Découvrez la seconde partie de notre podcast du mois de juin réalisé en collaboration avec le cabinet d’avocats BJA. Présentée par Charles Bohbot et Isabelle Dahan, cette émission vous permet de rester informé mois après mois. Voici un aperçu des actualités juridiques de la copropriété et notamment des principales jurisprudences commentées. Consultez les liens disponibles dans cet article, pour en savoir plus…
Sommaire :
- Participation obligatoire des copropriétaires aux frais de justice : quelles sont les règles ?
- Paiement du coût des travaux de remise en état : le copropriétaire agit, le syndicat encaisse
- Vente de parties communes spéciales en copropriété : les étapes pour réussir la cession
- Contestation d’un PV d’assemblée générale de copropriété
- Soyez à la page avec “Podcast Copro” !
Participation obligatoire aux frais de justice : quelles sont les règles en copropriété ?
Par sa décision du 16 mars 2023 (n°22-11.756), la troisième Chambre Civile de la Cour de cassation juge qu’un copropriétaire doit participer aux frais de justice engagés ou subis par le syndicat des copropriétaires. Et, cela, qu’il soit ou non personnellement intéressé par la procédure. De fait, cette décision clarifie le statut des frais de justice en tant que charges liées à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.
L’obligation de participation des copropriétaires
En effet, la Cour de cassation rappelle que les frais de justice ne peuvent pas être exclusivement imputés à un copropriétaire spécifique en cas de litige entre le syndicat et un autre copropriétaire. Même si les autres copropriétaires ne sont pas directement concernés par cette affaire et n’ont pas de frais à payer. Ils sont néanmoins tenus de participer aux frais de justice engagés ou subis par le syndicat des copropriétaires.
L’exception en cas de succès du copropriétaire poursuivi
Cependant, il existe une exception à cette règle générale. Lorsque le copropriétaire poursuivi par le syndicat obtient gain de cause à l’issue de la procédure. Dans ce cas, les frais de la procédure sont répartis entre les autres copropriétaires uniquement. Néanmoins, la Cour de cassation souligne que le juge peut en décider autrement. Puisqu’il pourra tenir compte de l’équité ou de la situation économique des parties en cas de contestation sur la répartition des frais de justice.
Le pouvoir discrétionnaire du juge
Soulignons que le juge a le pouvoir discrétionnaire de décider si le copropriétaire victorieux doit ou non assumer sa part des frais de procédure exposés par son adversaire. Et, cela, sans avoir à justifier sa décision. Ainsi, il peut prendre en compte les spécificités de chaque affaire et adapter la répartition des frais de justice en conséquence.
Notons que cette décision aura un impact significatif sur les litiges en copropriété. Puisqu’elle permet d’assurer une meilleure gestion des frais de justice au sein des copropriétés.
Paiement du coût des travaux de remise en état : le copropriétaire agit, le syndicat encaisse
Par sa décision du 8 juin 2023 (n°21-15.692), la troisième Chambre Civile de la Cour de cassation confirme qu’un copropriétaire n’a pas le droit d’agir en justice pour réclamer le paiement des travaux de remise en état des parties communes. Bien qu’ils soient rendus nécessaires par des dommages causés par un tiers à la copropriété.
L’affaire en question
Dans cette affaire, des copropriétaires avaient intenté une action en justice contre le constructeur de leur immeuble. En effet, ils réclamaient le paiement des travaux visant à corriger les défauts et les non-conformités affectant les parties communes. La cour d’appel avait jugé leurs demandes irrecevables, estimant qu’elles concernaient des dommages touchant les parties communes.
La position confirmée par la Cour de cassation
La Cour de cassation a confirmé la position de la cour d’appel, en s’appuyant sur une jurisprudence bien établie. Selon cette décision, l’article 14, alinéa 4, et l’article 15, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 indiquent clairement qu’un copropriétaire peut agir individuellement pour faire cesser les dommages causés aux parties communes par un tiers s’ils lui causent un préjudice direct.
Cependant, il n’a pas le droit d’agir en justice pour réclamer le paiement des travaux de remise en état nécessaires à la suite de ces dommages. Puisque cette responsabilité incombe exclusivement au syndicat des copropriétaires. Ce dernier se charge alors de collecter les fonds et de les affecter aux travaux en question.
La clarification de la qualité à agir des copropriétaires
Précisons que cette décision de la Cour de cassation ne remet pas en question le droit d’un copropriétaire d’agir seul pour mettre fin à une atteinte aux parties communes. Prenons, par exemple, le droit de faire respecter le règlement de copropriété. Dans ce cas, cette action personnelle n’est pas soumise à la condition de prouver un préjudice personnel subi dans la jouissance ou la propriété des parties privatives ou des parties communes.
