Les conditions de logement en France révèlent des écarts significatifs entre propriétaires et locataires. C’est le constat dressé par l’Insee dans son étude « Conditions de logement début 2024 » publiée en janvier 2026. Selon cette enquête menée auprès de 26 500 ménages, 57% des Français sont propriétaires de leur résidence principale tandis que 40% sont locataires. Or, ces derniers occupent des logements plus petits, souvent surpeuplés et présentant davantage de défauts. Un tiers des ménages déclarent des difficultés à chauffer leur logement. Le surpeuplement touche 17,8% des locataires contre seulement 2,9% des propriétaires. Cette étude met en lumière les inégalités persistantes dans l’accès à un logement de qualité et questionne les politiques publiques du logement.
Sommaire :
- Qui sont les propriétaires et les locataires en France ?
- Quelles sont les différences de surface entre propriétaires et locataires ?
- Le surpeuplement touche-t-il davantage les locataires ?
- Quels défauts les locataires déclarent-ils dans leur logement ?
- Quelle est la mobilité résidentielle des Français ?
À retenir – Conditions de logement en France en 2024
- 57% des ménages sont propriétaires, stable sur dix ans.
- Les locataires occupent des logements deux fois plus petits.
- 17,8% des locataires vivent en surpeuplement contre 2,9 % des propriétaires.
- Un tiers des ménages peinent à chauffer leur logement.
- 79% des moins de 30 ans ont emménagé récemment.
Qui sont les propriétaires et les locataires en France ?
Une majorité de propriétaires, mais des profils variés
En 2024, 57% des ménages français possèdent leur résidence principale. Ce chiffre inclut 2% d’usufruitiers. Parmi eux, 37% n’ont plus d’emprunt à rembourser. En revanche, 20% sont encore emprunteurs et remboursent un crédit immobilier.
De leur côté, les locataires représentent 40% des foyers. Plus précisément, 23% louent dans le parc locatif privé et 17% dans le parc social auprès d’un bailleur social ou d’un organisme HLM. Par ailleurs, 2% des ménages bénéficient d’un logement gratuit. Un membre de la famille les héberge le plus souvent.
L’Insee souligne que ces proportions restent « globalement stables sur dix ans ». Ainsi, les conditions de logement varient fortement selon le statut d’occupation.
L’âge, un facteur déterminant du statut d’occupation
Le statut d’occupation évolue nettement avec l’âge. En effet, 80% des moins de 30 ans louent leur logement. Parmi eux, 65% choisissent le parc locatif privé.
Ensuite, la situation change progressivement. L’accession à la propriété devient majoritaire à partir de 40 ans. À cet âge, 56% des ménages possèdent leur logement. De plus, 41% d’entre eux sont encore primo-accédants ou accédants avec un emprunt en cours. Cette tendance s’accentue avec le temps. Chez les 75 ans et plus, 76% sont propriétaires de leur patrimoine immobilier. En outre, à partir de 65 ans, la plupart n’ont plus de crédit à rembourser.
Parallèlement, la part de locataires du logement social reste stable. Elle oscille entre 18 et 20% pour les 30-64 ans. Ce parcours résidentiel vers la propriété améliore progressivement les conditions de logement.
Les familles monoparentales plus souvent locataires du parc social
Les conditions de logement diffèrent aussi selon la composition familiale. D’abord, les couples avec un ou deux enfants affichent le taux de propriétaires le plus élevé : 71%. Cependant, les familles nombreuses connaissent une situation différente. Les couples avec trois enfants ou plus sont propriétaires à 56%. Toutefois, 29% louent auprès d’un bailleur social. Ce taux dépasse de 12 points la moyenne nationale.
Les familles monoparentales rencontrent davantage de difficultés. Seulement 37% possèdent leur logement. L’Insee explique qu’elles « ont en moyenne des revenus plus faibles ». Ces ménages modestes se tournent donc vers le logement social : 36% y résident. Enfin, les personnes seules de moins de 65 ans présentent un profil spécifique. Seules 33% sont propriétaires. En majorité, elles louent dans le secteur libre (42%).
Quelles sont les différences de surface entre propriétaires et locataires ?
Des maisons plus grandes pour les propriétaires
Les propriétaires bénéficient de meilleures conditions de logement en termes de superficie habitable. D’abord, 80% d’entre eux habitent une maison individuelle. À l’inverse, seuls 22% des locataires vivent en habitat individuel. En 2024, les maisons représentent 56% des résidences principales. Leur surface moyenne atteint 116 mètres carrés. Ce chiffre progresse par rapport à 2013 (111 m²).
Les écarts de taille sont significatifs. Un quart des maisons font moins de 88 m². À l’opposé, un quart dépassent 138 m².
