La députée, Laurence Trastour-Isnart attire l’attention du gouvernement sur la question des frais d’établissement de l’état daté lors de la vente d’un lot de copropriété. Les honoraires perçus par le syndic sont désormais plafonnés à une somme forfaitaire de 380 euros. Or cette mesure semble contraire à l’esprit constitutionnel, soucieux de la liberté des prix et de la concurrence. Faut-il mettre fin à cette disposition contraire à la profession de syndic ?
Faut-il maintenir le plafonnement des honoraires sur l’établissement de l’état daté ?
À l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs, le syndic de copropriété adresse au notaire, en charge de la vente, un état daté. Ce document vise à informer l’acheteur sur la situation comptable du vendeur vis-à-vis de la copropriété.
En effet, il faut établir le bilan des sommes restant dues par le vendeur au syndicat et celles qui seront à la charge de l’acquéreur. D’ailleurs, dans certains cas, c’est la copropriété qui est débitrice vis-à-vis de la copropriété.
Or, Depuis le 1er juin 2020, le tarif de l’état daté est plafonné. En effet, le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 fixe un tarif unique pour les honoraires et frais perçus par le syndic au titre de l’établissement de l’état daté. Ainsi, cette somme forfaitaire ne peut pas dépasser 380 euros TTC.
Faut-il maintenir le plafonnement des honoraires sur l’établissement de l’état daté ?
En cela, ce décret alerte l’ensemble de la profession de syndic. C’est pourquoi, Laurence Trastour-Isnart s’en fait la porte-parole. Elle rappelle ainsi que cette profession répond à un principe cardinal : l’absence de plafonnement du montant de ses honoraires.
“ Cette évolution ne s’inscrit pas dans la tradition de la matière, qui est celle de la liberté. Le cadre fixé, par le Gouvernement et le législateur devrait se limiter à préciser les prestations incluses dans le forfait de la gestion courante du syndic. En aucun cas il ne s’agit d’établir un tarif unique ou de fixer un taux particulier. ”
Le plafonnement vise à protéger les consommateurs contre les pratiques tarifaires abusives
Comment doit-on interpréter cette disposition ? Est-elle contraire au principe constitutionnel de liberté des prix et de la concurrence ? Pour répondre à cette question, le ministère de l’Économie, des finances et de la relance revient sur l’origine de cette mesure.
En effet, c’est la loi ALUR qui a prévu de plafonner, par décret, les honoraires et frais des syndics de copropriété sur cette prestation. Ensuite, le plafonnement des honoraires relatifs à l’établissement d’un état daté a été voté par le Parlement.
Toutefois, le but de ce décret est de répondre au mécontentement exprimé par de nombreux copropriétaires cédants. En effet, ces derniers ont alerté des associations de consommateurs quant aux tarifs pratiqués, jugés excessifs. Aussi, après vérification sur une vingtaine de contrats, l’état daté était facturé 497 € en moyenne.
Or cette facture s’avère trop élevée pour la vente d’un appartement ou d’un parking en copropriété. D’autant plus que les copropriétaires concernés se sentent piégés. Ils sont dans l’obligation de faire appel au syndic en place pour obtenir un état daté.
Enfin, l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a apporté quelques précisions. Notamment, il est indiqué que le montant plafond fixé par décret vaut pour toute mutation à titre onéreux, que celle-ci comporte un ou plusieurs lots. C’est donc dans ce cadre que le pouvoir réglementaire, suite à l’avis de l’Autorité de la concurrence, a adopté le décret n° 2020-153 du 21 février 2020.
Le plafonnement de l’état daté ne remet pas en cause le modèle économique des syndics
Ce montant plafond fixé à 380 € TTC pour élaborer l’état daté est le résultat d’une analyse économique approfondie. En effet, il repose sur un relevé des prix pratiqués par les syndics dans plusieurs départements. Par ailleurs, ce tarif à fait l’objet d’une concertation avec les organisations professionnelles qui ont pu se faire entendre et donner leurs points de vue.
De même, la liberté des prix et de la concurrence découle bien d’un principe à valeur constitutionnelle. Pour autant, ce fondement n’est ni général, ni absolu et existe uniquement dans le cadre d’une réglementation fixée par la loi. Aussi, les limites à la liberté d’entreprendre doivent se justifier par des exigences constitutionnelles ou des motifs d’intérêt général.
C’est précisément le cas ici, puisqu’il s’agit de protéger les consommateurs contre les pratiques tarifaires abusives et à préserver ainsi leur pouvoir d’achat. Pour autant, il n’est aucunement question de remettre en cause le modèle économique des syndics.
Car, ce modèle relève en grande partie des prestations incluses dans le forfait prévu par le contrat type. Or, les prestations telles que l’état daté sont réalisées ponctuellement à titre individuel dans le cadre des prestations annexes. En outre, la concurrence entre syndics peut jouer en-dessous du montant plafond fixé par décret.
- Question N° 35263 de Mme Laurence Trastour-Isnart (Les Républicains – Alpes-Maritimes )
- Question publiée au JO le : 22/12/2020 page : 9369
- Réponse publiée au JO le : 03/05/2022 page : 3001
Bonjour. Le plafonnement est une bonne chose. La concurrence peut toujours proposer un taux inférieur. Mais je ne comprends pas cette histoire. Si l’on vend son appartement on est bien obligé de passer par le syndic en fonction.
Concurrence = 0