La confirmation du rôle exclusif du syndicat des copropriétaires
Cette décision clarifie la question de la qualité à agir des copropriétaires. De même, elle réaffirme le rôle exclusif du syndicat des copropriétaires dans la gestion des travaux de remise en état des parties communes. Ainsi, les copropriétaires ne peuvent pas réclamer individuellement le paiement de ces travaux, qui relève de la responsabilité collective du syndicat.
Vente de parties communes spéciales en copropriété : les étapes pour réussir la cession
Par sa décision du 6 avril 2023 (22-10.722), la troisième Chambre Civile de la Cour de cassation juge que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci. Cet arrêt qui confirme l’arrêt du 1er juin 2022 n° 21-16.232 est commenté par Maître Marion Valette.
Comprendre la distinction entre parties communes générales et spéciales
Dans un arrêt du 20 juin 2022, la Cour de cassation a établi les étapes essentielles pour vendre une partie commune spéciale en copropriété. Avant de se lancer, il est important de comprendre la différence entre parties communes générales et parties communes spéciales.
> Consultez notre article sur : “Partie commune : en quoi consiste la déspécialisation en copropriété ?”
Création d’un nouveau lot et consultation des experts
La vente d’une partie commune spéciale nécessite la création d’un nouveau lot de copropriété correspondant à la partie à vendre. Avant de saisir l’assemblée générale, les copropriétaires concernés doivent consulter un géomètre et un notaire pour établir les documents nécessaires tels que :
- le projet de modification du règlement de copropriété,
- l’état descriptif de division,
- le projet d’acte de vente.
Décision de vente et majorité requise
Seuls les copropriétaires ayant des droits sur la partie commune spéciale peuvent participer à la décision de vente. En cela, une résolution spéciale doit être prise lors d’une assemblée dédiée aux copropriétaires concernés ou lors de l’assemblée générale. Rappelons que la décision d’aliéner une partie commune spéciale et la modification des tantièmes de charges nécessitent une majorité des deux tiers des voix, voire l’unanimité en cas de contradiction avec la destination de l’immeuble.
Inscription à l’ordre du jour et répartition du prix de vente
Les résolutions à inscrire à l’ordre du jour doivent spécifier la création du nouveau lot et l’approbation des modifications requises. Ensuite, la cession du nouveau lot doit être votée avec la même majorité. Par ailleurs, précisons que le prix de vente de la partie commune spéciale est réparti exclusivement entre les copropriétaires titulaires de cette partie. L’objectif est ainsi d’éviter toute erreur qui pourrait entraîner la nullité de la décision prise par l’assemblée générale.
Contestation d’un PV d’assemblée générale de copropriété
Par sa décision du 29 juin 2023 (21-21.708), la troisième Chambre Civile de la Cour de cassation confirme la validité de la lettre recommandée avec avis de réception. En effet, la validité de la notification des procès-verbaux d’assemblée générale en copropriété par lettre recommandée avec avis de réception a été confirmée par la Cour d’appel. Cette mesure vise à garantir le bon fonctionnement des copropriétés et à éviter les manipulations qui pourraient compromettre l’exécution des décisions prises.
La sécurité juridique des copropriétés
Selon l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est considérée comme valable. Et, cela, même si elle n’est pas réceptionnée par le destinataire. Cette disposition vise à sécuriser le fonctionnement des copropriétés en évitant les retards causés par la non-réception d’un courrier recommandé.
Ainsi, la cour d’appel a jugé que cette mesure ne porte pas atteinte injustifiée au droit d’accès à un tribunal. Tel que garanti par l’article 6 de la Convention européenne des droits de l’homme. De plus, elle a souligné que l’exigence de la lettre recommandée avec avis de réception vise à prévenir les manipulations potentielles. De même, elle garantit la transparence et la sécurité juridique dans le processus décisionnel des copropriétés.
Efficacité du système de communication
Cette décision confirme alors la validité de l’utilisation de la lettre recommandée avec avis de réception comme mode de notification des procès-verbaux d’AG en copropriété. Notons que cette mesure renforce la fiabilité et l’efficacité du système de communication au sein des copropriétés. Puisqu’elle assure que le délai pour agir, court dès l’envoi de la lettre, indépendamment de sa réception effective.
Soyez à la page avec “Podcast Copro” !
À écouter absolument chaque mois, ce podcast vous livre un résumé des dernières tendances et des changements réglementaires dans le domaine de la copropriété. Pour approfondir vos connaissances sur les sujets abordés, consultez les liens associés à cet article. Soyez informé et préparez-vous à relever les défis à venir !
Restez au courant des enjeux juridiques de la copropriété avec notre émission. Avec des sujets d’actualité et des informations pratiques, ne manquez pas le prochain épisode de “Podcast Copro”. Rejoignez-nous dès maintenant et explorez notre playlist pour rattraper les épisodes précédents, regorgeant de conseils précieux et d’informations clés. Gardez le rythme avec “Podcast Copro” !