Le nombre de pièces à vivre varie également selon le statut. Parmi les propriétaires en maison, 63% disposent de 5 pièces ou plus. Ce chiffre tombe à 33% pour les locataires du parc privé. Il descend même à 23% dans le logement social.
Des appartements plus petits dans le parc privé
L’habitat collectif représente 44% des résidences principales. La superficie moyenne des appartements atteint 63 m². Elle reste stable depuis 2013. Toutefois, les disparités sont importantes. Un quart des appartements font moins de 45 m². En revanche, un quart dépassent 77 m². De plus, près de 40% comptent seulement 1 ou 2 pièces à vivre.
Les locataires du secteur libre occupent les logements les plus exigus : 52 m² en moyenne. Ceux du parc HLM disposent de 64 m². L’Insee précise que cette différence « reflète essentiellement des différences de composition des ménages ». Par comparaison, les propriétaires en appartement bénéficient de 77 m² en moyenne. Ces écarts illustrent des conditions de logement très variables.
Une surface par habitant inégale
La surface moyenne par habitant atteint 52 m² en 2024. Elle progresse par rapport à 2013 (49 m²). Néanmoins, les disparités restent fortes. Un quart des logements offrent moins de 29 m² par habitant. À l’inverse, un quart dépassent 65 m².
Les propriétaires non accédants disposent de 69 m² par personne en moyenne. L’Insee note que « ces ménages sont en moyenne plus petits ». Effectivement, leurs enfants ont souvent quitté le domicile. En comparaison, les locataires ne bénéficient que de 38 à 39 m² par habitant. Un quart d’entre eux disposent de moins de 23 m² par personne. Ces conditions de logement révèlent des inégalités structurelles persistantes.
Le surpeuplement touche-t-il davantage les locataires ?
9% des ménages en situation de surpeuplement
L’Insee considère un logement comme surpeuplé dans deux cas. Soit il comporte moins de pièces que nécessaire. Soit il offre moins de 18 m² par personne. Cette situation caractérise le mal-logement. Comment calcule-t-on le nombre de pièces nécessaire ? L’Insee applique une norme précise : une pièce de séjour, une pièce par couple, une pièce par adulte seul de 19 ans ou plus. Pour les moins de 19 ans, deux personnes de même sexe ou de moins de 7 ans partagent une pièce.
En 2024, 9% des foyers (hors étudiants) vivent en surpeuplement. Cette proportion reste quasi stable par rapport à 2013 (8,8%).
Cependant, les écarts entre statuts sont considérables. Les locataires subissent un taux de 17,8%. Les propriétaires n’affichent que 2,9%. Plus précisément, le parc HLM atteint 19,2% et le parc locatif privé 16,8%. Fait notable : seuls les locataires du logement social voient ce taux augmenter depuis 2013. Les conditions de logement se dégradent donc pour les ménages modestes.
Les familles nombreuses particulièrement touchées
Le surpeuplement frappe surtout les familles. Les couples avec trois enfants ou plus sont les plus touchés : 43,4 % vivent en surpeuplement. Ensuite viennent les familles monoparentales avec 18,9%. Les couples avec un ou deux enfants affichent un taux de 9,9%.
L’âge joue également un rôle majeur. Chez les moins de 50 ans, 16% des ménages connaissent le surpeuplement. Cette part diminue ensuite : 8% des 50-64 ans sont concernés. Chez les plus âgés, elle tombe sous les 2%. Ainsi, les conditions de logement s’améliorent au fil du parcours de vie.
Un phénomène urbain
Le surpeuplement se concentre dans les zones urbaines denses. Dans les grands centres urbains, 16% des ménages sont concernés. En zone rurale, la situation diffère radicalement. Les bourgs ruraux n’affichent que 3%. Le rural dispersé descend à 2%. La densité urbaine aggrave donc le mal-logement.
Par ailleurs, l’Insee interroge les ménages sur leur perception. Résultat : 55% des foyers en surpeuplement estiment leur nombre de pièces insuffisant. À l’inverse, parmi les ménages en sous-peuplement, 74% jugent leur nombre de pièces correct. Seuls 20% l’estiment supérieur à leurs besoins. Les conditions de logement dépendent donc fortement du bassin de vie et du territoire.
Quels défauts les locataires déclarent-ils dans leur logement ?
Un tiers des ménages peinent à chauffer leur logement
Les conditions de logement se mesurent aussi par les difficultés déclarées. En France métropolitaine, un tiers des ménages rencontrent des problèmes de chauffage. Ils jugent leur logement difficile ou trop coûteux à chauffer. Cette précarité énergétique touche de nombreux foyers.
