Le marché immobilier français traverse une période charnière, selon une analyse approfondie des équipes de SeLoger et Meilleurs Agents. Après des années de turbulences, une lueur d’espoir apparaît à l’horizon 2025. Les dernières données révèlent une stabilisation des transactions à 771 000 pour 2024, marquant la fin d’une période de déclin. En effet, les experts prévoient un rebond significatif pour 2025, avec près de 900 000 transactions et une hausse des prix de 2%. Cette reprise annoncée soulève de nombreuses questions : quels facteurs vont la propulser ? Comment les acheteurs et les vendeurs doivent-ils se positionner ?
Sommaire :
- Bilan 2024 : le marché immobilier touche le fond
- Les signes d’une amélioration du marché immobilier
- Perspectives 2025 : le marché immobilier en route vers la reprise
- Conseils pour naviguer dans le nouveau paysage immobilier
Bilan 2024 : le marché immobilier touche le fond
Un volume de transactions en berne
Le marché immobilier français a connu une année 2024 difficile. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : seulement 771 000 transactions enregistrées, soit une baisse de 11% par rapport à décembre 2023.
Cette chute marque le point le plus bas depuis plusieurs années, témoignant des défis auxquels le secteur a été confronté. Selon les données du Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable (CGEDD) et de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP), le volume de transactions a atteint son niveau le plus bas en août 2024, avec 756 000 ventes sur 12 mois glissants.
Des prix en léger recul
Sur l’ensemble du territoire, les prix ont reculé de 1,3% sur les 12 derniers mois. Cette baisse, bien que modérée, reflète un ajustement du marché face aux nouvelles réalités économiques. Paris, en particulier, a vu ses prix chuter de 4,8%, illustrant les disparités régionales du marché immobilier.
L’Indice des Prix Immobiliers (IPI) au 1er septembre 2024 montre des variations significatives entre les différentes catégories de villes :
- Top 10 des villes : -1,9%
- Top 50 des villes : -1,4%
- France entière : -1,3%
- Zones rurales : +1,2%
Ces chiffres soulignent une correction plus marquée dans les grandes métropoles. Tandis que les zones rurales ont mieux résisté, voire progressé.
À Paris, le prix moyen au mètre carré est descendu à 9 293€, soit une baisse cumulée de 14,2% depuis le pic atteint en 2020.
Le marché locatif sous tension
Paradoxalement, le marché locatif a connu une hausse constante des loyers, avec une augmentation de 4% sur un an. Cette tension s’explique en partie par une offre de biens à louer qui s’est stabilisée à un niveau historiquement bas, créant un déséquilibre entre l’offre et la demande.
Par ailleurs, les données de SeLoger montrent une augmentation des loyers particulièrement prononcée dans les zones rurales (+6,5%) et plus modérée dans les grandes villes (+4% pour le Top 10).
Les signes d’une amélioration du marché immobilier
Regain de pouvoir d’achat immobilier
Malgré les difficultés, des signes positifs émergent. Le pouvoir d’achat immobilier s’est amélioré, compensant plus d’un tiers de la perte enregistrée depuis janvier 2022.
Cette évolution est le fruit d’une combinaison de facteurs :
- une légère baisse des taux d’intérêt,
- une hausse des revenus,
- un ajustement des prix de l’immobilier.
Concrètement, les Français ont regagné en moyenne 4m² de pouvoir d’achat immobilier depuis décembre 2023, une tendance encourageante pour les futurs acquéreurs.
Rebond de la demande
L’indice de demande SeLoger montre un rebond encourageant. Après une baisse significative, la demande a retrouvé son niveau d’août 2023, avec une augmentation de 3,1% sur un an. Ce regain d’intérêt des acheteurs potentiels est un indicateur clé de la santé future du marché immobilier.
Ainsi, les données révèlent des disparités régionales intéressantes :
- Paris : +2,4% de demande sur un an
- Lyon : +3,5%
- Marseille : +3,3%
- Bordeaux : +8,5%
Ces chiffres témoignent d’un regain d’attractivité des grandes métropoles, après une période de désaffection relative.
“L’année 2024 vois se dessiner une dynamique positive avec un regain de pouvoir d’achat immobilier pour les ménages français. Ainsi, le rebond de la demande et la stabilisation de l’offre que nous constatons, après 3 ans de hausse, laissent entrevoir de nouvelles perspectives pour le marché immobilier.” – Dr. Thomas Lefebvre, vice-président Data de SeLoger et Meilleurs Agents.
Stabilisation de l’offre
Après trois ans de hausse continue, l’offre de biens à vendre se stabilise enfin. Entre février et septembre 2024, le volume de biens disponibles à la vente n’a augmenté que de 2% au niveau national, contre une hausse de 60% entre mai 2022 et février 2024. Cette stabilisation est cruciale pour équilibrer le marché et créer les conditions d’une reprise durable.
