Face à la multiplication des copropriétés en difficulté financière, de nombreux pays ont mis en place des dispositifs législatifs et financiers pour prévenir et gérer ces situations. De la Belgique à l’Italie, en passant par les États-Unis, les gouvernements cherchent à équilibrer les droits des copropriétaires et la nécessité de maintenir des immeubles en bon état. Cette étude comparative met en lumière les différentes approches adoptées pour faire face aux impayés, financer les travaux urgents et accompagner les copropriétés en crise. Des fonds de réserve obligatoires aux prêts garantis par l’État, en passant par le renforcement des pouvoirs des syndics, découvrez comment ces pays tentent de résoudre la problématique complexe des copropriétés en difficulté financière.
Sommaire :
- Origine de l’étude sur les copropriétés en difficulté financières à l’international
- Le cadre juridique des copropriétés : une base pour la gestion des difficultés financières
- Les obligations financières des copropriétaires : un enjeu central
- Dispositifs de prévention et de gestion des difficultés financières
- Aides publiques et dispositifs d’accompagnement
Origine de l’étude sur les copropriétés en difficulté financières à l’international
Cette étude comparative a été réalisée à la demande de la commission d’enquête sur la paupérisation des copropriétés immobilières du Sénat français. Elle constitue une mise à jour de l’étude LC 236 de 2013 sur les copropriétés en difficulté, effectuée par la Division de la Législation comparée.
Ainsi, l’objectif est d’examiner les évolutions récentes dans la gestion des copropriétés en difficulté financière dans différents pays. Cela permettra d’éclairer les réflexions et les travaux de la commission. Cette analyse se concentre sur trois pays : la Belgique, l’Italie et les États-Unis (Californie). Ils sont choisis pour leurs approches distinctes et leurs récentes initiatives en matière de gestion des copropriétés en crise.
Le cadre juridique des copropriétés : une base pour la gestion des difficultés financières
La gestion des copropriétés en difficulté nécessite un cadre juridique solide. À cet effet, chaque pays a développé son approche pour faire face à ces situations complexes. Ce tableau résume les principales caractéristiques du cadre juridique dans les trois pays étudiés :
En Belgique, le régime de la copropriété est encadré par le Code civil, notamment le titre IV du livre III. Ainsi, c’est l’article 3.68 qui définit la copropriété et établit un système à deux niveaux de gouvernance. Ce cadre juridique offre une base solide pour la gestion des copropriétés en difficulté financière. Il définit clairement les rôles et responsabilités de chaque acteur.
L’Italie a modernisé son cadre légal avec la réforme de 2012. En effet, cette dernière vient renforcer les obligations de l’administrateur en matière de recouvrement des charges et de présentation des bilans financiers. Dès lors, cette évolution vise à mieux prévenir et gérer les situations de copropriétés en difficulté financière.
Quant aux États-Unis, le modèle californien, régi par le Davis-Stirling Common Interest Development Act, se distingue par le fonctionnement quasi-gouvernemental de ses associations de copropriétaires. Notons que ce système apporte une grande flexibilité dans la gestion des copropriétés en difficulté. Cela est rendu possible grâce aux larges pouvoirs accordés au conseil d’administration.
Les obligations financières des copropriétaires : un enjeu central pour les copropriétés en difficulté
Les obligations financières des copropriétaires jouent un rôle crucial dans la prévention et la gestion des copropriétés en difficulté. Le tableau suivant résume ces obligations dans les trois pays étudiés :
En Belgique, les copropriétaires doivent contribuer aux charges inhérentes à la copropriété et au fonds de réserve. L’article 3.81 du Code civil belge précise que la répartition se fait généralement en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif. Ainsi, ces dispositions visent à assurer une base financière solide et à prévenir les situations de copropriétés en difficulté financière.
