Après une période sombre, le paysage du crédit immobilier connaît un tournant majeur. En effet, la Banque Centrale Européenne (BCE) a pris la décision audacieuse de relever ses taux directeurs à huit reprises depuis juillet 2022. Conséquence ? Les taux de crédit immobilier ont suivi une trajectoire ascendante, passant de 1,58% à près de 4% en quelques mois seulement. Dans ce contexte, la barre des 5% pourrait être franchie dès 2024. Alors, comment naviguer dans cette mer agitée de taux en hausse ?
Sommaire :
- Poursuivre son projet immobilier en temps de crise
- La mensualisation du taux d’usure : une lueur d’espoir
- Une hausse des taux qui n’épargne personne
- La volonté d’investir reste forte : comment s’adapter aux nouvelles normes ?
- Les Primo-Accédants face à la nouvelle réalité du crédit immobilier
- Des tendances similaires pour les secundo-accédants et investisseurs
- Les régions les plus accessibles pour le crédit immobilier en 2023
- 2023 : l’année de transition qui redéfinit le crédit immobilier
Poursuivre son projet immobilier en temps de crise
2022 a sonné le glas d’une ère de crédit immobilier bon marché, initiée en 2014. En effet, la Banque Centrale Européenne (BCE) a mis fin à cette période en relevant ses taux directeurs. Ce qui entraîne alors une hausse significative des taux de crédit immobilier. La parenthèse enchantée de l’argent facile s’est refermée. Mais, cela ne signifie pas que votre projet immobilier doit être mis en veilleuse.
Notons que depuis juillet 2022, les taux directeurs de la BCE ont grimpé de 0 à 4,50%. Parallèlement, les taux de crédit immobilier ont suivi une trajectoire ascendante. Puisqu’ils passent de 1,58% à 3,94%. Les experts prévoient même qu’ils pourraient atteindre les 5% dès 2024.
“ Avec l’inflation et un crédit immobilier de plus en plus coûteux, il est crucial de préparer son projet en amont”, souligne Caroline Arnould, directrice générale de CAFPI.
En effet, dans ce climat économique incertain, l’accompagnement d’un professionnel du crédit immobilier est devenu indispensable. Un expert peut vous aider à optimiser votre dossier, à comprendre les subtilités des offres de prêt et à négocier les meilleures conditions.
La mensualisation du taux d’usure : une lueur d’espoir
Malgré ce tableau plutôt sombre, il existe des opportunités. La mensualisation du taux d’usure a rendu les conditions de financement plus réalistes et en phase avec le marché actuel du crédit immobilier.
> Consultez notre article sur : “ Crédits immobiliers : quels effets suite à révision mensuelle des taux d’usure ? ”
En effet, la mensualisation du taux d’usure signifie que ce taux, qui est le taux maximal légal qu’un établissement peut pratiquer, est désormais ajusté chaque mois. Cela permet une plus grande flexibilité et peut ouvrir des portes à ceux qui ont des dossiers moins conventionnels.
Une hausse des taux qui n’épargne personne
La montée en flèche des taux de crédit immobilier a eu un impact indéniable sur tous les profils d’emprunteurs. Depuis le début de l’année, le taux moyen a augmenté de 20 centièmes chaque mois. Ce qui pour effet de réduire considérablement le pouvoir d’achat et le montant moyen emprunté entre le second semestre de 2022 et le premier semestre de 2023 :
- Primo-accédants : -7,5% de pouvoir d’achat
- Investisseurs locatifs : -6,6%
- Secundo-accédants : -3,1%
“ Dans le même temps, l’apport demandé a fortement augmenté, dépassant les 20% pour les accédants et 18% pour les investisseurs”, ajoute Caroline Arnould.
L’augmentation de l’apport personnel est une manière pour les banques de se protéger contre les risques de défaut de paiement. Or, dans un contexte de taux élevés, un apport conséquent devient un critère de plus en plus important dans l’octroi d’un crédit immobilier.
La volonté d’investir reste forte : comment s’adapter aux nouvelles normes ?
