L’état daté : document indispensable pour l’acquéreur

L’état daté : document indispensable pour l’acquéreur

Dans le cadre de l’atelier “RDV Copro” du 22 septembre 2020 portant sur l’achat d’un lot de copropriété et diagnostics, nos experts ont répondu à vos questions. Maître Frédéric Drouard revient sur l’importance de l’état daté lors de l’achat d’un lot de copropriété

URMET 2020 – Bannière 1
Les Copros Vertes (CERQUAL)
Conciergerie digitale ProArchives

L’état daté, une démarche obligatoire

Dans un précédent article nous avons détaillé le contenu de l’article 4 du décret du 17 mars 1967 concernant le règlement de copropriété et ses modificatifs. À présent, nous abordons l’article du 5 du même décret. En effet, celui-ci recense l’ensemble des informations, que le syndic adresse au notaire. Aussi appelé “état daté”. Ce document produit par le syndic est facturé au copropriétaire vendeur. Son tarif est fixé à 380 euros TTC par un décret en date du 21 février 2020.

Autrement dit, lorsqu’un copropriétaire souhaite mettre en vente son lot, le notaire va devoir se rapprocher du syndic. En effet, il doit constater l’état de la copropriété, et s’assurer que le copropriétaire vendeur est bien à jour de ses charges de copropriété. Pour une totale transparence, le futur acquéreur doit connaître la situation de l’immeuble et ainsi se renseigner sur les charges qu’il devra supporter une fois propriétaire.

Un document détaillé en trois parties

En effet, il est impératif d’instaurer un état daté, afin de permettre une vente sans vice caché. Il se compose en trois parties :

Dans la première partie, le syndic indique les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire cédant. Dans cette étape, le montant estimé peut encore être approximatif sous réserve de l’apurement des comptes.

À ce titre, le copropriétaire vendeur peut être le débiteur du syndicat de copropriétaires. La somme due peut porter sur des provisions exigibles, des charges impayées, des appels de fonds pour travaux… Dans ce cas de figure, le copropriétaire engage sa responsabilité. C’est le cas notamment lors d’un dégât des eaux, qui donne lieu à une procédure. Après quoi, ces condamnations figureront dans l’état daté au titre des charges restantes dues.

Dans la deuxième partie, le syndic indique les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l’égard du copropriétaire cédant. A contrario, une procédure donne satisfaction au copropriétaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Aussi, dans le cas présent, l’état daté doit mentionner cette situation.

Enfin, la troisième partie, concerne les sommes qui doivent incomber au nouveau propriétaire. Cette troisième partie comporte une annexe.

L’annexe de l’état daté

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique l’ensemble des dépenses incluses dans le budget prévisionnel sur les deux dernières années. C’est-à-dire la quote-part afférente à chaque lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.

À savoir, ce budget prévisionnel est voté chaque année, sur l’ensemble des dépenses courantes de la copropriété. Citons par exemple : le coût de l’électricité, l’entretien des parties communes, le gardien d’immeuble… Permettant alors au futur acquéreur de se faire une idée de la somme finale.

De même, l’annexe de l’état daté notifie les dépenses hors budget prévisionnel. Considérons par exemple : le règlement de copropriété, ses modificatifs, le paiement des charges… Cela équivaut à une estimation de la quote-part des charges qui sont imputables au lot. Ce sont des informations dont le futur acheteur doit bénéficier, car il a un droit de rétractation en cas de montant trop élevé pour son budget.

Guide des Pros 2020 (728×150)