Les taux de crédit immobilier poursuivent leur décrue en juin 2024, anticipant la baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne. En parallèle, les banques multiplient les offres de prêts à taux bonifiés, notamment pour séduire les primo-accédants. Résultat : certains emprunteurs peuvent aujourd’hui décrocher des taux proches de ceux d’il y a 2 ans. Tour d’horizon d’un marché immobilier qui se réveille doucement, entre baisses de taux généralisées et coups de pouce ciblés des banques.
Sommaire :
- Les taux poursuivent leur baisse, dans le sillage de la BCE
- Réduction des taux directeurs par la BCE
- Les prêts bonifiés, le nouveau levier des banques pour attirer les primo-accédants
- Jusqu’à 4 prêts bonifiés cumulés pour un même projet
Les taux de crédit immobilier poursuivent leur baisse, dans le sillage de la BCE
En juin 2024, les taux de crédit immobilier continuent de diminuer dans la plupart des banques. Les baisses observées vont de 0,05 à 0,30 point selon les établissements, avec une moyenne de 0,10 point. Elles concernent principalement les banques régionales, mais également certaines enseignes nationales.
Cette tendance baissière s’explique en partie par l’anticipation d’une diminution des taux directeurs de la BCE le 6 juin. Les banques ajustent ainsi leurs grilles en amont de cette échéance.
“ Avant la trêve estivale, les banques ont la volonté de proposer des offres attractives pour capter de nouveaux clients dans un marché qui frémit. Et, cela, sans pour autant être encore très dynamique”, analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Certains établissements accordent en outre des décotes pouvant atteindre 0,4 point, en fonction de critères comme la performance énergétique du bien, l’âge des emprunteurs ou leur niveau d’apport. De même, la loi Lemoine définit des critères éligibles pour des dérogations qui permettent de financer jusqu’à 50% de primo-accédants. Ces critères s’appliquent même lorsque le taux d’endettement de ces accédants dépasse le seuil de 35%, conformément à l’article L315-18 du Code de la consommation.
Selon les chiffres de Vousfinancer, établis sur la base des dossiers intermédiés par le courtier, il est actuellement possible d’emprunter en moyenne à :
- 3,55% sur 15 ans
- 3,75% sur 20 ans
- 3,95% sur 25 ans
Les meilleurs profils peuvent même décrocher des taux planchers de 3,3% sur 15 ans, 3,4% sur 20 ans et 3,6% sur 25 ans.
“Même si le marché immobilier n’a pas encore retrouvé son dynamisme d’avant-crise, la baisse progressive des taux redonne de l’oxygène et du pouvoir d’achat aux emprunteurs”, souligne Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Réduction des taux directeurs par la BCE
Comme prévu, la BCE vient de baisser ses taux directeurs de 0,25 point. Cette mesure, la première du genre depuis septembre 2019, intervient alors que l’inflation a reculé à 2,6 %. Or, cette baisse des taux se produit dans un contexte de diminution continue des taux de crédit immobilier depuis plus de six mois. Elle est de bon augure pour les futurs emprunteurs.
Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer, commente : “ Cette évolution dans la politique monétaire de la BCE est une très bonne nouvelle pour les emprunteurs, le marché du crédit et le marché de l’immobilier dans son ensemble.”
Bien que les banques aient déjà anticipé cette baisse, la nouvelle orientation de la BCE devrait les encourager à continuer de réduire leurs taux de crédit. En effet, en juin, plusieurs banques ont encore réduit leurs taux de crédit immobilier, diminuant de 0,10 à 0,30 point selon les nouveaux barèmes.
Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, ajoute : “ Dans un contexte de reprise de la demande et de production de crédits plus timide qu’attendue, les banques devraient maintenir des politiques commerciales attractives pour attirer de nouveaux clients et atteindre leurs objectifs.”
La baisse des taux de la BCE permet aux banques de garder des marges convenables. Ce qui leur donne la latitude de prêter davantage et de baisser progressivement leurs taux dans les prochaines semaines.
Toutefois, Sandrine Allonier met en garde : “ Mais tout dépendra du nombre de baisses auxquelles la BCE procédera dans les prochains mois et de leur ampleur…”
Les prêts bonifiés, le nouveau levier des banques pour attirer les primo-accédants
Autre effet d’aubaine pour les candidats à l’accession : la multiplication des offres de prêts à taux bonifiés dans les banques. Malgré le recentrage du prêt à taux zéro (PTZ) sur le neuf et l’arrêt de son éligibilité pour les maisons individuelles depuis le 1er janvier 2024, les banques continuent de rivaliser en attractivité. Ainsi, elles proposent des prêts complémentaires à taux réduits pour rester compétitives.
