À la rentrée de septembre 2025, les taux immobiliers sont placés sous haute tension. Selon les relevés de Pretto, les meilleurs taux proposés sont de 3,05% sur 15 ans, 3,10% sur 20 ans et 3,15% sur 25 ans. Bien que l’été ait affiché une certaine stabilité, la remontée des obligations assimilables du Trésor (OAT), la prudence accrue des établissements bancaires et l’incertitude sur la politique monétaire de la BCE incitent les banques à resserrer leurs marges de refinancement bancaire. Dans ce contexte de vigilance, de nombreux candidats à l’emprunt immobilier s’interrogent : faut-il engager son projet de financement immobilier ou attendre un meilleur moment ?
Sommaire :
- Pourquoi les taux immobiliers augmentent-ils en septembre 2025 ?
- Quels sont les taux immobiliers observés à la fin août – début septembre ?
- Faut-il emprunter en septembre 2025 ou patienter ?
- Stratégies pour obtenir un taux compétitif
À retenir – Taux immobilier septembre 2025
- Les taux moyens atteignent 3,12% sur 15 ans et 3,33% sur 25 ans, selon Pretto.
- La remontée de l’OAT à 10 ans impacte directement les conditions de crédit.
- Les emprunteurs gagnant plus de 80 000 € accèdent à des taux sous les 3%.
- Fin des décotes, sélectivité accrue et exigences plus fortes sur l’apport personnel.
- Comparer les offres de courtier en prêt reste la clé pour décrocher un bon taux.
Pourquoi les taux immobiliers augmentent-ils en septembre 2025 ?
Un contexte économique et monétaire incertain
La hausse des taux immobiliers en septembre 2025 s’explique principalement par la pression exercée sur l’OAT à 10 ans, l’indicateur de référence que les banques utilisent pour définir leurs grilles de taux. Depuis l’annonce par le gouvernement allemand d’un plan budgétaire massif — avec près de 847 milliards d’euros de dette publique supplémentaire d’ici 2029 — les investisseurs internationaux réorientent leurs capitaux vers les obligations allemandes, perçues comme plus sûres. Cette fuite de capitaux provoque une montée des taux sur les obligations françaises, que l’État doit désormais rémunérer davantage pour rester attractif.
Cette situation renchérit mécaniquement le coût de la dette publique française et, par ricochet, celui du refinancement bancaire. En parallèle, la Banque centrale européenne (BCE) a interrompu sa politique de baisse des taux directeurs. Elle maintient à présent une politique monétaire prudente face aux incertitudes conjoncturelles. Ce double verrou — hausse de l’OAT et statu quo de la BCE — bloque toute possibilité pour les banques de proposer des taux immobiliers plus compétitifs à court terme.
Confiance bancaire fragilisée, sélectivité accrue
Dans ce climat incertain, les établissements bancaires renforcent leur vigilance. Les conditions de crédit immobilier se durcissent : les taux augmentent et les banques appliquent une lecture plus stricte du dossier emprunteur. Le taux d’usure, régulièrement recalculé, limite mécaniquement certaines possibilités d’accès au crédit pour les profils fragiles.
« Nous sommes dans une zone d’incertitude : ni les emprunteurs ni les banques ne savent vraiment s’il faut accélérer ou attendre. Dans ce contexte, le pire choix pour un emprunteur disposant d’un bon dossier serait l’immobilisme : rester informé et agile permettra de saisir les opportunités qui existent », explique Pierre Chapon, CEO et co-fondateur de Pretto.
Quels sont les taux immobiliers observés à la fin août – début septembre ?
Meilleurs taux du marché (fin août 2025)
À la fin du mois d’août 2025, les taux fixes proposés sur le marché du crédit immobilier poursuivent leur remontée, amorcée depuis la mi-2024. Les courtiers observent une moyenne nationale s’établissant à 3,12% sur 15 ans, 3,23% sur 20 ans et 3,33% sur 25 ans. Ces chiffres témoignent d’une tendance haussière généralisée, bien que contenue, dans un contexte où les banques restent prudentes, mais toujours ouvertes au financement des projets immobiliers.
Ces taux sont établis en fonction de plusieurs critères techniques, dont :
- la capacité d’emprunt du ménage (niveau de revenu, taux d’endettement, apport personnel) ;
- la durée d’emprunt, plus courte signifiant généralement un taux plus bas ;
- et le profil emprunteur, incluant la stabilité professionnelle, la gestion des comptes bancaires ou encore le niveau d’épargne disponible.
Pour les crédits à l’habitat, cette évolution marque la fin de la période d’accès facilité aux taux bonifiés qui prévalait encore début 2024. Aujourd’hui, les établissements bancaires cherchent à sécuriser leurs marges face à une conjoncture incertaine. Pour autant, les banques continuent d’alimenter la production de crédits — indispensable au bon fonctionnement du marché immobilier résidentiel.
Comparatifs avec d’autres sources
Les plateformes spécialisées comme CAFPI ou Meilleurtaux.com confirment ces tendances, tout en mettant en évidence des écarts notables selon le canal de distribution et le pouvoir de négociation du courtier :
- CAFPI affiche en moyenne 3,00% sur 15 ans, 3,14% sur 20 ans et 3,27% sur 25 ans. Ces taux sont légèrement inférieurs à la moyenne nationale, notamment grâce à des accords spécifiques avec certaines banques partenaires.
