Le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, sous peine d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. Lors d’une vente, il doit procéder aux vérifications préalables afin de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.
Vérification de la propriété du bien
Dans le cadre d’une vente immobilière regroupant plusieurs lots dont deux d’entre eux avaient été réunis à la suite de travaux, le notaire doit procéder à certaines vérifications.
Il doit notamment s’assurer que les plans en possession des parties coïncident avec les plans du bureau des hypothèques. De plus, la surface des lots séparés doit correspondre à la surface des lots réunis.
Le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit. Sinon, il risque d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
Dans cette affaire, le notaire aurait dû être tout particulièrement être attentif aux déclarations faites par le vendeur. Car il s’agissait de la vente de trois lots de copropriété. Mais, deux d’entre eux avaient été réunis à la suite de travaux effectués par le vendeur.
Pourtant, l’acquéreur a reçu la vente d’un bien intégrant une surface correspondant à des parties communes. Un bout de palier qu’il a dû acquérir ultérieurement du syndicat des copropriétaires.
Le notaire ne peut se contenter des éléments fournis par les parties
La cour d’appel de Paris a estimé, dans un premier temps, que le notaire ne pouvait se douter qu’une partie du palier avait été annexée par les vendeurs. En effet, lors de la vente, il ne disposait que des éléments fournis à l’acquéreur par le vendeur.
De son côté, le vendeur confirmait que les travaux réalisés dans le cadre de la réunion des deux lots ne comprenaient aucune surface résultant de l’appropriation d’une partie commune.
Toutefois, pour la Cour de cassation, il n’est pas possible d’écarter toute faute du notaire. Car celui-ci s’est abstenu de procéder aux vérifications préalables afin de s’assurer que le vendeur était bien titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.
Cour de cassation, Chambre civile 1, 11 mars 2020, pourvoi n° 18-26.407
