Aller au contenu

Construction

Permis de construire : recours des voisins en cas de vues irrégulières

permis de construire

Le maître d’ouvrage construit un immeuble doit faire preuve de vigilance quant à la question des vues. Car, le permis de construire peut-être délivré même si l’ouvrage projeté comprend des vues irrégulières. Ainsi, l’obtention du permis de construire ne protège ni le maître d’ouvrage ni l’architecte des recours des voisins. Retrouvez l’analyse du cabinet BJA Avocats.

Le permis de construire constitue une autorisation délivrée sous réserve des droits des tiers

Le permis de construire vise à contrôler la conformité de la construction projetée aux règles d’urbanisme. Néanmoins, il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé.

permis de construire

 

De sorte que certaines personnes peuvent s’estimer lésées par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé. Elles peuvent donc faire valoir leurs droits en saisissant les tribunaux civils. Cela, même si le permis respecte les règles d’urbanisme (article A.424-8 du Code de l’urbanisme).

Le permis de construire constitue une autorisation délivrée sous réserve des droits des tiers.

Ainsi, l’obtention d’un permis de construire ne protège pas le maître d’ouvrage des éventuels recours liés aux droits des tiers. En effet, un tiers peut se prévaloir d’une atteinte portée à ses droits par une construction. D’autant plus, en cas de vue sur sa propriété.

Quelles sont les règles de distances minimales des vues ?

En premier lieu, rappelons la définition d’une vue. Les vues sont des ouvertures qui peuvent être pratiquées dans les murs séparant deux fonds. Ainsi, elles peuvent laisser passer l’air, la lumière et le regard.




C’est pourquoi, elles ne peuvent être pratiquées que dans des murs situés à une certaine distance du fonds voisin. De fait, elles sont assimilées aux ouvertures les perrons, balcons, terrasses, galeries, lucarnes, escaliers, exhaussements de terrain, etc.

La vue peut être droite ou oblique

Une vue droite est une ouverture “fictivement” prolongée dans la direction de son axe. Aussi, elle atteint le fonds voisin. Il s’agit d’une vue directe depuis n’importe quel étage du bâtiment.

Quant à la vue oblique, elle permet de regarder chez le voisin uniquement en se penchant ou en tournant la tête à droite ou à gauche. De fait, il ne s’agit pas d’une vue directe comme dans le cas de la vue droite, mais d’une vue latérale.

Des règles de distances minimales

Le Code civil a édicté des règles de distances minimales des vues face à une propriété voisine (articles 678 et 679). En effet, ces conditions de distance ont pour but de protéger l’intimité du propriétaire du fonds voisin. Ainsi, le maître d’ouvrage qui procède à l’édification d’un immeuble doit tenir compte du « risque d’indiscrétion » induit par l’ouvrage projeté.

En application des articles 678 et 679 du Code civil, le maître d’ouvrage d’une construction ne peut pas créer :

  • Une vue droite à moins de 1,90 mètre de la limite séparative du fonds voisin
  • Une vue oblique à moins de 0,60 mètre.

L’ouvrage projeté ne peut donc avoir de vues, fenêtres ou balcons sur la propriété voisine s’il n’y a pas 1,90 mètre ou 0,60 mètre entre le voisin et l’ouvrage dans lequel est pratiqué la vue.

Toutefois, ces règles ne concernent que les propriétés contiguës. Elles ne sont pas applicables dans les rapports entre copropriétaires d’un ensemble immobilier. Pour autant, une exception à l’application de ces textes existe. Il s’agit du cas où « le fonds sur lequel s’exerce la vue est déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage. » (Cass. 3e civ. 14 mars 1973, n°72-10676).

Quelles poursuites en cas de non-respect des distances minimales ?

S’il ne respecte pas les distances minimales imposées par le Code civil, le maître d’ouvrage s’expose à une action en justice. En effet, le propriétaire du fonds voisin, peut demander la modification ou la suppression de la vue irrégulière.

Mais, sur ce point, les juges disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation. Néanmoins, les juges ne peuvent substituer l’allocation de dommages-intérêts à la démolition sollicitée par les demandeurs.

Précisons qu’en cas d’action initiée par le voisin à l’encontre du maître d’ouvrage, ce dernier pourra se retourner contre le maître d’œuvre. Celui-là même en charge de la conception du projet de permis de construire.

En effet, selon la jurisprudence de la Cour de cassation, l’architecte chargé de la conception d’un projet et de l’élaboration des plans de permis de construire est tenu de concevoir un projet réalisable. Aussi, il se doit de visiter les lieux pour constater l’existence d’une fenêtre susceptible de constituer une servitude de vue.

De même, il doit s’interroger sur l’atteinte éventuelle que la construction projetée pourrait ainsi causer aux droits des tiers. Par conséquent, si l’architecte manque à son devoir de conseil dès lors qu’il est tenu de concevoir un projet réalisable (Civ. 3e, 15 déc. 2004, n°03-17.070).

L’action en justice s’éteint toutefois par la prescription trentenaire. Ainsi, le propriétaire d’un fonds ne peut initier une action à l’encontre de son voisin si la vue irrégulière alléguée existe depuis 30 ans.

nv-author-image

Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

Laisser un commentaire