- Meilleurtaux.com, de son côté, indique des niveaux légèrement supérieurs, à 3,25% sur 15 ans, 3,40% sur 20 ans et 3,50% sur 25 ans, reflétant une approche plus prudente sur les profils à risque ou les montages financiers complexes.
Ces différences s’expliquent également par les stratégies commerciales distinctes des réseaux de courtiers, certains privilégiant le volume et d’autres la personnalisation du service. À ce stade, le recours à un courtier expérimenté reste l’un des meilleurs moyens d’optimiser son taux nominal. En particulier dans un marché en tension où les banques arbitrent avec soin entre rentabilité et prise de risque.
Faut-il emprunter en septembre 2025 ou patienter ?
Anticiper plutôt qu’attendre : les avantages d’un crédit immédiat
La remontée des taux immobiliers en septembre 2025, bien que modérée, annonce un changement de cycle. Après plusieurs années de crédit bon marché, les banques révisent leurs marges pour protéger leur rentabilité. Dans ce contexte, souscrire un crédit immobilier dès maintenant peut se révéler opportun pour les emprunteurs disposant d’un profil solide.
Concrètement, les conditions restent encore relativement favorables pour les emprunteurs à hauts revenus, disposant d’un bon apport personnel (supérieur à 20%), d’un taux d’endettement maîtrisé (inférieur à 33%) et d’un effort d’épargne régulier. Ces profils continuent d’accéder à des taux inférieurs à la moyenne, parfois sous les 3%, notamment sur 15 ans.
S’ajoutent à cela plusieurs leviers d’optimisation :
- Le prêt à taux zéro (PTZ), maintenu en 2025 pour les primo-accédants dans certaines zones tendues, permet de financer jusqu’à 40% du projet sans intérêts.
- Des prêts bonifiés proposés par des collectivités ou employeurs publics dans le cadre de programmes d’accession à la propriété.
- Des subventions régionales pour la rénovation énergétique (MaPrimeRénov’, aides locales), qui peuvent réduire le coût global du projet immobilier.
Dans ce contexte, retarder son projet d’achat dans l’espoir d’un recul des taux pourrait s’avérer contre-productif, surtout si l’on considère l’inflation des coûts de construction ou les revalorisations fiscales (ex. hausse de la taxe foncière).
« La remontée des taux ne signe pas la fin des projets immobiliers. Elle impose en revanche d’être plus stratégique : comparer plusieurs établissements, optimiser son apport, mobiliser les aides disponibles comme le PTZ ou les prêts bonifiés », souligne Pierre Chapon, CEO de Pretto.
Acheter plus tard : dans quels cas c’est préférable ?
Cela dit, emprunter en septembre 2025 ne convient pas à tous les profils. Pour certains ménages, prendre le temps de renforcer leur dossier peut permettre d’obtenir de meilleures conditions à moyen terme.
Voici les principales raisons d’attendre quelques mois :
- Consolider son apport personnel en continuant à épargner peut permettre de franchir des seuils décisifs pour la banque (10%, 20%, voire 30%), et ainsi accéder à un taux plus attractif.
- Réduire ou solder des crédits à la consommation afin d’abaisser le taux d’endettement, facteur clé d’acceptation du dossier.
- Stabiliser une situation professionnelle, notamment pour les jeunes actifs ou indépendants, en obtenant un CDI ou en accumulant plusieurs bilans positifs.
- Profiter de potentielles offres commerciales en fin d’année, lorsque certaines banques souhaitent atteindre leurs objectifs de production de crédit.
Il faut également noter que certains signaux macroéconomiques (ralentissement de la croissance, tensions politiques) pourraient inciter la BCE à revoir sa politique dans le courant de l’année 2026. Ce qui pourrait relancer une dynamique de baisse des taux. Dans cette perspective, les emprunteurs non pressés peuvent miser sur une stratégie d’attente, à condition de surveiller attentivement l’évolution des taux et des dispositifs d’aide.
Stratégies pour obtenir un taux compétitif
Sélectionner le bon courtier ou comparer efficacement les offres
Un courtier immobilier joue un rôle central dans la stratégie d’accès au financement. Grâce à son réseau de partenaires bancaires et à ses outils de comparaison de taux, il peut orienter un emprunteur vers une offre adaptée à sa durée d’emprunt, son revenu fiscal de référence, et sa situation professionnelle.
Optimiser son profil emprunteur
L’assurance emprunteur est l’un des leviers majeurs de négociation. Une délégation d’assurance permet souvent de faire baisser le coût global du crédit. De même, une durée d’emprunt courte et un taux d’endettement faible augmentent les chances d’obtenir des taux immobiliers plus avantageux en septembre 2025.
« Le rebond de l’OAT met mécaniquement la pression sur les taux immobiliers. Les banques, déjà prudentes à la veille de la rentrée, profitent de ce contexte pour resserrer leurs conditions. C’est un signal clair : l’époque des décotes et des taux avantageux pour les meilleurs profils touche à sa fin », conclut Pierre Chapon.
