Chronique Hebdo Copro : Peut on se passer de gardien en copropriété ?

Aujourd’hui, nous allons nous poser une question importante en matière de gestion de copropriété, peut-on se passer de gardien ? La tentation est forte de supprimer le poste du gardien pour réaliser des économies substantielles, mais est-ce une bonne idée ?

 

L’entretien des parties communes est l’un des principaux postes de dépenses d’une copropriété. Le syndicat des copropriétaires peut salarier un gardien pour lui confier cette tâche mais d’autres solutions sont envisageables comme celles de recruter un employé d’immeuble ou faire appel à un prestataire de services.

La question du choix entre ces solutions se pose le plus souvent à l’occasion du départ en retraite du gardien en place. Doit-on en embaucher un autre ou tout simplement supprimer définitivement le poste ? Il faut dire qu’en matière de réduction des charges, il n’y a pas photo !

 

 

Le salaire du gardien peut représenter 20 % du budget d’une copropriété, mais en l’absence de chauffage collectif, on peut dépasser les 40 %.

 

 

Selon Édouard-Jean Clouet, cofondateur de MeilleureCopro.com, un gardien à plein-temps revient annuellement à 40.000 €. Au salaire viennent s’ajouter les avantages en nature comme le logement et les frais y attenant.

D’ailleurs, on constate que la vente ou location de l’ancien logement de fonction du gardien est la cause principale de la réduction de poste de gardiens dans les copropriétés.

Lorsque l’on fait appel à une société de nettoyage externe, les frais liés à ses salariés ou au nettoyage lui-même, sont évidemment inclus dans le prix de la prestation. En revanche, ce n’est pas le cas lorsque la copropriété salarie un gardien logé ou un employé.

La visite médicale, le contrôle des conditions de travail, l’achat des produits d’entretien, le remplacement en cas de congés, la provision de départ à la retraite, les frais de gestion du syndic ou encore le manque à gagner sur la location de la loge du gardien s’ajoutent aux salaires eux-mêmes.

 

 

Au bout du compte, ces frais supplémentaires représentent, 30 % du coût total du gardien pour une résidence de 30 logements, et 24 % pour 100 logements.

 

 

Pour un petit immeuble de 30 logements, l’employé est 55 % moins cher que le gardien, tout frais compris. Ce fossé est beaucoup moins important dans un immeuble de 100 logements puisque l’employé est alors 9 % moins cher que le gardien.

 

 

En règle générale, les professionnels considèrent qu’un gardien d’immeuble est rentable à partir de 80 ou 100 logements. Il est à noter que la société de nettoyage externe est toujours la moins chère.

 

 

Pourtant, le coup ne doit pas être le seul critère à prendre en compte. Les contrats de prestataires manquent de souplesse, il n’y aura personne pour accueillir les entreprises et contrôler la bonne exécution de ses tâches, ce rôle reviendra alors au conseil syndical.

De même sans gardien, les résidents ne peuvent plus bénéficier du service de réception et de distribution jusqu’à leur appartement des courriers et colis non volumineux. Il n’y a plus de surveillance de l’immeuble exercée par le gardien.

Cela peut devenir critique si l’on se situe dans un secteur où la délinquance est importante car la présence du gardien limite le vandalisme et les vols.

Pas de doutes, on va certainement réaliser des économies mais elles s’accompagneront le plus souvent d’une dégradation de la qualité du service. N’oublions pas que dans les copropriétés des beaux quartiers, le poste de gardien est aussi un élément de standing.

La perception dépendra aussi de la sociologie de l’immeuble. Pour les personnes âgées, un gardien est rassurant, il permet de lutter contre l’isolement et va rendre de menus services.

La copropriété doit donc réfléchir à ce qu’elle souhaite avant de faire un choix et ne pas se baser uniquement sur le prix, surtout quand la différence de coût est réduite comme dans le cas des immeubles de 100 lots.

Selon Édouard-Jean Clouet, le secret de la baisse des charges de copropriété est dans l’achat de services sur-mesure. Il n’y a pas de place pour les offres standards. Il n’y a pas non plus « une solution meilleure qu’une autre ».

Tout dépend de la spécificité de la copropriété, de ses attentes et exigences.

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« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

En savoir plus sur les gardiens de copropriété

Chronique enregistrée le 8 janvier à 17h10, durée : 4 minutes.

Vous pouvez retrouver cette chronique sous forme de podcast ICI

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