Concernant l’Italie, l’article 1123 du Code civil étend la responsabilité des copropriétaires aux dépenses de conservation, de jouissance des parties communes, et aux services d’intérêt commun. De plus, cette approche globale vise à réduire les risques de copropriétés en difficulté. Elle le fait en assurant un financement adéquat de tous les aspects de la vie en copropriété.
Le modèle californien se distingue par un système de cotisations régulières, comparable à des taxes. Ainsi, cette approche vise à assurer un flux régulier de financement pour prévenir les situations de copropriétés en difficulté.
Dispositifs de prévention et de gestion des copropriétés en difficulté financière
Pour faire face aux copropriétés en difficulté financière, différents pays ont mis en place des dispositifs de prévention et de gestion. Le tableau suivant résume ces dispositifs :
En Belgique, la mise en place de fonds de roulement et de réserve obligatoires constitue un outil majeur de prévention des copropriétés en difficulté. Notons que l’article 3.86 du Code civil belge stipule que la contribution annuelle au fonds de réserve ne peut être inférieure à 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent.
En Italie, l’article 1135 du Code civil prévoit un “fonds spécial” obligatoire pour les travaux extraordinaires et de rénovation. Cette disposition vise à garantir des fonds suffisants pour les travaux importants. Elle réduit ainsi les risques de copropriétés en difficulté financière liées à des travaux imprévus.
Enfin, le système californien se distingue. Puisqu’il dispose d’une procédure graduelle en cas d’impayés. Cela va du simple rappel à la saisie de la propriété. Cette approche offre une gamme d’outils adaptés à la gravité de la situation.
Aides publiques et dispositifs d’accompagnement
Face à l’augmentation des copropriétés en difficulté, plusieurs pays ont développé des aides publiques et des dispositifs d’accompagnement spécifiques. Le tableau suivant résume ces mesures :
En Belgique, les fonds régionaux du logement proposent divers dispositifs d’aide, notamment des crédits hypothécaires à taux avantageux. En Wallonie, le programme de rachat et de rénovation de copropriétés délabrées et les prêts “Rénoprêt” à taux zéro illustrent l’engagement public dans la résolution des problèmes de copropriétés en difficulté.
Cependant, bien qu’il n’existe pas de dispositif public spécifique en Italie, les copropriétés en difficulté ont la possibilité de recourir à des prêts collectifs. Ces prêts permettent de financer des travaux de rénovation.
Aux États-Unis, face aux défis croissants liés au financement des réparations essentielles, des initiatives législatives ont été proposées au niveau fédéral. Ces propositions visent à faciliter l’accès au financement pour les copropriétés en difficulté. Et, cela, notamment pour les réparations urgentes.
Conclusion
La gestion des copropriétés en difficulté financière représente un défi majeur pour de nombreux pays. Les approches varient, de la prévention par la constitution de fonds de réserve obligatoires à la mise en place de dispositifs d’aide financière. Toutefois, un point commun émerge : il s’agit de la nécessité d’un cadre juridique clair et de mécanismes de financement adaptés. Ceux-ci sont essentiels pour maintenir la stabilité financière des copropriétés et assurer la pérennité du parc immobilier collectif.
Les exemples de la Belgique, de l’Italie et des États-Unis (Californie) montrent que les solutions pour les copropriétés en difficulté financière peuvent être diverses. Ces mesures vont de l’intervention directe des pouvoirs publics, à travers des fonds régionaux, à la mise en place de procédures strictes de recouvrement des charges. Elles incluent également des initiatives législatives visant à faciliter l’accès au financement des réparations.
L’enjeu dans les années à venir sera donc de trouver un équilibre entre la responsabilisation des copropriétaires et la préservation du patrimoine immobilier. Il s’agira également de prévenir les situations de copropriétés en difficulté financière. Les législateurs devront sans doute continuer à adapter leurs dispositifs face à l’évolution des défis. Notamment, ceux liés au vieillissement du parc immobilier et aux exigences croissantes en matière de rénovation énergétique.
