Copropriété et Covid : AG à distance jusqu’au 1er juillet 2021

Copropriété et Covid : AG à distance jusqu'au 1er juillet 2021

L’ordonnance du 10 février 2021 allonge le dispositif accordant des pouvoirs discrétionnaires donnés au syndic en raison de l’évolution de l’épidémie de Covid-19. Aussi, les assemblées générales de copropriété pourront se tenir à distance jusqu’à l’expiration d’un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire. C’est-à-dire jusqu’au 1er juillet 2021.

Quels sont les pouvoirs discrétionnaires du syndic de copropriété ?

Les assemblées générales de copropriété ne peuvent pas se tenir en présentiel en raison des interdictions de regroupements. Par contre, il est possible de les organiser par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique. De solutions numériques qui doivent permettre l’identification des copropriétaires. De plus, il est prévu que la prise de décision puisse se faire par le vote par correspondance.

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Aussi, le syndic peut empêcher la réunion d’une AG physique pour imposer la visioconférence. Mais, en cas d’impossibilité technique, les décisions du syndic peuvent être prises au seul moyen du vote par correspondance. Ces dispositions avaient initialement été prolongées jusqu’au 1er avril 2021. Un modèle de formulaire de vote par correspondance a d’ailleurs été publié le 3 juillet 2020.

Par ailleurs, concernant le mandataire qui détient des pouvoirs, l’article 13 de l’ordonnance du 20 mai 2020, l’autorise à détenir plus de trois délégations de vote. Toutefois, le total des voix dont il dispose ne doit pas excéder 15 % des voix du syndicat des copropriétaires (contre 10% en temps normal).

Des dispositifs prorogés jusqu’au 1er juillet 2021

Ces dispositifs sont prorogés jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la fin de l’état d’urgence sanitaire soit pour l’instant le 1er juillet 2021. L’article 22 de l’ordonnance du 25 mars 2020 dont le dispositif est reconduit prévoit que les moyens et supports techniques sont utilisés jusqu’à ce que l’AG se prononce sur leur utilisation.

C’est pourquoi, le syndic de copropriété qui choisit la visioconférence devra prévoir de rédiger une résolution précisant la plateforme utilisée ainsi que les garanties d’authentification. Celle-ci devra être ratifiée par l’assemblée générale de copropriété. Que se passera-t-il alors si le syndic décide de poursuivre la visioconférence après le 1er juillet 2021 ? Il faudra là aussi, conformément à l’article 13-1 du décret de 1967, prévoir une résolution de reconduction.

Rédaction des résolutions d’assemblées générales de la copropriété

Je vous propose la rédaction des résolutions suivantes soumises par le cabinet BJA Avocats.

“ L’assemblée générale, en raison du contexte sanitaire, approuve la méthode choisie par le syndic d’avoir exclu la présence physique et permis de tenir l’assemblée générale par formulaire ou visioconférence en utilisant les moyens, supports techniques et garanties d’identification suivants (en recourant à l’extranet, outil sécurisé du logiciel métier ou plateforme sécurisée…)”

ou

“ L’assemblée générale, en raison du contexte sanitaire, approuve la méthode choisie par le syndic d’avoir exclu la présence physique et par visioconférence en raison d’une impossibilité technique (à justifier) et permis de tenir l’assemblée générale par formulaire uniquement.”

Cette impossibilité pourra par exemple résulter de contraintes techniques : un trop grand nombre de participants potentiels, l’absence de moyens techniques pour le syndic ou trop de copropriétaires non équipées.

ou

“ L’assemblée générale, après avoir délibéré, approuve la méthode choisie par le syndic d’avoir permis de tenir l’assemblée générale en partie de manière physique et par visioconférences en utilisant les moyens, supports techniques et garanties d’identification suivants (en recourant à l’extranet, outil sécurisé du logiciel métier ou plateforme sécurisée…)”

Résolution pour poursuivre la visioconférence après la période de pandémie

“ L’assemblée générale autorise pour l’avenir de permettre aux copropriétaires de voter par visioconférence en utilisant les moyens, supports techniques et garanties d’identification suivant : … L’assemblée générale vote un budget de X euros exigibles le xx/xx/xxxx, répartis en millièmes généraux afin de financer ce dispositif.”

Ainsi, à la fin de la période juridiquement protégée, les syndics et copropriétaires souhaitant poursuivre le vote par visioconférence pourront bénéficier en toute légalité de ce dispositif. À défaut, des risques de contestation d’assemblée générale seront encourus.

Ces mesures permettront ainsi, dans des conditions adaptées à la crise sanitaire actuelle, aux syndics de convoquer les assemblées générales selon des modalités sécurisées. De même, les syndicats de copropriétaires prendront les décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété.

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