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Immobilier

Comment annuler un compromis de vente signé ?

Comment annuler un compromis de vente signé ?

La loi SRU du 13 décembre 2000 régit l’annulation d’une promesse de vente dans le cadre d’une transaction immobilière. Le Code de la construction et de l’habitation y fait aussi référence dans les articles L.271-1 et L.271-2. Ils déterminent le champ d’application du droit de rétractation après la signature du compromis de vente. En effet, ce droit s’applique aux acheteurs qui changent d’avis. Ainsi, ils ont 10 jours calendaires pour réagir.

Un délai de 10 jours pour annuler un compromis de vente

La promesse de vente équivaut à une vente sur le plan juridique. Si les deux parties signent le document, elles s’engagent à respecter leur accord et les clauses qui y sont détaillées. Cependant, l’acheteur peut se rétracter. Dans ce cas, il procèdera à l’annulation du compromis de vente après mûre réflexion.

Il faut savoir que l’achat d’un bien immobilier constitue un investissement important. Aussi, l’acquéreur bénéficie d’un délai de 10 jours après la signature de l’avant-contrat. S’il change d’avis, il adresse au vendeur une lettre avec accusée de réception.

compromis de vente

Un délai de 10 jours pour annuler un compromis de vente

Annuler un compromis de vente est une prérogative de l’acheteur. Toutefois, celui-ci doit respecter certaines conditions. C’est-à-dire que la rétractation est uniquement valable dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier en tant que résidence principale ou secondaire.

De même, les particuliers peuvent en bénéficier dans le cadre d’un investissement locatif. En revanche, les loueurs professionnels, les marchands de biens et les entreprises n’y ont pas droit. Rappelons que la rétractation entre en vigueur pour les logements déjà existants ou ceux en cours de construction.

Le mode de calcul du délai d’annulation du compromis de vente

Le calcul du délai de rétractation est simple. L’acquéreur a 10 jours calendaires pour signifier son changement d’avis. De fait, il est effectif à compter du lendemain de la remise en main propre du compromis de vente à l’acheteur et dont la date est indiquée sur l’acte lui-même.




L’avant-contrat peut aussi se transmettre par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans ce cas, le calcul se base sur la date d’envoi et non celle de réception du document. Si l’acte est authentifié par le notaire, le délai de rétractation est effectif à partir du lendemain de la date indiquée sur le document. Il sera reporté au lundi s’il tombe un samedi ou un dimanche. La même règle s’applique aux jours fériés.

Le cas particulier des biens immobiliers en copropriété

Dans ce cadre, le délai de rétractation entre en vigueur dès que l’acheteur a en main tous les documents concernant le bien immobilier. C’est pourquoi, le délai de rétractation peut être effectif des jours, voire des semaines après la signature du compromis de vente. À ce propos, la loi Alur détaille la liste des éléments à transmettre à tout acquéreur d’un lot de copropriété.

Résilier le compromis de vente après le délai imparti

L’annulation du compromis de vente peut toutefois avoir lieu même après le délai légal de 10 jours. Pour autant, le vendeur conserve la garantie payée au moment de la signature du compromis de vente. À savoir, son montant représente entre 5 et 10 % de la valeur du bien immobilier.

Par ailleurs, l’achat d’un bien immobilier est conditionné par le déblocage d’un prêt immobilier. Si la banque refuse d’accorder un crédit à l’acquéreur pour financer son projet, la promesse de vente cesse d’être effective. Le délai légal est d’un mois pour connaître la réponse de l’établissement bancaire. Cependant, le vendeur doit rembourser la garantie si l’acheteur n’obtient pas le crédit dans le délai imparti de 10 jours.

Les démarches d’annulation du compromis de vente après 10 jours

D’autres processus permettent de résilier le compromis de vente après le dépassement du délai légal de 10 jours.

Avant la signature de la promesse de vente

Selon l’article 1113 du Code civil, le vendeur peut fixer lui-même le délai de rétractation de son offre. Mais, il doit tenir compte d’un délai raisonnable. Cette volonté ne peut résulter que d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Les clauses suspensives

Ces clauses prévoient les différentes situations pouvant annuler l’accord de vente avant la signature du contrat de vente :

  • prêt bancaire non accordé à l’acheteur ;
  • servitude d’urbanisme grave ;
  • droit de préemption exercée par la commune.

Dans tous les cas, le vendeur restitue toutes les sommes déjà versées par l’acquéreur.

La clause de dédit

Cette clause permet à l’acheteur et au vendeur de révoquer leur engagement sans aucun justificatif. La partie qui se désiste doit verser à l’autre la somme compensatoire convenue. Cependant, il est préférable de s’adresser à un notaire pour rédiger l’avant-contrat. Car l’acte de vente définitif reprend tous les points évoqués dans ce document. En l’occurrence, il vaut mieux suivre les conseils avisés d’un professionnel.

La résiliation de la promesse de vente à l’amiable

Les deux parties concluent cet arrangement en prévision d’une annulation de transaction. Ils doivent alors en informer l’administration fiscale. Lorsque les compromis sont signés entre particuliers, il est préférable d’éviter toute accusation pour pratique frauduleuse. À noter, les droits de mutation restent valables même en cas de résiliation du compromis de vente. Quand c’est l’acte est signé en présence du notaire, ce dernier publie la résiliation. Cette démarche rend automatique la perception des droits de mutation.

Résiliation de l’avant-contrat via un acte juridique

Le vendeur saisit la justice pour demander l’annulation du compromis de vente dans le cadre d’un non-respect d’obligations contractuelles de l’acheteur. Cette action s’effectue après la mise en demeure de l’acquéreur. Cette procédure évite aux contractants de régler les droits de mutation relatifs à la résiliation du compromis de vente.

Conclusion

La signature d’un compromis de vente constitue un engagement synallagmatique des contractants. Son annulation est possible si l’acheteur se rétracte dans un délai de 10 jours ou en cas de non-respect des clauses suspensives. D’autres conditions de résiliation sont incluses dans l’avant-contrat au moment de sa rédaction. Dans tous les autres cas, les deux parties conviennent d’une révocation à l’amiable pour ne pas saisir la justice.

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Isabelle DAHAN

Rédactrice en chef de Monimmeuble.com. Isabelle DAHAN est consultante dans les domaines de l'Internet et du Marketing immobilier depuis 10 ans. Elle est membre fondatrice de la Fédération Française de l'Immobilier sur Internet (F.F.2.I.) www.ff2i.org et membre de l’AJIBAT www.ajibat.com, l’association des journalistes de l'habitat et de la ville. Elle a créé le site www.monimmeuble.com en avril 2000.

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