Crédits immobiliers : la Banque de France vigilante quant à l’évolution des risques

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La Banque de France vigilante quant à l’évolution des risques.

Dans un contexte d’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers, associé à une dynamique de l’endettement des ménages, la Banque de France reste vigilante quant à l’évolution des risques liés au financement du marché de l’immobilier résidentiel.

Un marché immobilier dynamique dans un contexte de taux bas

 

Favorisé par des taux qui restent à des niveaux historiquement très bas, l’endettement des ménages se maintient à des niveaux élevés en France. Il représentait 59,8% du produit intérieur brut au 31 décembre 2018.

Sur le marché de l’immobilier résidentiel, l’année 2018 a encore été très dynamique : le nombre de transactions a atteint un pic historique de 970.000 ventes, tandis que l’indice Notaires-Insee des prix dans l’ancien a progressé de 3,2% en métropole (+ 4,2% en Île-de-France et + 2,8% en province).

Dans cet environnement porteur, la production annuelle de crédits à l’habitat s’est élevée à 203 milliards d’euros, un chiffre pourtant en baisse par rapport à 2017 (-26%).

Cette diminution s’explique par la chute des rachats de crédits externes. Dans le même temps, les encours de crédits à l’habitat aux particuliers ont franchi, en 2018, la barre des 1.000 milliards d’euros.

Des caractéristiques structurelles limitent le risque

 

Les crédits à l’habitat octroyés par les banques françaises continuent d’être presque exclusivement à taux fixe (98,5% de la production en 2018), limitant ainsi les risques liés à une éventuelle remontée des taux d’intérêt pour les ménages.

Par ailleurs, la quasi-totalité de ces prêts (96,9%) bénéficie d’une protection sous forme de caution, d’hypothèque ou de garantie, ce qui permet de limiter les pertes des banques en cas de défaut d’un emprunteur.

À cela s’ajoute une politique d’octroi principalement fondée sur l’appréciation de la solvabilité de l’emprunteur, mesurée notamment au travers du taux d’effort, et non sur la valeur du bien financé comme c’est le cas dans de nombreux pays.

La question de l’évolution des critères d’octroi reste néanmoins primordiale : le relâchement progressif de certains d’entre eux explique, pour partie, la dynamique des crédits immobiliers dans le contexte d’une hausse des prix immobiliers plus rapide que celle des revenus des ménages.

Par ailleurs, la baisse des taux ne s’est pas traduite par un allégement de la charge de remboursement et une majorité de ménages considèrent cette charge comme élevée.

Un taux d’endettement en hausse

 

Le montant du prêt moyen s’établit à 170.187 euros en 2018, soit une hausse de 5% par rapport à 2017. Pour les acquéreurs déjà propriétaires la progression est de +6% pour atteindre 196.856 euros.

Par ailleurs, la durée moyenne des prêts a continué d’augmenter pour la troisième année consécutive pour retrouver son niveau de 2008 à 19,9 ans, soit une augmentation de 11 mois, par rapport à 2017.

Le taux d’effort moyen s’inscrit tout naturellement en légère hausse pour la troisième année consécutive pour atteindre 30,1% en 2018.

En dépit de la hausse du prêt moyen (+5%), le taux d’effort moyen subit une dégradation limitée (+1,3%), la faiblesse des taux et le profil relativement plat de la courbe permettant aux emprunteurs d’allonger leurs durées d’emprunt sans accroître sensiblement leurs charges de remboursement. La hausse du taux d’effort est très largement expliquée par celle enregistrée par les acquéreurs déjà propriétaires et par l’investissement locatif.

Enfin, le taux d’effort a augmenté trois fois plus vite en Île-de-France qu’en province. Par conséquent, le taux d’endettement a nettement augmenté pour la troisième année consécutive pour atteindre 5,2 ans en 2018 (+ 4 mois par rapport à 2017).

Une sinistralité qui reste limitée

 

Malgré le relâchement observé des critères d’octroi, le marché français du financement de l’habitat continue de bénéficier d’une faible sinistralité. Le coût du risque reste quant à lui négligeable.

Néanmoins, l’assouplissement des conditions d’octroi, associé à la dynamique de l’endettement des ménages, soulève des questions sur sa soutenabilité. En particulier son impact sur la consommation des ménages alors que le poids des dépenses consacrées au logement est passé de 74% au début des années 2000 à plus de 78% en 2018.

C’est notamment la raison pour laquelle le Haut Conseil de stabilité financière vient, dans une logique préventive, d’augmenter à deux reprises le taux du coussin de fonds propres contracyclique (CCyB). Dans ce contexte, l’Autorité de contrôle prudentielle et de résolution et la Banque de France restent vigilantes quant à l’évolution des risques liés au financement du marché de l’immobilier résidentiel.