L’analyse de la FNAIM dresse un portrait nuancé de la conjoncture immobilière en 2024. En effet, le marché se trouve actuellement dans une phase de transition. Après une période tumultueuse, il cherche désormais à retrouver un nouvel équilibre. Cependant, ce processus s’avère complexe et progressif. Alors que certains indicateurs montrent des signes de stabilisation, d’autres témoignent de la persistance des défis. Plongeons dans les détails de cette situation complexe qui façonne le paysage immobilier français.
Sommaire :
- Un contexte économique en demi-teinte
- Le marché du crédit : un début d’embellie
- Les ventes immobilières : un marché qui cherche son souffle
- L’évolution des prix : vers une stabilisation ?
- L’impact de l’instabilité politique sur la conjoncture immobilière
- Perspectives pour la fin de l’année 2024
Un contexte économique en demi-teinte
Croissance modérée et inflation maîtrisée
La conjoncture immobilière s’inscrit dans un contexte économique mitigé. Selon les prévisions de la Banque de France, la croissance du PIB devrait atteindre 0,8% en 2024. Ce chiffre reste modeste, se situant à un niveau similaire à celui de 2023 (0,9%). Toutefois, une amélioration progressive est anticipée pour les années suivantes.
En effet, un redressement graduel est prévu, avec une croissance attendue de 1,2% en 2025, puis de 1,6% en 2026. L’inflation est retombée en-dessous de 2% (à 1,9% en août 2024) pour la première fois depuis 2021, après avoir dépassé les 6% en 2023. Cette stabilisation des prix à la consommation pourrait contribuer à apaiser les tensions sur le marché immobilier.
L’impact des Jeux Olympiques
Un élément notable de la conjoncture immobilière en 2024 est l’effet des Jeux Olympiques et Paralympiques. L’INSEE estime l’effet positif sur la croissance à 0,3% en 2024. Bien que temporaire, cet événement pourrait stimuler certains segments du marché, notamment la location courte durée dans les zones concernées.
Le marché du crédit : un début d’embellie
Stabilisation des taux d’intérêt
La conjoncture immobilière en 2024 est marquée par une stabilisation des taux d’intérêt. Après une période de hausse significative, les taux des crédits immobiliers se sont stabilisés autour de 3,62% en août 2024, selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement.
Cette pause dans la hausse des taux pourrait encourager certains acheteurs à concrétiser leurs projets immobiliers. Notons que les taux de crédits immobiliers sont restés à 4% ou au-dessus pendant 6 mois entre septembre 2023 et février 2024. Ce qui a considérablement ralenti le marché.
Production de crédit en légère hausse
Bien que la production de crédits reste inférieure aux niveaux d’avant-crise, on observe une légère reprise. En effet, la production de crédits a été divisée par trois en deux ans, pâtissant de la baisse des ventes dans l’ancien et de la chute dans le neuf. Elle se redresse depuis quelques mois. Toutefois, elle demeure moitié moins élevée que ses plus hauts niveaux.
Cette évolution récente pourrait être le signe d’une stabilisation à venir des ventes. Le niveau de la nouvelle production de crédits demeure relativement bas. Par conséquent, on observe une poursuite de la baisse des encours de crédit. En effet, les remboursements des crédits existants continuent de surpasser les mensualités générées par les nouveaux crédits accordés. Cette situation illustre la persistance d’un déséquilibre dans le marché du crédit immobilier.
Les ventes immobilières : un marché qui cherche son souffle
Ralentissement de la baisse des transactions
La conjoncture immobilière de 2024 révèle un ralentissement de la baisse des ventes. En effet, à fin juin 2024, seulement 792 000 ventes ont été enregistrées sur une période de 12 mois. Or, ce chiffre représente une baisse significative de 21% par rapport à l’année précédente. Plus alarmant encore, il marque une chute de 31% sur trois ans.
Par conséquent, le volume des transactions est désormais bien en deçà des niveaux observés avant la pandémie de Covid-19. En outre, les prévisions pour l’année 2024 ne sont guère plus optimistes, avec une baisse anticipée entre 8% et 10%. Pat ailleurs, notons que cette tendance à la baisse n’épargne aucune région. En effet, tous les territoires sont touchés par ce ralentissement du marché immobilier.
