Face à une crise du logement inédite, l’UNPI tire la sonnette d’alarme et propose une refonte ambitieuse du parc locatif privé. L’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers présente deux dispositifs novateurs : le « Dispositif fiscal universel des revenus locatifs » et le « Statut des foncières intermédiaires des territoires ». L’enjeu est clair : maintenir un parc privé de qualité capable de loger 30 % des Français d’ici dix ans. En plaçant le bailleur au cœur de la solution, ce rapport appelle à un changement de regard et à des mesures fiscales incitatives. Un tournant stratégique pour le logement en France.
Sommaire :
- Le parc locatif privé : un pilier méconnu du logement français
- Vers une reconnaissance économique des bailleurs privés
- Le dispositif fiscal universel : une révolution pour le parc locatif privé
- Les foncières intermédiaires : un nouveau statut pour les entrepreneurs du logement
Le parc locatif privé : un pilier méconnu du logement français
Un secteur qui loge près d’un quart des ménages français
Le parc locatif privé constitue aujourd’hui l’une des pierres angulaires du logement en France. Selon les chiffres de 2023, la France compte 36,8 millions de logements, dont 55% de maisons individuelles et 45% d’appartements. Dans ce vaste ensemble, le parc locatif privé joue un rôle prépondérant. Puisqu’il loge 23% des ménages français, contre 18% pour le secteur social.
Ces données, issues de l’INSEE et du Service des Données et Études Statistiques (SDES), mettent en perspective l’importance capitale du parc locatif privé dans le paysage immobilier français. Notons que les Comptes du logement 2023, portant sur les revenus de 2022, affichent des chiffres légèrement différents. En effet, on y recense 38,1 millions de logements au total. Parmi eux, 31,242 millions sont des résidences principales. On compte également 7,773 millions de logements locatifs. Enfin, 24,9 % des ménages résident dans le secteur locatif privé.
Un poids économique considérable souvent sous-estimé
Ce secteur repose sur 5,09 millions de bailleurs, parmi lesquels 76% sont des particuliers. Le parc locatif privé représente donc un poids économique majeur.
Chaque année, il génère environ 60 milliards d’euros de loyers bruts. Sur cette somme, 42,6 milliards sont effectivement déclarés. Ces données soulignent l’importance capitale de ce secteur dans l’économie nationale. Pourtant, sa contribution reste souvent sous-estimée par les politiques publiques.
Comme le souligne Sylvain GRATALOUP, Président de l’UNPI France et membre du groupe de travail ayant élaboré ces propositions : “Le parc locatif privé joue un rôle essentiel dans notre économie et dans l’équilibre de notre système de logement, mais il ne bénéficie pas de la reconnaissance qu’il mérite au regard de sa contribution.”
Ce constat justifie la nécessité de repenser l’approche fiscale et réglementaire concernant les bailleurs privés.
Deux types de bailleurs aux réalités différentes
Le rapport de l’UNPI met en lumière deux catégories distinctes de bailleurs dont les réalités diffèrent considérablement. D’un côté, le bailleur particulier qui agit comme un agent économique. Et, de l’autre, les dirigeants de foncières intermédiaires des territoires qui se positionnent comme de véritables entrepreneurs. Cette seconde catégorie, bien que jouant un rôle essentiel dans les territoires, reste largement ignorée dans les politiques actuelles du logement.
Toutefois, cette distinction est fondamentale pour comprendre les enjeux du secteur et adapter les politiques publiques en conséquence. Les dispositifs proposés par l’UNPI visent précisément à tenir compte de ces réalités différentes. En cela, ils offrent des cadres adaptés à chacune de ces catégories de bailleurs.
Vers une reconnaissance économique des bailleurs privés
Le bailleur comme producteur de services au logement
L’une des innovations majeures proposées par l’UNPI consiste à considérer le bailleur comme un producteur de services au logement. Cette approche conduit à comptabiliser les loyers comme tels dans les comptes nationaux du logement. Ce qui offre ainsi une reconnaissance officielle du rôle économique joué par les bailleurs privés.
