Conformité du règlement de copropriété : demande de report du délai

Conformité du règlement de copropriété : demande de report du délai

Dans un contexte de pandémie sanitaire, de nombreuses copropriétés n’ont pas encore mis en conformité leur règlement de copropriété avec les dispositions relatives aux parties communes spéciales. C’est pourquoi le GRECCO s’adresse au législateur pour solliciter une prolongation de délai au 31 décembre 2023.

Rappel sur l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété

L’article 209 II de la loi ELAN du 23 novembre 2018 précise que les syndicats des copropriétaires doivent se mettre en conformité avant le 23 novembre 202. En effet, ils doivent procéder à une mise à jour de leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Inscription NL MI 728×150

À cette fin, le syndic inscrit cette question à l’ordre du jour. Puis, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Rappel sur l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété

 

Plus précisément, cet article 6-4 indique que l’existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. De sorte que la mise en conformité est nécessaire si la mention des parties communes spéciales figure dans tout autre document que le règlement de copropriété. En effet, elles pourraient être identifiées dans l’état descriptif de division. Toutefois, ce sont donc deux actes juridiques distincts, même s’ils sont inclus dans le même document.

Mention des parties communes dans le règlement de copropriété

Pour rappel, les parties communes spéciales sont définies à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965. Elles sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. En cela, elles sont la propriété indivise de ces derniers. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

De plus, la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Aussi, il est conseillé d’inclure également dans le règlement de copropriété, une grille de répartition des charges corrélée à ces parties communes. Dans ce cas, il y a lieu de faire voter une seconde résolution. Celle-ci permettra d’adopter cette grille de répartition des charges spéciales.

Si les parties communes spéciales sont expressément mentionnées dans le règlement de copropriété, vous n’avez rien à faire.

Concrètement, si les parties communes spéciales sont expressément mentionnées dans le règlement de copropriété, vous n’avez rien à faire. Même si la grille de répartition des charges correspondante n’est pas présente. Toutefois, cette grille est conseillée pour que le règlement de copropriété soit conforme à l’article 6-2.

Maintenant, voici la question piège ! Que fait-on si les parties communes spéciales sont mentionnées dans l’état descriptif de division alors que la grille de répartition correspondante se trouve dans le règlement de copropriété ? Dans cette hypothèse, l’identification des parties communes spéciales pourrait être insuffisante. Aussi, là encore, une mise en conformité du règlement de copropriété semble nécessaire.

Un point de vigilance

Le GRECCO attire notre attention sur un point de vigilance. En effet, il se peut que le règlement de copropriété n’ait pas été pas publié au service de publicité foncière. De fait, il se pose un problème d’opposabilité aux tiers. Dans ce cas précis, il n’est pas possible de réaliser une simple mise en conformité du règlement de copropriété. De sorte qu’il sera nécessaire de réitérer la décision en assemblée générale à la majorité requise (a minima celle de l’article 26).

Une clef de répartition des charges propres à certaines parties de l’immeuble

Parfois les parties communes spéciales n’apparaissent nulle part. Pourtant, il existe une clef de répartition des charges propres à certaines parties de l’immeuble. Cette hypothèse ne relève pas de la mise en conformité du règlement de copropriété. Toutefois, la situation pourra se régulariser selon des modalités différentes.

Un problème au regard de l’article 10 de la loi de 1965

Cette hypothèse pose un problème au regard de la nouvelle rédaction de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Car, celui-ci permettait la création de charges d’entretien d’une partie de l’immeuble, sans création corrélative de parties communes spéciales. L’ordonnance a déplacé ces dispositions, mais ne les a reprises que partiellement. Désormais, elle limite cette faculté aux seuls éléments d’équipement et services collectifs.

Il résulte de ce texte que l’existence de charges spéciales à certains copropriétaires n’est justifiée que dans les deux hypothèses suivantes :

  • les charges s’associent à des parties communes spéciales ;
  • ces charges sont des charges de services collectifs ou d’éléments d’équipements au sens du premier alinéa de l’article 10.

En tout état de cause, cette clause du règlement de copropriété subsiste tant que le juge ou l’assemblée générale ne s’est pas prononcé sur ce caractère non écrit.

Supprimer une clause réputée non écrite du règlement de copropriété

À ce propos, rappelons que l’assemblée générale des copropriétaires, a compétence pour supprimer une clause réputée non écrite du règlement de copropriété. Ici, on met en application l’article 24 f de la loi du 10 juillet 1965.

“ f) les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe”.

Si l’assemblée veut supprimer la clef de répartition de charges spéciales qui ne correspond à aucunes parties communes spéciales, elle pourra donc le faire, en application de l’article 24 f. À l’inverse, il est possible de créer des parties communes spéciales, pour conserver la grille de répartition des charges spéciales.

Toutefois, cette décision de création de parties communes spéciales relève a minima des majorités des articles 26 et 26-1. L’unanimité pourrait même être requise si ce transfert a lieu sans contrepartie. Cette création parait toutefois complexe, elle posera de nombreux problèmes pratiques.

Méthodologie de la mise en conformité du règlement de copropriété

En vertu de l’article 209 II de la loi ELAN, le syndicat des copropriétaires dispose d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de ladite loi. Les règlements de copropriété doivent donc être mis en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, au plus tard, le 23 novembre 2021.

En conséquence, l’assemblée générale doit avoir approuvé le modificatif du règlement de copropriété avant cette date. En revanche, le texte de la loi ELAN ne semble pas imposer une publication du modificatif avant cette date.

Préconisations pour le syndic de copropriété

Tout d’abord, le syndic devra procéder à une analyse des documents de la copropriété, afin d’identifier les règlements de copropriété qui doivent être mis en conformité. À cette fin, le syndic peut proposer au conseil syndical de solliciter « un professionnel de la spécialité ». Cela évitera de réunir une assemblée générale préalable. Par la suite, il inscrira à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires organisée avant le 23 novembre 2021, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété.

Le rapport du “professionnel de la spécialité” devra distinguer clairement les mises en conformité. Celles rendues obligatoires par la loi ELAN au regard des adaptations optionnelles.

Préconisations pour les copropriétaires

Enfin, rappelons que le syndicat des copropriétaires a l’obligation de mettre en conformité le règlement de copropriété dès lors qu’elle répond aux exigences de l’article 209 II de la loi ELAN.

La décision de mise en conformité du règlement de copropriété se vote à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Pour autant aucune sanction spécifique n’est prévue. Toutefois, il est établi que des actions en responsabilité peuvent naître de l’inapplication, par le syndic ou par le syndicat des copropriétaires. Il faudra pour cela qu’un préjudice soit constaté. Or, ce manquement pourrait empêcher un vendeur de vendre son bien ou de réaliser certaines opérations.

Recommandation du Grecco à l’adresse du législateur

De toute évidence, la crise sanitaire a retardé la tenue des assemblées générales de l’année 2020. Si l’on ajoute cette mise en conformité du règlement de copropriété, on risque alors d’exposer certaines copropriétés à des sanctions lourdes.

Aussi, le GRECCO demande un report du délai de mise en conformité. Il propose de porter cette obligation au 31 décembre 2023 au plus tôt, en lieu et place du 23 novembre 2021. Pour ce faire, il conviendrait donc de modifier l’article 209 II de la loi ELAN. Un juste retour des choses, sachant que c’est le projet de réforme du GRECCO qui a largement inspiré la rédaction de cet article 209…

Guide des Pros 2021 (728×150)
Boutique en ligne – nouveauté vidéo et support (728×150)
Chaîne Youtube (728×150)
Jurisprudences 2020 728×150