Découvrez notre podcast du mois de juin réalisé en collaboration avec le cabinet d’avocats BJA. En seulement une vingtaine de minutes, ce podcast vous propose un aperçu exhaustif des actualités juridiques de la copropriété. Présentée par Charles Bohbot et Isabelle Dahan, cette émission vous permet de rester informé mois après mois. Si vous souhaitez approfondir vos connaissances, consultez les liens disponibles dans cet article.
Prorogation du délai pour déclarer les biens immobiliers (1 mois de plus !)
La date limite de déclaration des biens immobiliers a été reportée au 31 juillet 2023 au lieu du 30 juin comme initialement prévu. Rappelons que tous les propriétaires doivent déclarer le statut d’occupation de leur bien. Pour autant, cette démarche est distincte de celle de la déclaration de revenus.
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En effet, cette obligation concerne les résidences principales, secondaires et les logements loués. Par ailleurs, soulignons que cette démarche concerne tant les propriétaires que les syndicats de copropriétaires qui possèdent des lots spécifiques, tels que les loges des gardiens, par exemple.
C’est à partir de janvier 2024 que s’appliqueront les sanctions pour non-déclaration, erreur ou omission. Les propriétaires doivent donc remplir la déclaration en ligne via le service “Gérer mes biens immobiliers”. Des informations supplémentaires sont disponibles sur impots.gouv.fr, et l’assistance des services fiscaux est disponible en cas de difficultés.
Danielle Dubrac réélue à la présidence de l’UNIS
Danielle Dubrac a été réélue le 22 juin 2023, pour trois ans, à la présidence de l’UNIS. Pour cette nouvelle mandature 2023/2026, elle a présenté un programme axé sur :
- le développement de l’organisation,
- l’amélioration des services aux adhérents,
- l’influence dans le débat public.
À cet effet, elle souhaite renforcer la capacité prospective du syndicat, améliorer les services juridiques, développer les outils de formation et renforcer les coopérations avec d’autres syndicats.
La présidente a ainsi déclaré : “La faiblesse des annonces gouvernementales à l’issue du CNR consacré au logement, l’avis de l’Autorité de la concurrence sur l’entremise immobilière nous le prouvent. Dans la période qui s’ouvre, nous serons confrontés à la remise en cause de nos métiers, de nos modèles. Je me battrais pied à pied pour défendre nos professions, nos salariés et nos clients. Les défis à relever sont nombreux, mais unis, nous sommes une force.”
Le 11 juillet 2023, nous connaitrons la composition du nouveau bureau. Danielle Dubrac a d’ores et déjà indiqué qu’Edouard Morlot, actuel Président de l’Unis Normandie et Président de la commission Rénovation et RSE sera le prochain Président Délégué de l’Unis.
Risques d’impayés en copropriété : les garanties spécifiques du Syndicat des copropriétaires
Dans cet article, Dan BENIZRI, revient sur les mécanismes de suretés dont bénéficie le syndicat des copropriétaires en cas d’impayés. Ces garanties renforcent les chances de recouvrement des sommes dues. Selon la loi du 10 juillet 1965, plusieurs mécanismes de sûreté sont mis en place en faveur du syndicat. En cela, Dan BENIZRI, détaille les cas où il est opportun de procéder à l’inscription d’une hypothèque légale.
Les garanties dont bénéficie le syndicat des copropriétaires comprennent notamment :
- L’hypothèque légale sur le(s) lot(s) du copropriétaire débiteur.
- Le droit d’opposition sur le prix de vente d’un ou plusieurs lots du débiteur.
- L’hypothèque légale spéciale pour le recouvrement des créances du syndicat en cas de vente d’un lot.
Ces mécanismes garantissent que le copropriétaire débiteur ne recevra pas l’intégralité du produit de la vente, mais que celui-ci sera réparti entre les autres copropriétaires. Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut recouvrer tout ou partie de sa créance sans avoir à engager une procédure judiciaire.
L’importance de l’hypothèque légale en copropriété
Selon l’article 2418 du Code civil, l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires prime sur toutes les autres hypothèques pour l’année courante et les deux dernières années échues. De fait, cette hypothèque légale garantit les créances du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire.
L’inscription d’une hypothèque légale spéciale
Lors de la vente d’un lot par un copropriétaire défaillant, le syndicat des copropriétaires dispose d’une hypothèque légale pour les charges et travaux de l’exercice en cours et des deux derniers exercices précédents. Son privilège vient en concours avec l’hypothèque du vendeur et du prêteur de deniers pour les deux exercices encore antérieurs.