Les locataires sont plus exposés à ces difficultés. Dans le parc locatif privé, 42% sont concernés. Dans le logement social, ce taux atteint 40%. En comparaison, seuls 26% des propriétaires rencontrent ce problème. Certains occupent des passoires thermiques mal isolées.
Par ailleurs, un quart des ménages souffrent de la chaleur estivale. Ils peinent à rafraîchir leur logement en été. Le confort thermique fait défaut. Là encore, les locataires sont plus touchés (37%) que les propriétaires (19 %). De plus, le surpeuplement aggrave ces difficultés. Parmi les ménages concernés, 44% peinent à chauffer leur logement. Et 43% souffrent de la chaleur.
Le coût du logement pèse sur les locataires
35% des locataires estiment leur loyer trop élevé. Ce taux reste identique dans le parc privé et le parc HLM. Cependant, certains ménages souffrent davantage. Les couples avec trois enfants ou plus atteignent 47%. Les familles monoparentales affichent 42%. Le revenu du ménage ne suffit pas toujours à couvrir les charges. Ces conditions de logement contraignent fortement le budget des foyers fragiles.
Bruit et luminosité : des problèmes récurrents
18% des ménages jugent leur logement trop bruyant. Les locataires sont bien plus concernés : 29% contre 10% des propriétaires. Plus précisément, les locataires du parc social subissent le plus ce problème : 36%. Ceux du parc privé affichent 24%.
Le type d’habitat joue également un rôle. En appartement, 31% des occupants se plaignent du bruit. En maison, seuls 7% sont concernés. Enfin, 10% des ménages trouvent leur logement trop sombre. Ce défaut reste moins répandu.
Des défauts d’environnement marqués selon les territoires
L’environnement du logement compte aussi dans les conditions de logement. L’insuffisance des services médicaux est le défaut le plus cité : 28% des ménages. Ces déserts médicaux touchent surtout les zones rurales. Viennent ensuite l’insuffisance de services publics (21%), les problèmes de délinquance (17%), la pollution (14%) et le manque de végétation (13%).
Toutefois, ces défauts varient selon le territoire. Dans le rural dispersé, 47% des ménages citent l’insuffisance de services médicaux. Et 38% déplorent le manque de services publics.
Dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), la situation diffère. La moitié des ménages déclarent des problèmes de délinquance, violence ou vandalisme. En comparaison, seul un foyer sur cinq est concerné dans le reste des unités urbaines. Le cadre de vie impacte fortement les conditions de logement.
Quelle est la mobilité résidentielle des Français ?
Un quart des ménages a emménagé récemment
Près de 25% des ménages occupent leur logement depuis moins de quatre ans. Cependant, cette mobilité résidentielle varie fortement selon le statut. Les locataires du parc privé sont les plus mobiles : 51% ont emménagé récemment. La rotation locative est forte. Dans le logement social, cette proportion tombe à 23%.
Chez les propriétaires accédants, 26% ont emménagé il y a moins de quatre ans. En revanche, les déménagements sont rares chez les propriétaires non accédants. Par ailleurs, les ménages en habitat collectif (34%) changent plus souvent de logement. Ils sont en effet plus souvent locataires. Les conditions de logement influencent donc directement les parcours résidentiels.
Les jeunes, champions de la mobilité
79% des moins de 30 ans habitent leur logement depuis moins de quatre ans. L’Insee évoque les « déménagements liés aux études, départ de chez les parents ». Cette mobilité géographique caractérise les jeunes actifs. Ensuite, cette mobilité décroît avec l’âge. Chez les 30-39 ans, 45% ont emménagé récemment. Cette part continue à diminuer ensuite. Ainsi, les conditions de logement évoluent au fil du parcours résidentiel.
L’accession à la propriété reste un objectif
Parmi les ménages ayant récemment emménagé, un tiers ont acheté leur logement. L’accession à la propriété demeure un objectif pour de nombreux foyers. Néanmoins, l’accession varie selon l’âge. Seuls 14% des moins de 30 ans sont acquéreurs récents ou primo-accédants. Chez les 30 ans et plus, environ 40% ont acheté.
De même, certains profils accèdent moins au patrimoine immobilier. Les familles monoparentales et les personnes seules comptent peu d’acquéreurs récents. Enfin, le territoire joue un rôle majeur. En zone rurale, près de six ménages sur dix ayant emménagé récemment sont devenus propriétaires. Dans les grands centres urbains, seuls deux sur dix ont acheté. Le marché immobilier urbain freine l’accession. Les conditions de logement et l’accès à la propriété diffèrent donc fortement selon les territoires et les bassins de vie.
