Contentieux de la copropriété : 82% des demandes concernent les actions en paiement de charges

Contentieux de la copropriété
83% des contentieux sont relatifs aux droits et obligations des copropriétaires.

La direction des affaires civiles et du Sceau du Ministère de la Justice a réalisé une étude sur le contentieux de la copropriété portant sur la période 2007-2017. Sur cette période, les contentieux ont augmenté de 24% et plus des deux tiers concernent les demandes de paiement des charges.

 

Depuis 2007, le nombre des contentieux de la copropriété portés devant les juridictions du premier degré a augmenté de 24%, étant passé de 33600 à 41700. Devant les cours d’appel, la hausse a été moins importante (+10%).

 

Les actions en paiement représentent plus des deux tiers des contentieux de copropriété

 

Devant les juridictions de première instance, l’évolution du contentieux de la copropriété est largement déterminée par les actions en paiement, notamment devant le tribunal d’instance.

Le poids des actions en paiement représente plus des deux tiers de l’ensemble du contentieux de la copropriété sur toute la période 2007 à 2017.

Les demandes en paiement des charges formées devant les juridictions du premier degré ont augmenté entre 2007 et 2017, leur nombre est en effet passé de 22300 à près de 28700 (+29%). La part du contentieux de l’impayé traité par les tribunaux d’instance est demeurée très élevée, autour de 82%.

Néanmoins la part des demandes en paiement enregistrées devant les tribunaux de grande instance a augmenté, passant de 13% en 2007 à 19% en 2017. Ces différences de rythme de croissance peuvent traduire soit une augmentation du montant des charges, soit une accumulation des arriérés.

Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’une assemblée générale arrivent en seconde position des contentieux les plus fréquents. Au cours de la période, on observe que leur nombre est resté relativement stable passant de 2600 en 2007 à 2800 en 2017 (+8%).

 

83% des contentieux sont relatifs aux droits et obligations des copropriétaires

 

Pour l’année 2017, le défaut de paiement des charges arrive largement en tête avec près de 29000 demandes (69%), les infractions aux règlements de copropriété et troubles divers causés par d’autres copropriétaires ont en effet été à l’origine de moins de 2200 actions devant les tribunaux.

L’organisation et l’administration des syndicats des copropriétaires donne donc lieu à un contentieux peu abondant (autour de 7200 demandes, soit 17% de l’ensemble des contentieux de copropriété).

Les demandes en nullité d’une délibération de l’assemblée générale arrivent en première position (2821 demandes), mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des actions en paiement.

Plus de huit actions en paiement sur dix sont portées devant les tribunaux d’instance et portent sur des sommes inférieures à 10.000 €.

En 2017, 85,5% de ces contentieux ont été portés devant le tribunal d’instance et les juridictions de proximité et 14,5% devant le tribunal de grande instance.

Devant le tribunal d’instance, les actions en paiement sont introduites au fond dans l’immense majorité des cas (97%). On note un faible usage du référé (3%) qui ne permet au juge que d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En 2017, 1.171 affaires ont été introduites en référés (21,5%). Sachant que la grande majorité des demandes en recouvrement des provisions sont soumises aux services des référés des TGI, on peut estimer ce nombre comme étant un maximum.

 

43% des actions en paiement concentrées en région Ile-de-France

 

Le contentieux des impayés de charges est très concentré géographiquement. C’est en région Ile-de-France que les actions en paiement sont les plus nombreuses : 43% des demandes dont 11% dans le seul département de Paris, 9% devant celui de la Seine-Saint-Denis et 5% devant celui des Hauts-de-Seine.

A Paris, 32% des demandes en paiement des charges portent sur un montant supérieur à 10.000€.

Par ailleurs, la région Provence-Alpes-Côte d’Azur arrive en seconde position avec 20% des demandes en paiement enregistrées en 2017, dont 10% devant les juridictions des départements des Alpes-Maritimes et 6% des Bouches-du-Rhône. Dans cette région, 12% des demandes excédent un montant de 10.000€.

 

Copropriétés en difficulté : quatorze TGI ont reçu les trois quarts des demandes

 

Lorsque l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou que le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal de grande instance peut être saisi pour désigner un administrateur provisoire du syndicat, soit sur requête, soit comme en matière de référé.

Il peut être saisi notamment par le syndic, par le maire de la commune, le procureur de la République, ou par les copropriétaires représentant au moins 15% des voix du syndicat.

En 2017, les présidents de 89 tribunaux de grande instance ont été amenés à statuer sur 885 demandes de désignation d’un administrateur provisoire d’une copropriété en difficulté, dont 830 formées sur requête (94%).

Ces demandes sont très concentrées géographiquement : quatorze TGI ont en effet reçu les trois quarts des demandes. Celui de Bobigny arrive largement en tête (soit 30% des demandes) suivi par Nanterre et Fort-de France.

 

Des abandons de procédures pour les actions en paiement

 

En 2017, 22% des actions en paiement introduites devant les juridictions de première instance se sont terminées sans que celles-ci statuent sur la demande, le plus souvent par un acte impliquant un accord des parties (14%). Le pourcentage est de 18% devant le TGI pour les procédures au fond relatives à l’organisation et l’administration des syndicats des copropriétaires.

Les copropriétaires assignés en paiement comparaissent rarement à l’audience sauf lorsque le montant des charges réclamées est élevé. Le règlement des contentieux se terminent le plus souvent, soit par un acte impliquant un accord des parties (désistement, retrait du rôle, transaction), soit par une radiation.

Lorsqu’ils statuent au fond sur les demandes, les tribunaux de grande instance déboutent en moyenne les demandeurs dans 20% des cas.

Au sein de cette catégorie de litiges, le taux de rejet est relativement élevé pour les demandes en nullité d’assemblée générale (39%). En revanche, les actions en responsabilité exercée contre les syndicats sont plus rarement rejetées, les demandeurs obtenant gain de cause, au moins partiellement, dans plus des trois quarts des cas.

Par ailleurs, la durée de traitement s’élève à un an en moyenne. Cette durée atteint 19 mois lorsque les affaires se terminent sans décision au fond et 11 mois lorsque le tribunal statue au fond sur les demandes.

Précisons également que l’exercice actif de la défense allonge notablement la durée des procès. Devant les TGI, les jugements contradictoires sont rendus en 15,3 mois tandis que les décisions réputées contradictoires le sont en 6 mois. D’ailleurs, les jugements des TGI sont un peu plus fréquemment frappés d’appel que ceux des tribunaux d’instance (+9%).

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