Malgré ces obstacles, l’envie de concrétiser un projet immobilier demeure forte en France. Il est toujours possible d’obtenir un financement, mais cela nécessite une adaptation aux nouvelles normes du crédit immobilier.
Les stratégies d’adaptation
- Optimisation du dossier. Un dossier solide peut compenser un apport moins important.
- Négociation. Utilisez les services d’un courtier en crédit immobilier pour obtenir les meilleures conditions.
- Flexibilité. Soyez prêt à ajuster votre projet en fonction des conditions du marché.
Les Primo-Accédants face à la nouvelle réalité du crédit immobilier
Les primo-accédants, ces acheteurs qui aspirent à devenir propriétaires pour la première fois, sont particulièrement touchés par la hausse des taux de crédit immobilier. Alors que les prix de l’immobilier ne baissent pas aussi rapidement que les taux augmentent, ces nouveaux venus sur le marché immobilier doivent revoir leurs ambitions à la baisse.
> Consultez notre article sur : “ Les primo-accédants sont-ils les exclus du financement immobilier ? ”
En effet, le montant moyen emprunté par les primo-accédants a chuté de 242 314 € au second semestre 2022 à 224 140 € au premier semestre 2023. Et, avec un montant emprunté de 208 861 € pendant la période estivale, le mouvement de baisse ne montre aucun signe de ralentissement.
De plus, le resserrement des conditions d’accès au crédit immobilier s’est également manifesté par une hausse du revenu annuel moyen et de l’apport personnel requis pour les primo-accédants.
Le nouveau visage du primo-accédant en 2023
- Âge : 35 ans
- Statut professionnel : En CDI (75% des clients)
- Type de bien : Achète dans l’ancien (88%)
- Montant emprunté : Environ 224 140 €
- Durée du prêt : 23,4 ans
- Revenu annuel moyen : 50 332 € (+2,2% par rapport au semestre précédent)
- Apport moyen : 64 494 € (+5,5% par rapport au semestre précédent)
Comment les primo-accédants peuvent-ils s’adapter ?
Face à ces nouvelles conditions, les primo-accédants doivent être plus stratégiques que jamais pour réussir leur projet de crédit immobilier. Voici quelques pistes d’adaptation :
- Revoir le budget. Une réévaluation du budget peut permettre de cibler des biens plus abordables.
- Augmenter l’apport. Un apport plus conséquent peut compenser un taux d’emprunt plus élevé.
- Opter pour des prêts aidés. Des prêts comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) peuvent être une bouée de sauvetage.
- Négocier les conditions. Un courtier en crédit immobilier peut vous aider à obtenir les meilleures conditions possibles.
Des tendances similaires pour les secundo-accédants et investisseurs
Si les primo-accédants sont durement touchés par la hausse des taux de crédit immobilier, les secundo-accédants et les investisseurs locatifs ne sont pas en reste. Les fluctuations du marché ont eu des répercussions sur tous les types d’emprunteurs, modifiant considérablement les conditions d’accès au crédit immobilier :
- Secundo-Accédants. Le montant moyen de l’emprunt a baissé de 380 677 € à 368 673 € entre le second semestre de 2022 et le premier semestre de 2023. Le taux d’apport a augmenté de +1,9 point, atteignant 23,6%.
- Investisseurs Locatifs. Le montant moyen emprunté est passé de 199 741 € à 186 458 € sur la même période, avec une hausse du taux d’apport de 3,9 points, pour atteindre 16,9%.
L’apport personnel : un levier de plus en plus Important
Dans ce contexte de hausse des taux de crédit immobilier, l’apport personnel devient un critère de plus en plus déterminant pour obtenir un financement. En effet, l’augmentation du taux d’apport est une manière pour les banques de minimiser leur risque. Dans un environnement où les taux de crédit immobilier sont en hausse, un apport plus élevé peut être un gage de sérieux et de solvabilité pour les établissements financiers.
Conseils pour les secundo-accédants
- Revoir le Budget : Étudiez la possibilité de vendre votre bien actuel pour augmenter votre apport.
- Négocier les Conditions : Un courtier peut vous aider à obtenir un meilleur taux de crédit immobilier.
