Encadrement des loyers à Paris : 40% des annonces non conformes

Encadrement des loyers à Paris : 40% des annonces non conformes

L’enquête annuelle de la CLCV sur les conditions d’encadrement des loyers à Paris relève que 40% des annonces sont non-conformes. C’est encore trop ! Le montant mensuel du dépassement varie selon le type de logement, en moyenne, il s’élève à 121 euros.

Rappel du dispositif de l’encadrement des loyers

L’encadrement des loyers consiste à plafonner le prix maximum qu’un bailleur peut proposer compte tenu de ceux pratiqués pour des biens similaires. De sorte que le bailleur qui respecte le loyer de référence est assuré d’être dans la médiane des loyers proposés. Mieux, il lui est permis d’aller 20 % au-delà de cette valeur, et ce sans avoir à apporter la moindre justification.

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Notons que l’objectif premier de la loi ALUR est de limiter les abus, de protéger les locataires, notamment ceux des petites surfaces. Car, pour ces petits logements, les loyers sont souvent exorbitants. Alors, que la qualité du logement ne le justifie nullement. On constate que l’encadrement des loyers constitue également une mesure favorisant la mixité sociale.

Or, bien qu’applicable depuis 2015 à Paris, ce dispositif a connu quelques vicissitudes. Suite à une décision du Tribunal administratif, l’encadrement des loyers a été suspendu en 2018. Difficile donc d’avoir une vision claire sur une application dans le temps qui s’est faite de façon discontinue. Toutefois, le Commissariat général au développement durable constate des effets positifs.

Plus de 5 ans après sa mise en œuvre, l’encadrement des loyers n’est applicable que sur Paris et Lille. On se demande pourquoi il ne concerne pas aussi la région parisienne. Car, il suffit parfois de passer le périphérique pour constater des loyers supérieurs à ceux pratiqués dans les arrondissements limitrophes.

Pour autant, ce phénomène devrait cesser ou, du moins, fortement diminuer. En effet, 8 intercommunalités et métropoles ont fait part de leur volonté de mettre en place l’encadrement des loyers. Notamment la Plaine Commune (93), l’Est-Ensemble (93), Grand-Orly-Seine-Bièvre (94), Lyon, Bordeaux, Montpellier et Grenoble. Au total, 35 communes pourront appliquer ce dispositif sur leur territoire lorsqu’un décret en ce sens sera publié.

40% des annonces ne respectent pas l’encadrement des loyers

La CLCV a étudié 1000 annonces immobilières parisiennes trouvées sur 10 sites internet professionnels et entre particuliers. Les logements sont de différentes tailles (du 1 à 4 pièces et plus) meublés (29 %) ou non (71%).

Ainsi sur 1000 annonces, 595 respectent l’encadrement des loyers soit un taux de conformité de 60%. Ce résultat est supérieur à 2019 où le taux était de 56%.

Encadrement des loyers - taux de conformité des annonces

 

Le montant mensuel du dépassement varie selon le type de logement, en moyenne, il s’élève à 121 €. Notons que les acteurs immobiliers connaissent bien ce dispositif désormais. D’ailleurs, un propriétaire peut connaître la valeur maximale de son loyer en se rendant sur le site de références de loyers.

Selon l’enquête de la CLCV, près de 1 500 € par an sont supportés en toute illégalité par les locataires. C’est une moyenne, car des annonces montrent des dépassements bien supérieurs. C’est le cas par exemple, d’une annonce pour un 2 pièces, proposé à la location à 1 270 € alors qu’il devrait être à 900 €, soit un surplus de 4 400 € par an.

Autre exemple, celui d’un 2 pièces, meublé, à 1 350 € alors que le loyer ne peut excéder 787,20 €. Soit un dépassement mensuel de 562,80 €. Ce qui représente 6 753,60 € réclamés de façon indue à l’année.

Une plus grande conformité des annonces de professionnels

Sur les 10 sites Internet consultés les taux de conformité varient entre 27 % (Paru Vendu) et 93 % (Foncia). On observe que l’encadrement des loyers est mieux respecté par les agences immobilières (75%), que par les particuliers (50%).

