L’immobilier résidentiel joue un rôle crucial dans la stratégie nationale bas-carbone de la France. Puisqu’il représente environ 30% de la consommation d’énergie finale et 17% des émissions de gaz à effet de serre. À cet effet, les changements récents dans la réglementation ont accéléré la transition énergétique. Ainsi, ils transforment la façon dont les Français considèrent le diagnostic de performance énergétique (DPE) dans leurs choix immobiliers. Toutefois, si l’impact est croissant sur les prix, il est encore limité sur la demande de rénovation énergétique.
Diagnostic de performance énergétique : une accélération du calendrier
La Loi de Transition Energétique pour la Croissance Verte (LTECV) a introduit la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC). C’est la feuille de route de la France pour combattre le changement climatique. Ainsi, elle oriente la transition vers une économie durable et circulaire dans tous les secteurs d’activité.
Dès lors, elle prévoit une réduction des émissions de gaz à effet de serre jusqu’en 2050. De même, elle fixe des objectifs à court et moyen terme appelés “budgets carbone”. Notons que la SNBC vise à atteindre la neutralité carbone en 2050.
Or le secteur du bâtiment doit fortement y contribuer. Sachant qu’en France l’immobilier résidentiel représente 52 % de la consommation finale d’électricité et 40 % de la consommation de gaz naturel. En effet, la consommation énergétique des logements représente à elle seule 30 % de la consommation énergétique nationale. De fait, elle contribue à hauteur de 17 % aux émissions de gaz à effet de serre.
De plus, sur les 30 millions de résidences principales, les classes énergétiques des logements se répartissent ainsi :
- 5 % soit 1,5 million de logements sont peu énergivores. Ils détiennent les étiquettes A et B du diagnostic de performance énergétique ;
- 17,3 % soit 5,2 millions de logements sont très énergivores. Leurs étiquettes sont en F et G dites “passoires thermiques”. Ainsi, on estime que plus de 15 % de la population serait concernée ;
- 24 % des logements sont en classe E et 32 % en classe D.
C’est pourquoi, l’interdiction de relouer des logements classés G entrera en vigueur en 2025, suivie des logements classés F en 2028 et des logements classés E en 2034.
Les passoires énergétiques motivent la vente, mais freinent les acheteurs
Selon l’enquête du Groupe BPCE, 74% des acquéreurs potentiels considèrent que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un critère décisif pour leur achat immobilier. Tandis que seulement 16% sont d’un avis contraire.
En cas de classement F ou G, seuls 14% des acheteurs potentiels ne tiennent pas compte de ce critère. Tandis que 30% l’envisagent si le prix est attractif et 43% préfèrent s’en détourner. En outre, environ un tiers des vendeurs considèrent le DPE F ou G comme un motif de vente.
Cette tendance croissante à la sélectivité des ménages en matière de DPE pourrait accentuer les écarts de prix entre les biens de qualité et les biens moins performants sur le marché immobilier. Sans nul doute l’audit énergétique s’ajoutera à l’effet modérateur du DPE. Bien que les coûts associés soient plus transparents, le montant des travaux à effectuer exerce une pression à la baisse sur les prix.
D’ailleurs, ce phénomène devrait avoir un impact plus significatif sur les petites surfaces en location et les maisons individuelles. Cela, du fait que l’écart de prix entre les maisons classées F ou G et celles classées D atteint souvent 15%. D’ailleurs, cet écart devrait encore s’accentuer avec la mise en place de l’audit énergétique à partir du 1er avril 2023, principalement pour les maisons individuelles. Car, le diagnostic fournit une évaluation objective des travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique des biens classés F ou G. Et, cela pourrait entraîner une évaluation plus précise de la valeur verte négative de ces biens.
L’impact du diagnostic de performance énergétique sur la mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique est encore limité
Les Français semblent être conscients du “signal prix” émis par le DPE, mais leur volonté de procéder à des travaux de rénovation énergétique reste inchangée. Certes, elle est en décalage avec les objectifs de réduction des émissions de GES pour l’immobilier résidentiel.
Ainsi, seulement 39 % des propriétaires prévoient des travaux de rénovation énergétique dans les 5 prochaines années. Tandis que 70 % envisagent des travaux d’embellissement. De plus, la logique “monogeste” de la plupart des travaux ne répond pas aux besoins de rénovation globale plus efficaces à long terme, bien que plus coûteux.
Les propriétaires bailleurs sont également peu enclins à entreprendre ces travaux à court terme. Car, il apparait que seuls la moitié d’entre-eux connaissent la classe énergétique des logements proposés à la location. Et, la plupart, ont tendance à la surestimer.
En définitive, la rénovation énergétique se concentre plutôt sur les maisons individuelles et les propriétaires occupants (77 %). En 2019, 3,1 millions de maisons ont été rénovées soit 19% du parc immobilier, et 2,3 millions ont réduit leur consommation. Seulement 6 % ont réussi à améliorer leur DPE de deux classes. Enfin, soulignons que les rénovations aidées ont contribué à une réduction de 1,8 % de la consommation conventionnelle totale des résidences principales en 2019.
En conclusion,
Le diagnostic de performance énergétique est donc un outil qui informe sur la consommation d’énergie d’une habitation. Mais, aussi sur les travaux à réaliser pour réduire cette consommation. Cependant, son impact sur la réalisation de ces travaux reste limité. Et, cela malgré l’obligation de le réaliser pour vendre un bien immobilier depuis juillet 2021.
La fiabilité du document dépend notamment du professionnalisme du diagnostiqueur et de la quantité et qualité des informations fournies par le propriétaire. En évaluant la quantité d’énergie utilisée pour le chauffage et les mesures à prendre pour la réduire, le DPE est un document indispensable pour évaluer la performance énergétique de son bien immobilier. Toutefois, il est important de poser les bonnes questions au diagnostiqueur pour s’assurer de la qualité du bilan énergétique.
Enfin, il est à noter que depuis juillet 2021, le DPE est devenu opposable. Ainsi, il doit être réalisé par un professionnel certifié pour être fiable et conforme aux normes obligatoires.
