Dispositif Pinel rénové : une défiscalisation pour les projets dans l’ancien

Dispositif Pinel rénové : une défiscalisation pour les projets dans l’ancien

Le dispositif Pinel est indiscutablement plus connu dans l’investissement dans le neuf. Pourtant, il réserve plusieurs avantages aux projets dans l’ancien avec travaux de rénovation. Spécialiste en fiscalité immobilière, Marcelina Stark, Directrice générale associée d’Angelys Group nous apporte son éclairage sur le dispositif Pinel rénové.

Les Copros Vertes (FNAIM)
URMET 2020 – Bannière 1
Les Copros Vertes (CERQUAL)
Boutique en ligne – nouveauté vidéo et support
Semaine Réno Copro

Le principe du dispositif Pinel rénové

Plus connu dans l’investissement dans le neuf, le dispositif Pinel réserve pourtant plusieurs avantages aux projets dans l’ancien avec travaux de rénovation.

Le Pinel rénové offre notamment la possibilité d’activer le déficit foncier pour « gommer un revenu foncier positif », puis, pour réduire davantage l’impôt sur le revenu.

Notons que le dispositif Pinel vient d’être prorogé jusqu’en 2021. Une bonne nouvelle pour tous les investisseurs intéressés par l’ancien. En effet, le Pinel est éligible pour ce type de biens selon deux montages :

  • le Pinel rénové optimisé au déficit foncier (ASL),
  • le Pinel rénové VIR (vente d’immeubles à rénover) via un opérateur.

En effet, le Pinel rénové est réservé aux projets d’acquisition assortis de travaux de rénovation.

Le bien éligible doit nécessiter une importante réhabilitation. Qui plus est, il requiert une remise à niveau des critères de décence et de performance énergétique définis par la loi. Comme le Pinel dans le neuf, le Pinel rénové prévoit une réduction d’impôt de :

  • 12 % du prix pour une mise en location du bien sur six ans,
  • 18 % sur neuf ans,
  • 21 % sur douze ans.

L’investissement annuel est plafonné à 300 000 euros. De plus, le prix d’acquisition ne doit pas dépasser 5 500 euros/m2, frais et coûts de travaux compris.

Dispositif Pinel, plusieurs conditions sont à respecter

Le dispositif Pinel rénové répond également à des critères de zonage. Soulignons que les logements éligibles doivent être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Les biens concernés se situent souvent en centre-ville, où se concentre le bâti ancien.

De plus, à compter du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel sera réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Le Pinel rénové participe aussi à un meilleur accès au logement des ménages modestes. Aussi, les locataires doivent être choisis selon des conditions de ressources. De même le respecte un plafond déterminé par l’État selon la situation du bien.

 

Montages du dispositif Pinel

Quels sont les avantages pour les investisseurs ?

Le dispositif Pinel rénové optimisé au déficit foncier (ASL) peut se cumuler au régime du déficit foncier. D’une part, l’acquéreur bénéficie de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, calculé sur le prix d’acquisition et des travaux. D’autre part, si le montant des travaux excède le plafond prévu par le dispositif Pinel, l’excédent peut basculer dans le régime du déficit foncier.

À une condition toutefois : ce montant doit correspondre à des dépenses qui peuvent être dissociées comme frais d’entretien, de réparation ou d’amélioration. Elles sont alors déductibles des revenus fonciers et du revenu global à hauteur de 10 700 € par an.

Ainsi, l’acquéreur bénéficie d’une double défiscalisation et peut effacer partiellement ou totalement ses revenus fonciers.

Mieux encore, le gain fiscal peut être immédiat. Dès que l’acquéreur a réglé la première facture des travaux, il peut faire une demande de modulation à la baisse du prélèvement à la source de l’impôt.

Dans le dispositif Pinel rénové VIR, l’investisseur passe par un opérateur qui lui livre le logement réhabilité clé en main. Le contrat au cœur de l’opération lui apporte plusieurs protections, à l’exemple des projets de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa).

Quel que soit le montage, le Pinel rénové offre aussi l’intérêt de porter sur des biens en centre-ville. Une fois remis sur le marché locatif, ils offrent d’excellentes prestations. Voire les mêmes performances qu’un bien neuf ou récent. À la clé, le rendement s’en trouve optimisé.

À propos d’Angelys Group

En 20 ans, Angelys Group est devenu un acteur majeur de la restauration d’immeubles anciens situés essentiellement en centre-ville. Le groupe affiche 150 opérations de restauration soit pas moins de 60 000 m2 de surfaces restaurées qui sont réparties sur 13 régions dans l’hexagone.

Guide des Pros 2020 (728×150)
Boutique en ligne – nouveauté vidéo et support