Disparités géographiques persistantes
L’analyse de la conjoncture immobilière montre que la baisse des ventes concerne tous les territoires. Le marché du neuf est particulièrement touché. Les constructions neuves sont au plus bas depuis 1997. Ainsi, les ventes, qui restent en baisse à ce jour sur 12 mois, devraient tendre vers une stabilisation d’ici la fin de l’année, à un niveau relativement bas.
L’évolution des prix : vers une stabilisation ?
Une baisse qui s’atténue
La conjoncture immobilière de 2024 est marquée par un ralentissement de la baisse des prix. En effet, ils ont baissé d’environ 5% entre mi-2023 et février 2024. Depuis le printemps 2024, les prix semblent se stabiliser. Sur un an, la stabilisation récente limite la baisse des prix à 2,2%. La baisse concerne presque la totalité du territoire. Même les zones touristiques (stations balnéaires et de ski) ont vu leurs prix baisser.
Des disparités géographiques marquées
De plus, on observe des écarts importants entre les régions. Paris (-6,7% sur un an) et les 10 plus grandes villes de province (-5,3%) sont les plus touchées. Nantes (-9,4%), Lyon (-8,3%), et Bordeaux (-7,6%) connaissent d’importantes baisses de prix, à l’exception de Nice qui résiste encore (0,0%). La région parisienne est par ailleurs la zone où les prix ont le moins augmenté depuis 10 ans. D’une manière générale, le marché baisse davantage là où les prix sont les plus élevés, car la sensibilité des acquéreurs aux taux des crédits y est plus forte.
L’impact de l’instabilité politique sur la conjoncture immobilière
Un frein à la reprise ?
L’instabilité politique actuelle en France semble peser sur la conjoncture immobilière. La hausse récente du spread franco-allemand, au plus haut depuis plus de 11 ans, est symptomatique de la plus grande frilosité des investisseurs à prêter à la France. Elle se répercute sur les taux de crédits immobiliers, dont on peut penser qu’ils seraient environ 22 points de pourcentage plus bas sans l’incertitude politique actuelle.
Un coût réel pour les emprunteurs
L’analyse de la conjoncture immobilière montre que cette instabilité a un coût concret pour les emprunteurs. Pour un acquéreur ayant une mensualité de 1000 euros sur 20 ans, l’instabilité politique entraîne une hausse de la mensualité de 20 euros (à 1020 euros). Soit un coût total du crédit majoré de 4720€ sur l’ensemble de la durée du crédit. Concrètement, cela signifie que les taux de crédits immobiliers pourraient être de 3,40% contre 3,62% actuellement.
Perspectives pour la fin de l’année 2024
Un marché en attente de catalyseurs
La conjoncture immobilière laisse entrevoir un marché en quête de nouveaux équilibres. La stabilisation des prix et des taux pourrait encourager certains acheteurs à passer à l’action. Pour autant, une véritable reprise nécessiterait une amélioration plus nette de la capacité d’achat des ménages. La baisse des prix, freinée par la pénurie de logements, est encore insuffisante pour pleinement restaurer la capacité d’achat des acquéreurs.
L’importance des primo-accédants
Cette analyse souligne l’importance des primo-accédants pour une reprise durable du marché. Leur retour en force dépendra largement de l’évolution des conditions de crédit et de la confiance économique générale. Le marché retrouvera son dynamisme quand les primo-accédants retrouveront une meilleure capacité d’achat. Celle-ci a été fortement impactée par la hausse des taux d’intérêt.
En conclusion, la conjoncture immobilière de 2024 présente un tableau nuancé. Si les signes de stabilisation sont encourageants, le marché reste fragile et sensible aux aléas économiques et politiques. Les professionnels du secteur et les particuliers devront rester attentifs aux évolutions de ce marché immobilier en constante mutation. Le plus dur est sans doute passé, mais il convient de rester patient. Car les cycles de l’immobilier sont longs et la capacité d’achat des acheteurs n’est pas encore pleinement restaurée.