Perspectives 2025 : le marché immobilier en route vers la reprise
Prévisions optimistes
Les experts de SeLoger et Meilleurs Agents anticipent un rebond significatif pour 2025. Leurs projections tablent sur environ 900 000 transactions, soit une augmentation de près de 17% par rapport à 2024. Cette reprise s’accompagnerait d’une hausse modérée des prix de l’ordre de 2%.
Facteurs de la reprise
Plusieurs éléments soutiennent ces prévisions optimistes :
- La poursuite de la baisse de l’inflation. Elle devrait favoriser une décrue des taux d’intérêt. Les projections de la Banque de France indiquent une inflation qui devrait continuer à diminuer, atteignant environ 2% d’ici 2026.
- L’amélioration des conditions d’octroi de crédit, avec une normalisation des marges bancaires. L’analyse des taux effectifs globaux et de l’Euribor 10 ans montre une tendance à la réduction des marges bancaires. Ce qui pourrait faciliter l’accès au crédit immobilier. Les taux d’intérêt, qui ont atteint 3,8% en septembre 2024, devraient baisser à environ 3% au printemps 2025.
- La stabilisation du cadre juridique et fiscal, offrant plus de visibilité aux acteurs du marché.
Point de bascule au printemps 2025
Le printemps 2025 est identifié comme un potentiel point de bascule. À cette période, le pouvoir d’achat immobilier devrait retrouver son niveau de 2022, créant un contexte favorable à une augmentation de la demande.
Ainsi, les projections indiquent que les Français pourraient regagner jusqu’à 7m² de pouvoir d’achat immobilier d’ici le printemps 2025, grâce à une combinaison de facteurs :
- Baisse des taux d’intérêt à 3% : +5,5m²
- Hausse des revenus de 1% : +0,7m²
- Baisse des prix de 1% : +0,8m²
“Pour 2025, nous prévoyons un point de bascule au printemps, marqué par un regain du pouvoir d’achat immobilier. Et, cela, grâce à la poursuite des taux d’intérêt. Ainsi, cela devrait permettre une reprise de la demande, avec un rebond au moins aussi fort que cette année, et initier un nouveau cycle haussier des prix. D’ici la fin de l’année 2025, nous anticipons une légère hausse des prix de +2% et un total de 900 000 transactions.” – Dr. Thomas Lefebvre.
Conseils pour naviguer dans le nouveau paysage immobilier
Conseils pour les acheteurs
- Profitez de la stabilisation des prix pour bien négocier. Les prix ayant baissé de 1,3% en moyenne sur un an, c’est le moment de saisir des opportunités.
- Anticipez la reprise en vous positionnant dès maintenant sur les biens de qualité. Avec une prévision de hausse des prix de 2% en 2025, agir rapidement pourrait être avantageux.
- Restez attentifs aux évolutions des taux d’intérêt. Avec une prévision de baisse à 3% d’ici le printemps 2025, surveillez de près les offres de financement.
Pour les vendeurs
- Ajustez vos attentes de prix en fonction des réalités du marché local. Les variations de prix allant de -4,8% à Paris à +1,2% dans les zones rurales, une analyse fine de votre marché local est cruciale.
- Préparez-vous à une possible accélération des ventes au printemps 2025. Avec une prévision de 900 000 transactions pour 2025, le marché devrait être plus dynamique.
- Mettez en valeur les atouts de votre bien pour vous démarquer dans un marché qui reste concurrentiel. Avec une offre qui se stabilise (+2% entre février et septembre 2024), la différenciation devient clé.
Pour les investisseurs
- Considérez le marché locatif, qui reste dynamique malgré les tensions. Avec une hausse des loyers de 4% en moyenne, et jusqu’à 6,5% dans les zones rurales, le rendement locatif peut être attractif.
- Étudiez les opportunités dans les villes moyennes, qui ont montré une certaine résilience. En effet, certaines villes du Top 50 ont vu leur demande augmenter significativement, comme Bordeaux (+8,5%).
- Anticipez la reprise en vous positionnant sur des biens à fort potentiel d’appréciation. Avec une prévision de hausse des prix de 2% en 2025, certains segments du marché pourraient offrir de belles perspectives.
Le marché immobilier français s’apprête à tourner une page. Après une période difficile, les signaux positifs se multiplient, laissant entrevoir une reprise progressive, mais solide. Les acteurs du marché, qu’ils soient acheteurs, vendeurs ou investisseurs, doivent rester vigilants et adaptables face à ces évolutions. La clé du succès résidera dans la capacité à anticiper les tendances et à saisir les opportunités qui se présenteront dans ce nouveau cycle haussier qui s’annonce.
