Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

Encadrement des loyers
Le propriétaire devra respecter un loyer de référence.

Actuellement, Paris est la seule ville à avoir adopté l’encadrement des loyers conformément à la Loi Elan et déjà une trentaine de villes, proches de la banlieue parisienne, ont décidé de faire leur demande. Comment sera fixé le loyer au 1er juillet 2019 ?

Le propriétaire devra respecter un loyer de référence

 

A partir du 1er juillet 2019, le propriétaire d’un bien immobilier locatif aura pour obligation de respecter un loyer de référence. Celui-ci est déterminé en fonction du type de logement, de l’année de construction et de la localisation géographique. Cette réglementation qui ne s’applique que dans les communes dites en « zone tendue » permet de limiter l’évolution du prix du loyer lors de la mise en location.

La nouvelle règlementation prévoit, en effet, trois types d’encadrements annuels : le loyer minoré (de -30% par rapport au loyer de référence), la revalorisation du loyer entre deux baux et un loyer majoré (limité à +20% du loyer de référence).

A noter, les zones tendues soit environ 28 agglomérations comprennent plus de 50.000 habitants avec un déséquilibre important entre l’offre et la demande d’habitation sur le parc résidentiel disponible. Cela s’explique, par exemple, par une augmentation des loyers et du prix d’acquisition dans l’ancien.

Les villes souhaitant mettre en place le plafonnement des loyers doivent faire une demande officielle. C’est le cas de la ville de Paris où la mesure d’encadrement sera appliquée dans tous les quartiers répartis en 14 zones dès le 1er juillet 2019. Les loyers de références sont calculés hors charges, par mois et au m² habitable. Il faut noter que l’encadrement de la hausse des loyers se poursuivra sur tout le territoire français.

Quels sont les logements concernés ?

 

Ce dispositif concerne les logements meublés ou vides mis en location pour la première fois ou lors du renouvellement de bail. Pour tout contrat de location, il doit être précisé le loyer de référence et le loyer majoré.

Le propriétaire ne peut pas demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré, c’est-à-dire, majoré de plus de 20%.

Entre le départ et l’arrivée de deux locataires, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque année par l’INSEE. Cet indicateur est utilisé pour réviser le loyer d’un logement, qu’il soit vide ou meublé, en fixant les limites des augmentations annuelles des loyers pouvant être exigés par le propriétaire.

A noter que si le loyer du locataire précédent est inférieur au loyer de référence majoré, le loyer du nouveau locataire devra être maintenu au même niveau que celui du locataire précédent.

En revanche, si le loyer du locataire précédent est supérieur au loyer de référence majoré, alors le propriétaire a l’obligation de baisser le loyer de son nouveau locataire au niveau du loyer de référence majoré.

Pour tout manquement à cette règlementation, le propriétaire s’expose à des sanctions.

Comment sera fixé le loyer au 1er juillet 2019 ?

 

Si on prend l’exemple d’un appartement de 75m2 dans le 14e arrondissement de Paris, dans le quartier Petit Montrouge, le loyer de référence majoré est de 24,50 € du m2 : le loyer (hors charges) de ce 3 pièces (construit dans les années 1960) ne peut donc pas dépasser 24,5 € du m2, soit 1837,50 €.

Le loyer de référence majoré peut être augmenté d’un complément de loyer pour « les logements justifiant de caractéristiques de localisation ou de confort particulières ».

Accédez aux prix du m2, quartier par quartier, et le loyer applicable