et que la vue était antérieure à la division. C’est le cas d’un partage d’une propriété en deux à l’occasion d’une succession. Ainsi, les héritiers ou toute personne qui acquiert ultérieurement la propriété devront subir cette servitude sans possibilité de protestation.
Les jours de souffrance
Certaines petites ouvertures permettent de laisser passer la lumière, mais pas l’air. Elles ne s’ouvrent pas et ne permettent pas de voir. En général, elles sont souvent placées en haut des murs. De plus, elles sont à verre dormant et opaque avec un treillis à maillage dont les mailles auront 10 cm d’ouverture minimum.
L’avantage indéniable des jours sur les vues est qu’aucune distance minimale ne doit être respectée. Par ailleurs, la dimension des jours n’entre pas en ligne de compte. cependant, ce droit n’est qu’une simple tolérance et pourra être supprimé lors d’une construction d’un bâtiment contre ce jour.
“ Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à 2,60 m au dessus du plancher ou sol de la chambre que l’on veut éclairer si c’est un rez-de-chaussée. Mais, ils seront installés à 1,90 m au dessus du plancher pour les étages supérieurs.” – article 677 du Code civil.
Conditions de création des jours de souffrance
- Le jour ne doit pas pouvoir s’ouvrir.
- Le jour ne doit pas être transparent, mais translucide (aucune vue ne doit être possible).
- Ces jours peuvent être créés sur tout mur d’habitation pour éclairer une pièce ou un escalier à condition de respecter les hauteurs légales.
- Ces jours peuvent être créés sur un mur séparatif entre deux propriétés à condition que la clôture soit privative.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des distances légales des fenêtres, jours, vues ?
En cas de litige, le tribunal appréciera, au cas par cas, si l’ouverture constitue un simple jour ou un aménagement pouvant devenir, par prescription trentenaire, une servitude de vue.
Concrètement, les juges s’attachent à rechercher si le dispositif est un jour ou une vue. Dès lors, ils examineront l’inconvénient qu’il présente pour le fonds voisin. Par exemple, une ouverture placée à 4,75 m du sol, ne permettant que la lumière et l’aération, a été assimilée à un jour.
Par ailleurs, des tribunaux ont également considéré comme des jours de petites ouvertures, garnies de barreaux. En effet, elles étaient destinées à aérer une salle de bain et à éclairer un escalier.
Notons aussi le cas spécifique des briques en pavés de verre. Dès lors qu’elles font corps avec le mur dans lequel elles sont insérées et qu’elles sont fixes, la jurisprudence considère que les briques en pavés de verre ne constituent ni une vue, ni un jour de souffrance. Leur présence n’est donc soumise à aucune des dispositions particulières évoquées ci-dessus. De même, elles ne peuvent pas non plus faire l’objet d’une acquisition de servitude de vue.
Enfin, précisons que, sauf accord du voisin, un jour ne peut pas être aménagé dans un mur mitoyen (article 675 code civil). Lorsque le règle de hauteur des jours n’est pas respectée, ceux-ci peuvent être requalifiés de “fenêtres d’aspect”. Dans ce cas, il faudra les supprimer.
