Dans un contexte où la dégradation des copropriétés et les travaux d’économie d’énergie sont une préoccupation des pouvoirs publics, les juristes de l’ADIL 75 ont mené une enquête auprès de 500 copropriétaires pour réaliser cette étude sur les travaux en copropriété.
Cette étude s’efforce de dresser un profil du copropriétaire parisien. Elle s’intéresse aux caractéristiques de son bien, mais porte surtout sur les travaux décidés ou envisagés, les obstacles à ces travaux ainsi que les différents modes de financement mobilisés.
Les chercheurs ont étudié des copropriétés qui comprennent en moyenne 38 lots. Ces copropriétés sont plutôt anciennes : les constructeurs ont bâti 64% des immeubles avant 1949. Les copropriétés ont doté 56% d’entre elles d’un ascenseur et 58% d’un chauffage collectif. Une très large majorité des copropriétaires interrogés jugent que leur immeuble est bien entretenu : 5% considèrent leur copropriété en très bon état, 48% en bon état, 35% dans un état moyen, et 12% estiment qu’elle se trouve dans un état médiocre.
Les copropriétaires ont une moyenne d’âge de 58 ans. 88% sont propriétaires occupant et 12% bailleurs. Pour ce qui est de leur budget, ils disposent d’un revenu mensuel qui s’élève en moyenne à 2.891 €. 71% d’entre eux ont déjà remboursé leur emprunt, le logement ayant la plupart du temps été acquis depuis plus de 20 ans. On peut donc estimer que les contraintes financières de ces ménages sont allégées. Ils doivent cependant s’acquitter de charges de copropriété, à savoir toutes les dépenses courantes relatives à l’administration, la conservation, l’entretien de l’immeuble et des équipements communs.
Qu’en pensent les copropriétaires interrogés ?
Pour 93% des copropriétaires interrogés, la réalisation de travaux est indispensable. Les travaux envisagés sont tout d’abord les plus visibles : ravalement, peinture de la cage d’escalier, réfection de la toiture, figurent en tête des travaux les plus souvent votés mais aussi exécutés. Les copropriétaires soucieux de l’apparence de leur immeuble espèrent ainsi valoriser leur patrimoine.
« Les copropriétaires semblent attacher une grande importance à l’apparence de leur immeuble, qui est de toute évidence leur priorité. Selon eux, une façade entretenue, un hall d’immeuble fraîchement rénové apportent une plus-value esthétique à l’immeuble et peuvent faciliter une négociation en cas de revente. Pour ce qui est du ravalement, il est important non seulement pour la propreté mais aussi pour la réfection des maçonneries, boiseries, garde-corps, descentes d’eaux, la copropriété pouvant être tenue responsable des dommages consécutifs au manque d’entretien », souligne Galla Bridier, présidente de l’Adil 75.
D’autres travaux apparaissent comme secondaires. Comme le remplacement de la chaudière, la pose de compteurs d’eau divisionnaires, la mise aux normes électriques et la réfection de la loge de la concierge. Ils sont plus difficiles à voter.
L’étude constate un manque de motivation de la part des copropriétaires. Ainsi 90% des travaux réalisés ignoreraient l’objectif de performance énergétique. Ce qui apporte pourtant un confort certain aux occupants. Ceci accompagné à terme d’une baisse réelle des charges. Le coût de tels travaux resterait un obstacle à leur réalisation, même s’ils donnent lieu à des aides financières. Les travaux rendus obligatoires par la loi, sur lesquels la copropriété ne peut faire l’impasse, sont eux exécutés mais souvent avec retard.
« On ne peut cependant en conclure à la négligence des copropriétaires. Les travaux obligatoires remplissent les carnets de commande des entreprises, empêchant de respecter les délais, d’où de fréquentes autorisations de report de la part des pouvoirs publics. Ce sont dans tous les cas des contraintes qui s’ajoutent aux autres dépenses ou obligent à revoir les prévisions de travaux », explique Galla Bridier.
Les travaux privatifs concernent 73% des personnes interrogées. Parmi les priorités, 54% des copropriétaires rencontrés souhaitent installer des fenêtres à double vitrage. L’objectif de la sécurité reste prédominant, puisque 49% des copropriétaires interrogés envisagent de remettre leur logement en conformité avec les normes électriques.
Quelles sont les difficultés inhérentes au vote et à l’exécution des travaux ? Les copropriétaires invoquent en premier lieu le coût des travaux pour justifier leur refus. 73% des copropriétaires utilisent leur seule épargne et 27% seulement font appel à un financement extérieur. 12% des copropriétaires rencontrés ont souscrit un prêt bancaire, la plupart du temps à titre personnel. Moins de 4% ont bénéficié d’un prêt mis en place par le syndicat de copropriété. Il ne s’agit pas toujours d’un choix, les institutions pertinentes ne fournissent pas suffisamment d’aides financières qui pourraient pourtant aider les copropriétaires à s’engager dans les travaux.
« Au regard de l’étude, nous constatons que les travaux sont essentiellement financés par des fonds propres. Il est vrai que les aides ou prêts spécifiques sont rares et soumis à des plafonds de ressources. Les aides plus nombreuses dans le domaine des économies d’énergie apparaissent à la fois peu portées par le syndic et peu connues des copropriétaires », souligne Galla Bridier.
Quels sont les autres difficultés rencontrées ?
Autre difficulté évoquée, les assemblées générales insuffisamment préparées.
Les syndics n’informent pas suffisamment les copropriétaires des travaux à engager, de leur coût et des délais de réalisation. D’une part, ils n’anticipent pas ces travaux sur le plan financier. D’autre part, lorsque l’information existe, elle n’est pas suffisamment mobilisatrice. 59% des copropriétaires interrogés estiment que la présence majoritaire de bailleurs, souvent absents des assemblées générales, est un obstacle au vote des travaux.
Face à ce constat, l’ADIL 75 suggère quelques mesures. L’objectif est de faciliter la vie en copropriété et le bon entretien des immeubles. Par exemple :
- Instaurer des aides financières adaptées, les aides actuelles étant axées sur l’amélioration de la performance énergétique,
- Anticiper la solvabilité en planifiant les travaux. Les propositions de la loi ALUR vont dans ce sens avec notamment la mise en place d’un plan pluriannuel des travaux assorti d’un fonds de financement,
- Établir un véritable dialogue entre tous les acteurs de la copropriété,
- Outre sa mission d’information qui est sa mission première, l’ADIL 75 insistera sur la nécessité d’instaurer au sein des copropriétés une réelle concertation entre syndic, conseil syndical et copropriétaires.
« Il convient avant toute chose d’instaurer un véritable dialogue entre les acteurs afin que tous les copropriétaires aient la même information, la comprennent, et se sentent concernés. Les éventuels rapports de force doivent s’effacer pour aboutir à une nouvelle convergence d’intérêts entre les acteurs. Le conseil syndical doit veiller à ce que qu’un partenariat dynamique s’installe durablement avec le syndic. De plus, le syndicat des copropriétaires doit anticiper. Il accompagne la solvabilité de la copropriété afin d’améliorer le processus d’adoption des travaux. La pérennité du bâti en dépend. La copropriété ne sera solide que si tous sont solidaires », conclut Galla Bridier.
Source : www.adil75.org