Conseils pour les investisseurs locatifs
- Diversification : Envisagez des investissements moins coûteux ou dans des zones géographiques différentes.
- Optimisation Fiscale : Utilisez des dispositifs fiscaux pour améliorer la rentabilité de votre investissement.
Secundo-accédants ou investisseurs locatifs, personne n’échappe aux nouvelles réalités du marché du crédit immobilier. Cependant, avec une stratégie bien pensée et un apport conséquent, il est toujours possible de réussir son projet immobilier. Le maître-mot dans ce contexte incertain reste l’adaptabilité.
Les régions les plus accessibles pour le crédit immobilier en 2023
Il n’est pas surprenant que Paris demeure la ville la moins accessible pour les emprunteurs en matière de crédit immobilier. Avec un montant moyen emprunté de 506 593 € et un taux d’apport de 29,4% au premier semestre 2023, la capitale française continue de défier les aspirants propriétaires.
Les chiffres de la capitale
- Montant moyen emprunté : 506 593 €
- Taux d’apport : 29,4%
Les régions les plus abordables : Hauts-de-France et Sud-Ouest
À l’opposé du spectre, les régions des Hauts-de-France et du Sud-Ouest se distinguent comme étant les plus abordables pour les emprunteurs en quête de crédit immobilier.
- Sud-Ouest : Montant moyen emprunté : 208 827 €
Taux d’apport : 19% - Hauts-de-France : Montant moyen emprunté : 212 253 €
Taux d’apport : 16%
Plusieurs facteurs peuvent expliquer cette accessibilité. Notamment, le coût de la vie moins élevé et une demande immobilière moins pressante que dans des métropoles comme Paris.
Ainsi, ces régions peuvent représenter une opportunité intéressante pour les emprunteurs. Surtout pour ceux qui sont flexibles géographiquement et cherchent à maximiser leur pouvoir d’achat en matière de crédit immobilier. Dans le contexte actuel de hausse des taux, il peut être sage de considérer ces régions comme des alternatives viables pour votre projet immobilier.
2023 : l’année de transition qui redéfinit le crédit immobilier
“2023 est une période de transition marquée par une normalisation progressive, quoiqu’un peu rapide, de la politique monétaire”, déclare Caroline Arnould. Cette année s’annonce donc comme un tournant pour le secteur du crédit immobilier. Ainsi, la BCE a mené une lutte acharnée contre l’inflation galopante, entraînant une hausse rapide des taux de crédit immobilier. Cependant, cette hausse semble toucher à sa fin, selon les dernières réunions de la BCE.
Par ailleurs, la mensualisation du taux d’usure en début d’année a permis d’éviter un blocage total de l’accès au financement en crédit immobilier. Ce changement a permis aux banques de couvrir leurs coûts de refinancement.
Les conséquences positives
- Stabilisation des taux d’intérêt. CAFPI prévoit une stabilisation des taux d’intérêt d’ici la fin de l’année 2023.
- Retour à la baisse des prix de l’immobilier. Ce phénomène pourrait redonner du pouvoir d’achat aux emprunteurs.
Les perspectives pour la fin de l’année 2023
Selon Caroline Arnould, la hausse des taux directeurs touche à sa fin. En cela, les taux d’intérêt devraient se stabiliser entre 4,5% et 5%. Cela pourrait aider à maintenir l’inflation autour de 2%. Et, c’est l’objectif que la BCE a fixé.
“ La fin de la hausse systémique des taux permet aux banques de desserrer leurs politiques d’octroi aux crédits. En retrouvant des marges convenables, elles reviennent progressivement sur le marché pour distribuer largement du crédit ”, conclut Caroline Arnould.
Un nouveau souffle pour le crédit immobilier
De toute évidence, 2023 s’annonce comme une année charnière pour le crédit immobilier. D’une part, les taux d’intérêt semblent enfin se stabiliser. D’autre part, on observe les premiers signes d’une baisse des prix immobiliers. De ce fait, emprunteurs et professionnels du secteur respirent un peu mieux. Le mot d’ordre est donc l’optimisme prudent, avec des opportunités qui se dessinent à l’horizon.
