Avec de grandes fédérations et associations professionnelles de syndics, l’association QualiSR dévoile une plateforme commune de vingt propositions. Ces dernières s’articulent autour de réformes du droit et de recommandations de bonnes pratiques pour les syndics. Elles visent à protéger toute copropriété du risque de fragilisation dans les années à venir. Elles sont regroupées sous trois grands axes et 20 propositions.
Premier axe : prévention des impayés de charges de copropriété
Les neuf premières propositions du cercle des experts QualiSR se concentrent sur la prévention des impayés de charges de copropriété.
Information du candidat à l’accession à la propriété sur les charges courantes et exceptionnelles
En effet, il est important d’informer davantage les candidats acquéreurs sur les charges dès la visite d’un bien. C’est pourquoi le groupe de travail recommande que la transmission des informations relatives aux charges exceptionnelles et à l’abondement du fonds travaux de la copropriété devienne obligatoire le plus tôt possible dans le processus de vente du bien. Aussi, on pourrait envisager une mention traduite en quote-part sur l’annonce au même titre que celles relatives aux charges courantes.
“ Nous voulons sécuriser les parcours résidentiels. Pour cela, il faut que chaque ménage, futur propriétaire bailleur ou propriétaire occupant puisse faire face à l’intégralité des dépenses. Notamment, celles liées à l’acquisition de son bien. De façon à acquérir un logement en adéquation avec ses revenus.” – Olivier Safar, Président de QualiSR.
Maîtrise des dépenses courantes par la remise en concurrence des contrats des prestataires de la copropriété
Le syndic en concertation avec le conseil syndical devrait également mieux maîtriser les charges. Pour cela, il devrait mettre en concurrence les contrats des prestataires de la copropriété au moins tous les trois ans.
Dans cette même perspective, le syndic doit aussi actualiser le carnet d’entretien. Le but est d’indiquer les délais de résiliation et d’échéance des contrats afin de faciliter leur suivi. De plus, pour répondre à ses obligations de mandataire, le syndic rendra compte aux autres organes du syndicat de ses actions pour maîtriser les charges courantes de la copropriété. Il le fera régulièrement et au moins tous les trois ans.
Normalisation et simplification des appels de fonds
Par ailleurs, l’association recommande de présenter plus clairement les appels de fonds et de les envoyer plus tôt. En effet, les appels de charges sont souvent considérés comme difficilement lisibles. Or, cette situation participe aux retards de paiement des charges.
Ces appels de fonds devraient ainsi comprendre le montant dû et sa date d’exigibilité, ainsi que les diverses dépenses sous la forme d’un graphique. Ce document devra faire œuvre de pédagogie en précisant que le montant dû doit être payé à la réception de l’appel de fond jusqu’à la date d’exigibilité. Certes, pour satisfaire au besoin de normalisation de l’ensemble des syndics, les éditeurs de logiciel devront se conformer à cette nouvelle réglementation.
En ce qui concerne, le délai d’envoi de l’appel de charges, il est proposé de généraliser une pratique recommandée par l’Unis. C’est-à-dire, celle d’envoyer l’appel de fonds 15 jours avant son exigibilité.
Mensualisation des charges de copropriété
Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté, le premier jour de chaque trimestre. À ses provisions s’ajoutent les cotisations au fonds de travaux obligatoires selon les mêmes modalités.
L’Assemblée générale peut toutefois adopter une périodicité différente, notamment la mensualisation. Souvent associée au prélèvement automatique, elle permet pourtant d’éviter les impayés liés à un oubli de l’échéance. Cependant, les syndics peuvent rencontrer des difficultés à l’instaurer.
C’est pourquoi, le groupe de travail QualiSR suggère de la rendre la mensualisation optionnelle. Mais, elle sera obligatoirement mise au vote en Assemblée générale. Par ailleurs, la mensualisation serait restreinte aux charges courantes et n’intègrerait ni les charges exceptionnelles ni la régularisation des charges.
Si la mensualisation des charges est acceptée, les syndics devraient être autorisés à compenser l’effet trésorerie. Ainsi, ils pourraient appeler une avance de trésorerie jusqu’à hauteur d’¼ du budget prévisionnel au lieu de 1/6 actuellement. Mais, cette avance sera demandée après un avis motivé du Conseil syndical et vote en Assemblée générale.
Enfin, l’association QualiSR suggère de retirer certains droits aux copropriétaires débiteurs condamnés par la justice. Le but est d’éviter que ces copropriétaires conspirent à une action contre le syndic et le syndicat de copropriété. Pour finir, il est essentiel de rendre plus lisibles les règlements de copropriété.
Deuxième axe : mise en avant de la conciliation et renforcement de la phase précontentieuse
De la 10e à la 14e proposition, les experts QualiSR souhaitent accorder plus d’intérêt à la conciliation et à la phase précontentieuse. Ils encouragent donc les syndics à recourir à des solutions non judiciaires.
