Chronique Hebdo Copro : Convocation à l’assemblée générale, à quelle adresse ?

Aujourd’hui, je vais revenir sur une décision de la cour de cassation concernant la régularité de la convocation à l’assemblée générale. En effet, il est fréquent que les copropriétaires contestent la validité d’une assemblée générale des copropriétaires en invoquant l’irrégularité de la convocation.

 

Rappelons, les règles en la matière : sauf le cas exceptionnel des assemblées générales spéciales, le syndic doit convoquer tous les copropriétaires sans exception.

Il est évident que pour exécuter correctement sa mission, le syndic doit disposer des adresses postales de chacun des copropriétaires.

A défaut, le copropriétaire non-convoqué peut demander l’annulation de l’assemblée générale.

Lorsqu’un lot appartient à des époux, la convocation doit être adressée à Monsieur ou Madame. S’ils sont propriétaires chacun d’un lot dans la copropriété, une convocation distincte doit être adressée à chacun d’entre eux.

En cas d’indivision ou d’usufruit/nue-propriété, la convocation à l’assemblée générale doit être adressée au mandataire commun désigné par les intéressés ou à la personne désignée par avance par le règlement de copropriété. Lorsque le lot de copropriété appartient à une société immobilière, une convocation distincte doit être envoyée à chaque associé.

En cas de vente d’un lot, le syndic doit adresser la convocation à la personne qui est propriétaire au moment de cet envoi. Seul l’envoi de la notification de la vente, document qui indique au syndic le nom du nouveau propriétaire, permet au gestionnaire de lui adresser la convocation.

Dans l’affaire en question soumise à la haute juridiction, trois propriétaires indivis d’un lot de copropriété avaient réussi à faire annuler par la cour d’appel de Bastia des résolutions d’une assemblée générale.

Les juges avaient retenu que la régularité de la convocation à l’AG n’était pas établie, car l’avis de réception de la lettre de convocation était revenu avec la mention «NPAI » (N’habite Pas à l’Adresse Indiquée), et celui de la notification ne portait ni mention, ni signature.

Le motif était donc tout trouvé, pour les copropriétaires contestataires, pour tenter de faire valoir la nullité de l’AG puisque la notification de la convocation n’avait pas été effectuée à l’adresse de leur domicile.

Mais, cette contestation est-elle fondée lorsque les copropriétaires ont omis de notifier au Syndic leur nouvelle adresse ? Car l’assemblée générale des copropriétaires est bien irrégulière lorsque la convocation n’a pas été effectuée à l’adresse déclarée, et ce sans que le demandeur ait à justifier d’un préjudice.
Mais, encore faut-il que le Syndic de copropriété dispose d’une adresse du copropriétaire actualisée dans la forme précisée par l’article 64 du Décret du 17 mars 1967.

À cet égard, rappelons que selon l’article 65 du même décret, le copropriétaire ou le titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue propriété a l’obligation de notifier au Syndic son domicile réel ou élu.

Cette information à jour, déclarée au syndic, semble incontournable pour envoyer les notifications et mise en demeure au domicile des copropriétaires.

La notification de changement d’adresse doit être faite par courrier recommandé ou par télécopie avec avis de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret. Il faut savoir que même si les notifications adressées par courrier recommandé par le syndic, lui reviennent, il n’est pas tenu d’effectuer des investigations auprès des fichiers des hypothèques ou du registre du commerce pour localiser par lui-même l’adresse du domicile du copropriétaire.

C’est bien pour cela, que la cour de cassation a décidé dans cet arrêt du 28 mars 2019, que la convocation adressée au dernier domicile connu des copropriétaires est valable.

En effet, les notifications, convocations et mises en demeure sont régulières dès lors qu’elles sont adressées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception à chaque copropriétaire, au dernier domicile que celui-ci a notifié au syndic, rappelle ainsi la Cour de cassation.

Dès lors, les copropriétaires ne sauraient être recevables en leur demande d’annulation des résolutions de l’assemblée litigieuse. Il faut reconnaître le bon sens de cette décision qui renforce la sécurité juridique des résolutions adoptées au cours de l’assemblée des copropriétaires. Car on pourrait imaginer, qu’un copropriétaire de mauvaise foi, déclare volontairement une adresse erronée, incomplète ou tout simplement s’abstienne de l’actualiser dans le but de contester la validité d’une assemblée générale.

« L’hebdo copro », chaque lundi, retrouvez Isabelle DAHAN, fondatrice de Monimmeuble.com pour un point sur l’actualité de la copropriété. Cette chronique est diffusée sur la radio web de l’immobilier : Radio Immo.

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Chronique enregistrée le 6 mai à 17h10, durée : 4 minutes.

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