Quid des parties communes spéciales en copropriété ?

parties communes spéciales
La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Copropriétaires, vous maîtrisez, plus ou moins, les notions de parties privatives et de parties communes. Ajoutez désormais le terme « parties communes spéciales », consacré par la loi Elan et intégré dans la loi du 10 juillet 1965 qui impacte la vie de certaines copropriétés.

 

Parties communes spéciales : que dit la loi ?

 

La loi de 1965 (article 4) définit les parties communes comme les parties qui font « l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement. »

Si cette définition envisage bien la création de parties communes à certains copropriétaires pour autant aucune disposition spécifique ne permettait de préciser leur régime juridique. C’est pourquoi la loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, a introduit des dispositions pour tenir compte de la pratique et de la jurisprudence.

Car en matière de règlement des charges, les procédures sont nombreuses. Les copropriétaires ne souhaitent pas participer aux charges communes pour des bâtiments dont ils ne font pas parties ou des équipements qu’ils n’utilisent pas. Des clés de répartition ont été adoptées en pratique afin de répartir les charges entre ces seuls copropriétaires.

Les parties communes dites « spéciales » ont toujours été à l’origine de contentieux. Essentiellement lorsque les règlements de copropriété « oubliaient » de définir clairement les parties communes spéciales, la spécialisation des charges qui en découlaient et donc les quote-parts spéciales à chaque bâtiment. La loi Elan va dans le sens de la jurisprudence de la Cour de cassation.

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Un article 6-2, nouveau, dédié aux parties communes spéciales est ainsi ajouté dans la loi du 10 juillet 1965, il comporte une définition légale des parties communes spéciales :

Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Quels sont les copropriétaires concernés ?

 

Concrètement sont concernées les copropriétés composées de plusieurs bâtiments distincts avec des parties communes générales et des parties communes spéciales.

A titre d’exemple : un règlement de copropriété qualifie un toit terrasse de l’un des immeubles de la copropriété de partie commune spéciale. Conséquence, le coût des travaux d’étanchéité sur ce toit-terrasse sera pris en charge par les seuls copropriétaires ayant un lot dans ce bâtiment.

En effet, à partir du moment où sont créées des parties communes spéciales, doivent être établies des charges spéciales à chacune d’entre elles.

De plus, seuls les copropriétaires détenteurs de lot dans l’un de ces immeubles peuvent prendre les décisions concernant le devenir des parties communes spéciales. La loi ELAN ajoute la possibilité de se réunir au sein d’une assemblée générale spéciale pour les décisions concernant ces seules parties, il s’agit d’une nouveauté qui pourrait utile surtout dans des grands ensembles pour éviter d’avoir à constituer des syndicats secondaires.

Le vote peut également intervenir en assemblée générale où les seuls copropriétaires concernés par les parties communes spéciales participent au vote.

Avant l’adoption de la loi ELAN, l’article 24, III, de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait déjà que ce vote par les seuls copropriétaires pouvait avoir lieu mais uniquement pour les dépenses votées à la majorité de l’article 24 et si le règlement le prévoyait. Ces conditions étaient rarement réunies.

L’obligation de mettre en conformité le règlement de copropriété

 

On l’a compris, il ne peut pas y avoir de parties communes spéciales si elles ne sont pas expressément indiquées dans le règlement de copropriété… Conséquence, lors des prochaines assemblées générales, ce sujet sera à l’ordre du jour. Les gérants de copropriétés avec parties communes spéciales doivent donc modifier le règlement de copropriété pour le mettre en conformité avec la loi, s’il ne l’est pas avant le 24 novembre 2021.

En effet, la loi Elan est d’application immédiate sur ce point, l’article 6-4, nouveau dispose :

L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

Comme le rappelle le dernier alinéa de la loi ELAN dans son article 209 – II :

Les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.

Dès lors, chaque règlement de copropriété devra être modifié afin de préciser la liste exhaustive des parties communes spéciales et fixer l’étendue des droits correspondants. Aussi, une modification pourrait avoir lieu à la majorité simple afin de régulariser des clés de répartition spéciales utilisées sans que le règlement de copropriété ne les mentionne.

Désormais, l’assemblée générale approuvant les comptes d’une copropriété n’établissant pas des charges communes spéciales pour des parties communes spéciales pourrait être contestée.

A noter qu’au regard du contrat type, ces modifications du règlement de copropriété font partie des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire pour le syndic.