Taux de conformité des annonces par site

 

En tête du classement se trouvent 3 sites appartenant à des professionnels : Foncia, Citya et Orpi. Cependant, même parmi les professionnels, les taux de conformité demeurent extrêmement hétérogènes. Par exemple, seulement 66 % des annonces de Century 21 et 67 % de la FNAIM, sont conformes. Soit un écart de 27 points avec Foncia.

En fin de classement, nous trouvons les sites proposant des annonces entre particuliers avec des taux de conformité très variables. Aussi, on atteint 63 % de taux de conformité pour “l’Immobilier des Particuliers” contre 27 % pour “Paru Vendu”. En ce qui concerne “Le Bon Coin” et “PAP”, les taux de conformité sont respectivement de 52 % et 46 %.

Ainsi, les agents immobiliers respectent davantage l’encadrement des loyers que les bailleurs. Toutefois, le taux de conformité s’avère insuffisant au regard de leur statut de professionnels. La CLCV a donc constaté de graves manquements dans certaines annonces. D’ailleurs, l’association a assigné en justice Century 21 France pour pratique commerciale trompeuse. Précisons, à cet égard, que la CLCV est la première association de consommateurs à intenter un recours pour non-respect de l’encadrement contre un groupe national.

Un taux de conformité plus faible pour les studios et les locations meublées

Le nombre de pièces joue un rôle sur la définition du montant du loyer maximum. Le taux de conformité est de 53% pour un studio et de 65% pour un 2 pièces. Mais, pour la première fois, ce taux n’augmente pas de façon systématique avec la taille du logement.

Conformité et taille du logement

 

En effet, lors des études précédentes, plus le logement était grand, plus le pourcentage de conformité des annonces était important. Cette année, ce taux décroît à partir du 3 pièces.

Toutefois, quelle que soit l’année prise en compte, les studios ont le taux de conformité le plus faible par rapport aux autres logements.

De même, le taux de conformité varie selon le type de location, à savoir le caractère meublé ou vide du logement. Aussi, l’enquête confirme que les annonces de locations nues sont plus fréquemment conformes (61%) que celles des logements meublés (57%). L’écart est relativement faible puisqu’il n’est que de 4 points alors qu’il était de 10 points en 2019 et de 18 points en 2016.

Pour une pérennisation de l’encadrement des loyers

Le bailleur qui ne respecte pas les dispositions de l’encadrement des loyers peut se voir infliger par le Préfet une amende administrative de 5 000 €. Cette amende sera, au plus, de 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale. Si les premières sanctions ont commencé à tomber, elles demeurent encore trop rares. C’est pourquoi la CLCV demande au Préfet de Paris d’appliquer systématiquement l’amende pour chaque annonce non conforme.

En effet, pour l’association, il est indispensable de rendre l’encadrement des loyers pérenne et de supprimer son caractère expérimental. Un bilan sera effectué en 2023. Pourtant, certaines agglomérations qui ont candidaté pour son application locale ne pourront le mettre en place qu’en 2022. Quel bilan pourrait être réalisé après seulement une année d’application ? C’est pourquoi l’encadrement des loyers doit pouvoir être maintenu.

Globalement, la CLCV considère que l’encadrement des loyers est efficace et qu’il permet le maintien des classes moyennes dans les centres urbains. D’ailleurs, plusieurs communes dont Lyon, Bordeaux, Montpellier et Grenoble ont demandé l’application du dispositif sur leur territoire. À ce jour, ils attendent la publication des décrets les autorisant à l’appliquer. Mais, nous sommes encore loin des 1151 villes potentiellement concernées par l’encadrement des loyers.

Il est désormais impossible pour une ville qui souhaiterait appliquer l’encadrement des loyers d’en faire la demande. En effet, elles devaient déposer les dossiers au plus tard avant le 23 novembre 2020. C’est pourquoi, la CLCV invite tous les habitants des communes situées en zone tendue à se manifester auprès de leurs élus. Ils peuvent demander une application, au niveau local, de l’encadrement des loyers. À cette fin, vous pouvez vous rendre sur le site www.monloyertropcher.fr qui permet de contacter très simplement les maires et les parlementaires.

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