En effet, ce changement de paradigme représente une évolution significative dans la perception du rôle des propriétaires bailleurs. Jusqu’à présent, on considérait avant tout les bailleurs privés sous un angle patrimonial ou rentier. On réduisait souvent leur rôle à celui de simples détenteurs de biens. Pourtant, leur contribution à l’économie réelle et au service public du logement reste largement ignorée. Or, cette absence de reconnaissance freine leur engagement dans la durée.
Une ambition décennale pour le parc locatif privé
À travers cette nouvelle reconnaissance, l’UNPI nourrit une ambition claire : maintenir et accroître un parc privé locatif de qualité sur l’ensemble des territoires français. L’objectif est de créer les conditions permettant à ce parc de loger 30% des concitoyens d’ici dix ans. Soit une augmentation significative par rapport aux 23% actuels.
En outre, pour atteindre cet objectif ambitieux, l’UNPI estime qu’il est nécessaire de mettre en place des incitations fiscales attractives et un cadre réglementaire stable. Ces conditions sont essentielles pour stimuler l’investissement dans le secteur locatif privé. Elles aident aussi à développer une offre de logements qui répond mieux aux besoins locaux. En posant un cadre clair et encourageant, elles rendent le parc locatif privé plus attractif sur le long terme.
Des actions individuelles orientées vers l’intérêt général
L’idée maîtresse qui sous-tend les propositions de l’UNPI s’articule autour de l’encouragement des propriétaires bailleurs à se comporter comme des citoyens responsables. Leurs actions individuelles, soutenues par un cadre fiscal adapté, seraient ainsi orientées vers la satisfaction de l’intérêt général. Et, cela, notamment en contribuant à résoudre la crise du logement qui frappe la France.
Cette façon de voir les choses montre que l’intérêt des propriétaires et celui de la société peuvent aller dans le même sens. En proposant un cadre fiscal avantageux, l’État encouragerait les bailleurs à offrir des logements de bonne qualité à la location.
Le dispositif fiscal universel : une révolution pour le parc locatif privé
Un système simple, neutre et universel
Il se caractérise par son universalité, étant ouvert à la location nue comme meublée, y compris en cas d’héritage ou de donation, ou sur option pour le parc existant.
Ces trois caractéristiques répondent à une critique récurrente des dispositifs actuels. Car, ils sont souvent jugés complexes, territorialement ciblés et limités à certaines catégories de biens. La simplicité du dispositif proposé faciliterait sa compréhension et son adoption par les bailleurs. Tandis que sa neutralité géographique permettrait une application équitable sur l’ensemble du territoire national.
Des principes novateurs pour dynamiser l’investissement
Ce dispositif introduit plusieurs mécanismes innovants pour encourager l’investissement dans le parc locatif privé. Ce dispositif prévoit notamment l’amortissement de 80 % de la valeur du bien, au rythme de 2 % par an pendant 40 ans.
À titre indicatif, la valeur du patrimoine locatif d’habitation en France est estimée à 1 680 milliards d’euros. Le système inclut aussi l’amortissement des gros travaux sur 20 ans, à raison de 5 % par an. Enfin, il prévoit la réintégration de l’amortissement dans le prix de revient après dix années de location.
Enfin, le dispositif prévoit aussi la déduction des charges courantes ainsi que des dépenses liées aux petits entretiens. Il autorise également la déduction des intérêts d’emprunt. Autre point fort : il permet de reporter les déficits sur les revenus courants sans aucune limite. Ces mesures ont un objectif clair : créer un environnement fiscal favorable à l’investissement et à l’entretien du parc locatif privé.
Des avantages économiques tangibles
Le rapport souligne que ce système universel présenterait, en pleine charge, un coût pour l’État inférieur de 500 millions d’euros au coût actuel des dispositifs d’aides fiscaux. Cette économie budgétaire serait notamment rendue possible grâce au traitement spécifique des travaux, qui supprimerait les déficits fiscaux. En contrepartie, le dispositif prévoit la suppression des aides existantes pour les bailleurs qui choisissent d’y adhérer. L’idée est de simplifier le système tout en le rendant plus efficace.