C’est pourquoi, il est recommandé au syndicat des copropriétaires de procéder à l’inscription d’une hypothèque légale spéciale lorsque l’origine de la dette remonte à plus de trois années. Cette hypothèque spéciale garantit la créance du syndicat des copropriétaires en complément de l’hypothèque légale générale. Cependant, l’inscription de cette hypothèque nécessite un formalisme rigoureux et doit être effectuée auprès du service de la publicité foncière compétent.
Les démarches nécessaires pour l’inscription d’une hypothèque légale
Pour procéder à l’inscription d’une hypothèque légale, le syndic doit obtenir certains éléments indispensables, tels que :
- l’envoi d’une mise en demeure ou un jugement à l’encontre du copropriétaire défaillant,
- l’état civil complet du copropriétaire,
- la désignation complète du lot,
- la date d’acquisition du lot,
- les références du règlement de copropriété,
- et les références cadastrales de l’immeuble.
Ces informations sont obtenues à partir de la fiche d’immeuble et du titre de propriété du copropriétaire.
La nécessité d’une opposition à la vente dans les délais légaux
Le syndicat des copropriétaires doit former une opposition à la vente dans le délai légal à compter de la réception de l’avis de mutation, afin de bénéficier des garanties offertes par les hypothèques légales. Sinon, sa créance deviendrait chirographaire, c’est-à-dire qu’elle serait traitée comme une simple créance ordinaire.
Tourisme de masse et locations saisonnières : les défis pour la copropriété
Les plateformes de location saisonnière, telles qu’Airbnb, ont connu un grand succès ces dernières années. Cependant, avec l’approche des Jeux Olympiques et l’afflux prévu de plus de 15 millions de touristes, la situation risque de s’aggraver !
En France, diverses règles relevant de l’urbanisme, de la copropriété et des troubles de voisinage encadrent cette activité. Le règlement de copropriété peut, par exemple, interdire les locations saisonnières. Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire peut librement utiliser et jouir de ses parties privatives. À condition, toutefois, de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Ainsi, si le règlement de copropriété interdit explicitement les activités commerciales et réserve l’immeuble à l’habitation bourgeoise, les locations meublées touristiques peuvent être considérées comme interdites par les tribunaux.
L’importance de respecter la tranquillité et les droits des autres copropriétaires
Les nuisances causées par les locations saisonnières peuvent également être invoquées pour agir contre elles. Dans un arrêt de février 2022, la Cour d’appel de Paris a jugé que même si la location meublée touristique n’était pas interdite en soi au sein de la copropriété, les nuisances excessives causées par les locataires de passage excédaient largement les inconvénients normaux de voisinage. Ainsi, le respect de la tranquillité et des droits des autres copropriétaires est crucial.
En dehors des règles relevant du droit de la copropriété, la location répétée et de courte durée d’un local meublé destiné à l’habitation constitue un changement d’usage. Ainsi, il est passible d’une infraction pénale selon l’article L631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation. Dès lors, les propriétaires qui pratiquent des locations illégales s’exposent à des peines d’emprisonnement, à des amendes élevées et à un contrôle fiscal renforcé.
Les réglementations en cours d’examen
Des réglementations plus strictes sont-elles en cours d’adoption ? Une proposition de loi envisage de :
- réduire le nombre de nuitées autorisées de 120 à 90,
- étendre cette obligation aux résidences secondaires,
- augmenter les taxes,
- interdire la location des biens énergivores.
Cependant, cette proposition n’est plus à l’ordre du jour pour le moment.
En conclusion, les syndicats des copropriétaires sont autorisés à agir en justice pour mettre fin aux troubles causés par les locations saisonnières. Dans ce cas, les syndics peuvent se faire accompagner par un avocat pour :
- analyser les clauses du règlement de copropriété,
- vérifier le nombre de nuitées sur les plateformes de location,
- préparer des résolutions pour l’assemblée générale,
- informer les copropriétaires et, si nécessaire,
- engager des actions en justice pour obtenir l’arrêt de ces activités sous astreinte.
> Retrouvez l’article complet de Charles Bohbot
Plan d’action ambitieux à Marseille pour rénover les copropriétés dégradées
La rénovation des copropriétés dégradées est une priorité absolue dans le programme de rénovation urbaine de Marseille. Selon les chiffres de la Ville, près de 70% des logements indignes se trouvent dans des copropriétés. Et, pas moins de 87 grandes copropriétés, comprenant 19 000 logements, sont considérées comme fragiles à très dégradées.
