Le dispositif Denormandie, mesure phare pour la rénovation de l’habitat ancien, connaît un nouveau souffle. Initialement prévu jusqu’à fin 2024, ce programme fiscal attrayant vient d’être prolongé jusqu’au 31 décembre 2026. Cette extension, confirmée par le ministère de l’Économie, ravit élus locaux et investisseurs. Elle offre un horizon élargi pour revitaliser les centres-villes en déclin et stimuler l’offre locative. Retrouvez les détails de cette prolongation et ses implications pour l’immobilier français.
Sommaire :
- Le dispositif Denormandie : un outil fiscal pour revitaliser l’immobilier ancien
- La prolongation du dispositif Denormandie : un nouveau souffle pour 2026
- Impact sur la rénovation urbaine
- Perspectives et enjeux jusqu’en 2026
Le dispositif Denormandie : un outil fiscal pour revitaliser l’immobilier ancien
Origines et objectifs du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie, instauré par l’article 199 novovicies du Code général des impôts, vise à encourager la rénovation de logements anciens dans les zones urbaines en déclin. Lancé en 2019, ce programme offre une réduction d’impôt attractive aux investisseurs qui achètent et rénovent des biens immobiliers pour les louer. L’objectif est double : améliorer l’offre de logements locatifs et redynamiser les centres-villes délaissés.
Dans une question écrite adressée au ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique, le député Jérôme Nury (Normandie – Les Républicains) souligne l’importance de ce dispositif.
“ Ce dispositif ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu en cas d’acquisition de logements anciens faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration ou de transformation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération” – Jérôme Nury.
Fonctionnement et avantages fiscaux
En effet, le dispositif Denormandie permet aux contribuables d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant de l’investissement, répartie sur 12 ans. Ainsi, pour être éligible, l’investissement doit inclure des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération. En cela, cette incitation fiscale vise à rendre plus attractifs les projets de rénovation, souvent coûteux et complexes.
Jérôme Nury précise : “ Il s’applique pour les logements situés dans les communes qui ont un besoin particulier de réhabilitation de l’habitat en centre-ville et notamment dans celles concernées par les opérations de revitalisation de territoire (ORT)”.
La prolongation du dispositif Denormandie : un nouveau souffle pour 2026
Annonce de la prolongation
La loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) a officiellement prolongé le dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2026. Cette décision, confirmée par le gouvernement, répond aux inquiétudes exprimées par de nombreux parlementaires et acteurs du secteur immobilier.
À cet effet, le député avait exprimé ces préoccupations dans sa question : “ Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2024, de nombreux parlementaires se sont émus de la fin de ce dispositif initialement prévue au 31 décembre 2024.”
Motivations de la prolongation
La prolongation de ce dispositif s’explique par plusieurs facteurs, notamment :
- Le succès du programme dans la revitalisation des centres-villes
- La nécessité de soutenir les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT), notamment dans le cadre du programme “Petites villes de demain”
- Le besoin continu de rénovation du parc immobilier ancien en France
D’ailleurs, Jérôme Nury insiste particulièrement sur le deuxième point : “ L’émotion a été d’autant plus vive que les ORT « Petites villes de demain » étaient signées ou en cours de signature à cette période, alors que tout leur intérêt réside dans le fait d’être éligible à ce dispositif.”
Selon les données du ministère du Logement, plus de 6 000 logements ont bénéficié du dispositif Denormandie entre 2019 et 2023, représentant un investissement total de près de 1,2 milliard d’euros.
Impact sur la rénovation urbaine
Résultats observés dans les villes éligibles
Le dispositif Denormandie a déjà montré des résultats encourageants dans plusieurs villes françaises. Par exemple, à Châtellerault (Vienne), plus de 50 logements ont été rénovés grâce à ce programme entre 2020 et 2023, contribuant à la revitalisation du centre-ville.
Synergie avec les programmes de revitalisation urbaine
De plus, le dispositif Denormandie s’inscrit dans une stratégie plus large de revitalisation urbaine, notamment en complémentarité avec :
- Le programme “Action Cœur de Ville”, lancé en 2018
- Les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT)
- Le programme “Petites villes de demain”, initié en 2020
Or, cette synergie permet une approche globale de la rénovation urbaine. Puisqu’elle combine incitations fiscales et aménagements publics.
Perspectives et enjeux du dispositif Denormandie jusqu’en 2026
Opportunités pour les investisseurs
La prolongation de ce dispositif fiscal offre de nouvelles opportunités aux investisseurs immobiliers. Selon une étude de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), le rendement moyen des investissements Denormandie est estimé entre 3,5% et 4,5%, hors avantage fiscal.
Défis pour les collectivités locales
Pour autant, les communes éligibles au dispositif font face à plusieurs défis :
- L’identification et la mobilisation des biens immobiliers à rénover
- La coordination des différents acteurs (propriétaires, investisseurs, artisans)
- L’intégration du dispositif dans une stratégie globale de développement urbain
Pour relever ces défis, de nombreuses villes ont mis en place des guichets uniques d’information et d’accompagnement des porteurs de projets.
Évolutions possibles du dispositif
Bien que prolongé jusqu’en 2026, le dispositif Denormandie pourrait connaître des ajustements :
- Une possible extension à de nouvelles communes
- Un renforcement des critères environnementaux pour les rénovations
- Une articulation accrue avec les aides à la rénovation énergétique
Ces évolutions potentielles visent à maximiser l’impact du dispositif sur la qualité du parc immobilier et l’attractivité des centres-villes.
Conclusion : le dispositif Denormandie, un levier durable pour la rénovation urbaine
La prolongation du dispositif Denormandie jusqu’en 2026 témoigne de son importance dans la stratégie de revitalisation des centres-villes français. En offrant une visibilité à moyen terme, cette extension devrait encourager davantage d’investisseurs à s’engager dans la rénovation de l’habitat ancien.
Comme l’a souligné le député Jérôme Nury, “ de nombreux amendements ont été déposés à l’Assemblée nationale et au Sénat pour proroger ce dispositif « Denormandie » afin de poursuivre les efforts de revitalisation du territoire. Cette mobilisation des élus témoigne de l’importance accordée à ce dispositif pour l’avenir des villes moyennes et petites.”
Cependant, le succès à long terme du dispositif dépendra de sa capacité à s’adapter aux enjeux émergents, notamment en matière de transition écologique et d’évolution des modes de vie urbains. Les prochaines années seront cruciales pour évaluer l’impact réel du dispositif Denormandie sur le tissu urbain et social des villes concernées.