Pour les bailleurs, ce dispositif se traduirait par un gain de rendement estimé entre 0,8 % et 1 %. Cette amélioration, bien que modeste en apparence, pourrait s’avérer déterminante pour l’attractivité de l’investissement locatif. Elle prend tout son sens dans un contexte de taux d’intérêt bas et de recherche de placements sécurisés.
Les foncières intermédiaires : un nouveau statut pour les entrepreneurs du logement
Une reconnaissance de la dimension entrepreneuriale
Le second dispositif proposé par l’UNPI vise à reconnaître et valoriser la dimension entrepreneuriale des Dirigeants de Foncières Intermédiaires des Territoires (DFIT). Ce statut s’adresse spécifiquement aux acteurs qui s’inscrivent dans une véritable logique entrepreneuriale. Elle se caractérise par des critères juridiques, financiers et professionnels précis.
Cette reconnaissance de la dimension entrepreneuriale répond à une réalité économique trop souvent négligée par les politiques du logement. En effet, les dirigeants de foncières immobilières ne sont pas de simples détenteurs de patrimoine. Ce sont de véritables entrepreneurs : ils investissent, ils gèrent, et ils développent un parc immobilier au service des territoires.
Des critères d’éligibilité rigoureux et structurants
Pour bénéficier de ce statut, les foncières doivent répondre à plusieurs critères. Sur le plan juridique, elles doivent disposer d’un patrimoine immobilier et être soumises à l’impôt sur les sociétés.
Sur le plan financier, plusieurs critères sont exigés. Le chiffre d’affaires de la foncière doit être au minimum de 1,5 million d’euros. Son actif doit être constitué à 75 % d’immobilier situé en Europe. Enfin, elle doit s’engager à affecter 30 % de son résultat à une réserve d’investissement immobilier.
Le dispositif prévoit également des critères professionnels, notamment que l’activité principale du mandataire social s’accompagne d’un engagement de formation. De plus, un engagement RSE triennal est requis. Cette exigence met en lumière la dimension citoyenne et responsable attendue de ces entrepreneurs du logement. Il ne s’agit pas seulement de rentabilité, mais aussi de contribution durable au territoire.
Des avantages fiscaux pour encourager l’entrepreneuriat
Le dispositif prévoit plusieurs avantages fiscaux pour les dirigeants de ces foncières. En particulier, le dirigeant bénéficie d’une exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Celle-ci s’applique à hauteur de sa participation dans une Foncière Intermédiaire des Territoires (FIT). Par ailleurs, la société est éligible au pacte Dutreil, ce qui facilite grandement la transmission de ces entreprises familiales.
Ces mesures encouragent un entrepreneuriat dynamique dans le logement. En réduisant la fiscalité et en facilitant la transmission, elles visent à faire émerger des acteurs professionnels capables de gérer un parc locatif de qualité sur tous les territoires.
L’UNPI : un acteur historique au service de la propriété immobilière
L’UNPI, association loi 1901, œuvre depuis plus de 130 ans pour représenter, accompagner et défendre les intérêts des propriétaires privés, qu’ils soient petits ou plus dimensionnés. Fort de plus de 100 000 adhérents représentant pas moins de 700 000 logements, l’UNPI s’appuie sur l’engagement de ses 76 chambres locales réparties sur l’ensemble du territoire.
En tant que seul acteur local et national au service de la propriété, l’UNPI veille à défendre les propriétaires privés auprès des pouvoirs publics. L’association édite également chaque mois la revue « 35 millions de propriétaires », qui informe et relaie une information de qualité entièrement dédiée à la propriété.
Le rapport qui a conduit à l’élaboration de ces deux dispositifs a été remis à Madame la Ministre, Valérie LETARD. Il est le fruit du travail d’un groupe composé de Sylvain GRATALOUP, Président de l’UNPI France, Bruno BROSSET, Administrateur UNPI France, Hugues MARTIN, avocat fiscaliste FIDUCIAL UNPI 69 & Métropole de Lyon, et Jean-Marc TORROLLION, Administrateur UNPI 69 & Métropole de Lyon.
Avec ces propositions, l’UNPI montre sa volonté de peser dans le débat public. Elle apporte des solutions innovantes pour répondre à la crise du logement, tout en défendant les intérêts des propriétaires bailleurs.
