Le crowdfunding immobilier touche de plus en plus d’investisseurs, conquis par une nouvelle forme de placement aux promesses de rendement alléchantes, entre 8 et 15% par an selon les plateformes et les projets. Pourtant, certains aspects restent flous pour les non-initiés, particulièrement la question du remboursement.
Un promoteur immobilier se tourne vers les plateformes de crowdfunding immobilier lorsqu’il a besoin de libérer des fonds propres pour se lancer dans d’autres projets. Ces fonds représentent en moyenne 10 à 20% du coût total de l’opération.
« Si les promoteurs immobiliers ont toujours plus besoin de fonds propres c’est pour que les banques acceptent de financer leurs opérations. Il faut également savoir que les opérations de promotion immobilière sont de plus en plus longues, ce qui bloque les fonds pour se lancer dans d’autres projets. Cela ralentit considérablement le développement de nouvelles opérations immobilières », souligne Stéphane Bombon, président de Fundimmo, une plateforme française de crowdfunding 100% immobilier, spécialisée en immobilier d’entreprise.
Tous les projets immobiliers ne sont pas proposés aux « investisseurs ». Les plateformes vérifient scrupuleusement la solidité financière et opérationnelle du promoteur, et s’il sera en mesure de livrer le projet en respectant budget et calendrier prévisionnel. Les plus rigoureuses d’entre elles ne sélectionnent par ailleurs que des projets ayant obtenu un concours bancaire, ce qui sécurise le placement pour les investisseurs. Enfin, afin d’analyser la viabilité de chaque projet avant de le soumettre à ses contributeurs, les plateformes s’entourent d’un comité composé de professionnels de l’immobilier, banquiers, investisseurs institutionnels…
Pour réaliser ce projet immobilier, la société de promotion immobilière crée une société de projet, le plus souvent une société civile de construction vente (SCCV). La SAS intermédiaire acquiert une part sociale de cette société en vue de lui octroyer une avance en compte courant d’associé, permettant ainsi à la SCCV de récolter les fonds souscrits par les investisseurs. Si la somme demandée est récoltée, le projet est lancé, sinon les souscripteurs récupèrent leur investissement. Les remboursements ainsi que le rendement sont transmis par la plateforme une fois le projet terminé.
Une fois le programme terminé, la société de projet rembourse à la SAS intermédiaire le nominal assorti des intérêts à l’échéance du projet. Il faut savoir que ces fonds propres issus du crowdfunding coûtent entre 10 et 20% par an au promoteur, comprenant la rémunération de la plateforme et celle des « investisseurs ». La plateforme de crowdfunding immobilier se charge de rembourser à chaque investisseur sa mise initiale assortie des intérêts perçus sur toute la période de souscription via la SAS intermédiaire. Si le souscripteur le désire, il peut ensuite les placer dans un nouveau projet sur la plateforme.
« Le crowdfunding immobilier est un placement obligataire, il est soumis à une fiscalité classique. Il faut donc compter 15,5% de prélèvements sociaux et 24% de prélèvements fiscaux sur les gains pour les particuliers. Les sociétés peuvent également y placer leur trésorerie. L’intégralité de leurs gains leur est reversée à l’échéance du projet, charge à elles ensuite de régulariser comptablement le produit financier engendré par ce placement », précise Jérémie Benmoussa, directeur général de Fundimmo.
Concrètement, si le particulier investit 1.000 € dans un projet en crowdfunding immobilier, les gains seront de 100 € avec un rendement de 10% annuel au bout de 12 mois. Il faut donc soustraire les 15,5%, plus les 24% aux gains. Au final, il récupère donc 1.060,50 €, soit 60,50 € de gains nets.
