Un jour peut-il faire la différence entre une assemblée générale valide et son annulation ? La Cour de cassation vient de répondre dans un arrêt du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 24-17.437). L’affaire oppose un syndicat de copropriétaires à une SCI qui contestait la validité d’une AG. Motif invoqué : un délai de convocation de l’AG prétendument insuffisant. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait donné raison au copropriétaire. Erreur de calcul, tranche la Cour de cassation. La haute juridiction rappelle la méthode exacte : le délai de 21 jours court du lendemain de la présentation de la lettre recommandée à zéro heure jusqu’au vingt-et-unième jour à minuit. Cette précision met fin aux interprétations divergentes et sécurise les convocations effectuées par les syndics.
Sommaire :
- Quelle est la règle légale pour le délai de convocation de l’AG ?
- Comment calculer précisément le délai de convocation de l’AG ?
- Quelles sont les conséquences d’un délai de convocation de l’AG non respecté ?
À retenir – Délai de convocation de l’AG en copropriété
- Le délai de convocation de l’AG est de 21 jours minimum avant la date de réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété.
- Le délai commence à courir le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à zéro heure et expire le vingt-et-unième jour à minuit.
- Un délai insuffisant entraîne l’annulation de toutes les décisions prises lors de l’assemblée générale, nécessitant une reconvocation.
Quelle est la règle légale pour le délai de convocation de l’AG ?
Le principe des 21 jours minimum
L’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 fixe le cadre légal du délai de convocation de l’AG. Selon ce texte, le syndic notifie la convocation au moins vingt et un jours avant la date de la réunion. Toutefois, deux exceptions existent. D’une part, le règlement de copropriété peut prévoir un délai plus long. D’autre part, l’urgence permet de réduire ce délai.
Ce délai de rigueur garantit aux copropriétaires un temps suffisant. En effet, ils doivent prendre connaissance de l’ordre du jour de l’assemblée générale. Ils peuvent ainsi préparer leur participation. Par ailleurs, cette disposition s’applique dans sa rédaction antérieure au décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 pour les faits de l’espèce.
Les modalités de notification obligatoires
Le syndic envoie la convocation des copropriétaires par notification par LRAR. Cette lettre recommandée avec accusé réception constitue le formalisme de convocation obligatoire. Elle permet de prouver la date de notification. De plus, elle garantit la force probante de l’accusé réception.
L’article 64 du décret de 1967 précise la règle de computation des délais. Le texte indique que le délai a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Cette règle s’impose à tous les syndics. Elle concerne tant les syndics professionnels que les syndics non professionnels. Enfin, en cas d’absence du destinataire, la Poste dépose un avis de passage dans la boîte aux lettres.
Comment calculer précisément le délai de convocation de l’AG ?
Le point de départ : le lendemain à zéro heure
La Cour de cassation rappelle dans son arrêt du 4 décembre 2025 la méthode de calcul. Le délai franc commence à courir le lendemain de la présentation de la lettre recommandée à zéro heure. Ainsi, le dies a quo (point de départ du délai) se fixe au jour suivant la première présentation.
Dans l’affaire jugée sous le pourvoi n° 24-17.437, la société civile immobilière Belgian Company signe l’accusé de réception le 12 décembre 2018. Par conséquent, le délai de convocation de l’AG débute le 13 décembre 2018 à zéro heure. Cette règle découle directement de l’application combinée des articles 9, 13 et 64 du décret du 17 mars 1967.
L’expiration : le vingt-et-unième jour à minuit
Le dies ad quem (terme du délai) se situe le vingt-et-unième jour à 24 heures. Autrement dit, il expire à minuit. La Cour de cassation affirme que le délai de convocation couru à compter du 13 décembre 2018 à zéro heure expire le 2 janvier 2019 à vingt-quatre heures.
Concrètement, une assemblée générale tenue le 3 janvier 2019 respecte pleinement le délai légal de 21 jours. Cette précision met fin à toute ambiguïté sur le mode de calcul. Elle sécurise ainsi juridiquement les convocations effectuées par le syndic professionnel.
L’erreur d’interprétation sanctionnée
La cour d’appel d’Aix-en-Provence rend son arrêt le 16 mai 2024 (n°21/04367). Elle considère que l’assemblée du 3 janvier 2019 n’a pas été convoquée dans les délais. Elle fixe le point de départ du délai de 21 jours au 13 décembre 2018. Cependant, elle en déduit que l’assemblée générale du 3 janvier 2019 n’a pas été convoquée au moins 21 jours à l’avance.
La Cour de cassation casse cette décision pour violation de la loi. Elle sanctionne notamment la violation des articles 9, 13 et 64 du décret de 1967. Elle reproche à la cour d’appel de ne pas avoir déduit les conséquences légales de ses propres constatations. En effet, l’assemblée s’était bien tenue plus de vingt-et-un jours après la notification de la convocation. Ce moyen de cassation repose sur un vice de procédure dans l’interprétation du délai.
Quelles sont les conséquences d’un délai de convocation de l’AG non respecté ?
L’annulation de l’assemblée générale
L’article 13 du décret de 1967 pose une condition stricte. L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. De plus, les notifications doivent respecter les dispositions des articles 9 à 11-I.
Un délai de convocation de l’AG insuffisant constitue un vice de forme. Il entraîne la nullité de l’assemblée. Il provoque l’annulation de toutes les résolutions votées en assemblée. Cette sanction radicale vise à protéger les droits des copropriétaires. En effet, ils n’auraient pas eu le temps nécessaire pour se préparer.
Dans le cas jugé, la SCI Belgian Company assigne le syndicat des copropriétaires. Elle engage un recours en annulation de l’assemblée générale du 3 janvier 2019 précisément pour ce motif. L’irrecevabilité des décisions devient automatique en cas de vice de procédure avéré.
Les risques pour le syndicat de copropriétaires
Le syndic doit reconvoquer une assemblée annulée. Il respecte alors strictement le délai de convocation de l’AG. Les résolutions votées en assemblée perdent tout effet juridique. Elles perdent leur opposabilité des décisions, même si les copropriétaires les ont votées à l’unanimité.
Les travaux votés ne peuvent pas être engagés légalement. Les copropriétaires défaillants dans le paiement de leurs charges ne peuvent pas être poursuivis. En effet, le syndic ne peut pas se fonder sur des décisions annulées. Il doit donc organiser une nouvelle assemblée. Il respecte scrupuleusement le délai de convocation de l’AG.
Les frais de reconvocation pèsent sur le budget du syndicat. L’organisation d’une nouvelle assemblée génère également des coûts. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation. Cette procédure génère des frais supplémentaires liés au pourvoi en cassation.