Lors d’une visite dans la cité Benza du 10e arrondissement, le président de la République, Emmanuel Macron, a souligné les multiples difficultés auxquelles sont confrontées les copropriétés dégradées. Parmi celles-ci, on retrouve :
- l’installation de marchands de sommeil,
- les impayés de charges des propriétaires,
- l’accumulation de dettes,
- la détérioration des parties communes,
- les problèmes liés aux ascenseurs et aux toitures non réparées.
Le chef de l’État estime que la loi actuelle protège trop les intérêts de ceux qui ne respectent pas leurs obligations et qu’il est impératif de la modifier.
Ainsi, la future loi envisagée vise à apporter un soutien renforcé aux personnes confrontées à des situations de copropriétés dégradées. En cela, elle prévoit d’accélérer les travaux d’urgence et de raccourcir les délais d’études. De plus, elle facilitera les procédures d’expropriation pour les mauvais payeurs.
> Consultez notre article sur : “Copropriétés dégradées : quels sont les dispositifs à mobiliser ?”
Les opérations spécifiques prévues à Marseille
Onze opérations spécifiques seront lancées à Marseille, dont trois seront des opérations d’intérêt national. Le président a annoncé que des mesures d’urgence seront mises en place, comprenant des expropriations, des indemnisations, des relogements et des travaux. De plus, quatre grandes copropriétés privées dégradées bénéficieront d’un plan de sauvetage exceptionnel.
La mobilisation de moyens exceptionnels et la lutte contre les marchands de sommeil
Emmanuel Macron a souligné l’importance de mobiliser des moyens exceptionnels d’intervention et de lutter de manière plus efficace contre les marchands de sommeil. En effet, il a exprimé son sentiment d’urgence face à la situation et sa détermination à agir pour améliorer les conditions de vie des habitants des copropriétés dégradées.
Des copropriétaires doivent s’acquitter d’une lourde facture pour des travaux vieux de 26 ans
Des copropriétaires se retrouvent confrontés à une facture inattendue de 179 000 euros pour des travaux qui remontent à 26 ans ! Cette somme colossale a pris les propriétaires par surprise, rapporte Le Parisien du 21 juin 2023.
Une femme âgée de 82 ans est au cœur de cette affaire ! Certains copropriétaires se trouvent dans une situation financière difficile et envisagent de vendre leur maison pour faire face à cette dépense imprévue.
Les travaux non réalisés depuis plus de deux décennies
À l’origine de cette histoire, une inondation survenue en 1997 qui a fragilisé les fondations peu profondes de plusieurs maisons de la copropriété. Des travaux ont été réalisés sur toutes les habitations, sauf sur celle de la retraitée. Notons que certains propriétaires ont dû quitter leur domicile pendant plusieurs mois. Puisque les travaux ont duré entre deux et quatre ans selon les cas. Des micropieux ont été installés pour consolider les maisons sur le sol dur.
Les responsabilités et les échecs judiciaires
La responsabilité de cette situation est attribuée aux deux syndicats bénévoles qui se sont succédé au fil des années. C’est pourquoi, le dernier syndicat en exercice a décidé de porter plainte contre les deux syndicats précédents.
Malheureusement, les différentes procédures judiciaires ont échoué. Ainsi, la charge financière a été renvoyée vers les propriétaires. La copropriété est maintenant confrontée à une facture de 146 000 euros pour les travaux à effectuer sur la maison en question, ainsi qu’à :
- 20 000 euros de préjudice moral,
- 7 000 euros liés à l’insalubrité, aux infiltrations et aux frais de chauffage supplémentaires,
- 6 000 euros pour la perte de loyer.
Cette affaire met en évidence les conséquences dévastatrices que peuvent avoir des problèmes de gestion et de responsabilité au sein d’une copropriété. Les conséquences d’une mauvaise gestion peuvent se faire ressentir des années après les faits. En cela, elle peut entraîner des dépenses imprévues et des situations financières précaires pour les propriétaires. Cette affaire souligne l’importance d’une gestion rigoureuse et transparente au sein des syndicats de copropriétaires afin d’éviter de telles situations.
> Consultez la deuxième partie du Podcast consacré aux commentaires de 4 jurisprudences
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