En cas d’impayés de charges de copropriété, le syndic peut notamment faire une relance par courrier simple ou par e-mail. Il est ensuite possible de procéder à une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Éventuellement, il est autorisé à pratiquer le commandement de payer par voie d’huissier. D’ailleurs, cette alternative pour les plus petits retards de paiement peut parfois se révéler efficace. De même que l’injonction de payer qui produit souvent des résultats satisfaisants.
Il convient aussi de généraliser la mise au vote des protocoles de recouvrement des charges impayées. Ce protocole que le syndic s’engage à appliquer doit être opposable à tous les copropriétaires, y compris les nouveaux entrants.
Échelonnement de dettes et préservation de la trésorerie
Par ailleurs, les syndics devraient être autorisés à signer des protocoles d’échelonnement de dettes des copropriétaires débiteurs. Pour autant, la trésorerie de la copropriété doit pouvoir le supporter pour ne pas faire peser de risque au syndicat des copropriétaires.
Dans les copropriétés en difficulté, il faut pallier un manque temporaire de trésorerie. Aussi est-il également proposé, dans certains cas de figure, d’accorder au syndic la possibilité de lancer un appel de fonds pour insuffisance de trésorerie. Ce dernier interviendrait après accord du Conseil syndical ratifié par l’Assemblée générale.
Enfin, l’association QualiSR recommande d’améliorer l’information sur les aides sociales aux copropriétaires en difficulté. Aussi, ces informations peuvent figurer dans le livret d’accueil de la copropriété.
Enfin, le mauvais payeur doit verser à la copropriété des intérêts de retard calculés au taux légal. À ces pénalités légales obligatoires s’ajoutent éventuellement des pénalités prévues au règlement de copropriété. C’est la raison pour laquelle le groupe de travail QualiSR préconise que soit prévue dans la loi l’obligation d’introduire systématiquement une clause pénale aux règlements de copropriétés.
Troisième axe : accélération de la phase contentieuse en cas d’impayés de charges de copropriété
Les sept dernières propositions se focalisent sur la phase contentieuse en cas d’impayés de charges de copropriété. Les experts QualiSR suggèrent donc d’impliquer davantage le conseil syndical dans le suivi des impayés et des procédures contentieuses en cours.
Il est notamment possible d’organiser chaque semestre des réunions avec le conseil syndical pour suivre les débiteurs de la copropriété. À cet effet, les syndics pourraient établir une procédure comptable rigoureuse afin d’aider le conseil syndical à suivre les comptes. Spécialement pour mieux identifier les sommes engagées par rapport à celles récupérées.
Par voie de circulaire de la Chancellerie, l’association QualiSR appelle les juges à mieux indemniser les syndicats des copropriétaires victimes d’impayés. Elle invite les Cours d’appel à raccourcir les délais des procédures liées aux recouvrements de charges de copropriété.
Par ailleurs, au profit des syndics, sa dernière proposition vise à faciliter l’inscription de l’hypothèque judiciaire conservatoire. De sorte que les syndics aient accès au même système électronique que les avocats sans recourir pour autant à leur service pour l’inscription d’une hypothèque judiciaire conservatoire.
Pourquoi l’association QualiSR a-t-elle élaboré ces propositions ?
De nombreuses copropriétés devront prochainement faire face à deux grands défis, notamment :
- la réalisation des travaux d’entretien qui ont été reportés à cause de la crise sanitaire ;
- la mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique, en vertu de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021.
Ainsi, l’association QualiSR a élaboré ces vingt propositions pour anticiper le risque que des copropriétés soient fragilisées dans les années à venir. Visant à mieux protéger les copropriétés, ces propositions s’inspirent des réflexions antérieures de l’ARC, de l’UNIS, de la FNAIM ou du réseau Procivis. Citons, par exemple, les « quinze mesures pour un traitement efficace des impayés de charges » présentées par l’ARC.
Avec quelles fédérations et associations QualiSR a-t-elle collaboré ?
L’association QualiSR a constitué ces vingt propositions relatives aux impayés de charges de copropriété en collaboration avec :
- l’Union des Syndicats de l’Immobilier (UNIS) ;
- la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) ;
- l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) ;
- la Fédération SOLIHA ;
- le Réseau Procivis.
QualiSR est connue pour sa certification de services « Syndic Prévention Redressement ». Cette certification s’adresse aux syndics souhaitant faire valoir leur capacité à prévenir et à traiter les impayés et les autres problèmes des copropriétés. Les syndics certifiés accompagnent les copropriétés en difficulté via des dispositifs de soutien publics.
“ QualiSR a réuni un groupe d’experts et de praticiens de la copropriété pour formuler 20 propositions concrètes afin de prévenir et mieux traiter les impayés de charges. Puissent-elles nourrir le débat public sur une question qui touche près de 10 millions de ménages et l’entretien de 30% du parc de logements dans notre pays.” – Olivier Safar, Président de QualiSR.