Conditions et avantages des prêts bonifiés pour primo-accédants
Les primo-accédants, cibles prioritaires des banques, peuvent alors obtenir jusqu’à 30 000 € de prêt bonifié, à des taux allant de 0 à 3%. La plupart du temps, ces offres sont réservées aux primo-accédants, éligibles ou non au PTZ. Mais, certaines peuvent être conditionnées à la réalisation de travaux de rénovation énergétique ou à l’achat d’un bien avec un bon diagnostic de performance énergétique (DPE).
C’est le cas, par exemple, en Île-de-France, où une banque propose un prêt bonifié de 10% du montant emprunté. Il est plafonné à 30 000 €, pour l’achat d’un logement neuf ou ancien avec un DPE noté A, B ou C. En Bourgogne Franche-Comté, une autre banque régionale octroie un prêt bonifié représentant 10% du financement, dans la limite de 20 000 €. Et, ce dernier est conditionné à la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
Implications réglementaires et stratégies bancaires
Ces critères d’octroi “verts” font écho aux récentes évolutions réglementaires qui visent à orienter le financement immobilier vers les passoires thermiques. Depuis le 1er janvier 2023, les banques peuvent, en effet, appliquer un différé d’amortissement de 2 ans pour les prêts finançant des rénovations énergétiques d’au moins 30%. Une mesure destinée à massifier les rénovations énergétiques des 5,2 millions de passoires thermiques recensées en France.
Avantages stratégiques des prêts bonifiés pour les banques
Les prêts bonifiés permettent ainsi aux banques de capter une nouvelle clientèle jeune, avec laquelle nouer une relation durable et équiper progressivement en produits bancaires. Ils constituent aussi un bon moyen de financer des biens plus “verts”. C’est-à-dire conformes aux futures normes énergétiques et moins risqués en termes de revente.
“ À un moment où les banques sont de nouveau en conquête de parts de marché, elles sont chaque mois plus nombreuses à proposer ces prêts aidés qui font sensiblement baisser le coût total du crédit immobilier”, observe Sandrine Allonier.
Jusqu’à 4 prêts bonifiés cumulés pour un même projet
On observe un cumul de différents prêts aidés, parfois jusqu’à 4 pour un même projet. Ce qui permet de faire considérablement baisser le coût total du crédit immobilier pour les emprunteurs.
Prenons l’exemple d’une femme de 28 ans qui achète un appartement neuf à 205 000 € à Meaux, avec un apport personnel de 5 000 €. Pour financer son achat, elle décroche un :
- PTZ de 75 000 € à 0% sur 25 ans, soit 40% du coût total de l’opération (dans la limite des plafonds en vigueur de 150 000 € en zone A).
- prêt Action Logement de 30 000 € à 1% sur 25 ans, réservé aux salariés du secteur privé non agricole.
- premier prêt bonifié de 17 000 € à 0% sur 25 ans, car il s’agit d’un achat dans le neuf.
- second prêt bonifié de 17 000 € à 0% sur 25 ans parce qu’elle a moins de 30 ans.
- prêt principal classique de 61 000 € à 3,85% sur 25 ans.
Impact financier des prêts cumulés et économies réalisées
Au total, elle aura emprunté 200 000 €, dont 139 000 € à taux réduit. Ainsi, le coût total de ses 5 prêts cumulés atteint 35 000 €. Contre 112 000 €, si elle avait dû emprunter la totalité de la somme avec un crédit immobilier classique à 3,85% sur 25 ans.
L’addition des différents prêts aidés lui permet donc d’économiser au total 77 000 €. Soit un gain équivalent à une baisse de taux de 2,55 points. Surtout, ce montage a rendu son dossier viable. Alors qu’il aurait été refusé sans ces prêts aidés. Parce que son taux d’endettement aurait dépassé le taux d’usure de 35%.
“Les primo-accédants ignorent parfois qu’au-delà du PTZ, il existe d’autres prêts bonifiés accordés par les banques, des aides locales comme le prêt Paris Logement ou le prêt Action Logement qui sont un vrai coup de pouce pour concrétiser leur achat immobilier”, rappelle Julie Bachet.
D’où l’intérêt de se faire accompagner par un courtier pour identifier et actionner tous les leviers de financement disponibles. Un gain de pouvoir d’achat appréciable dans le contexte économique actuel.
