Charges de copropriété : Une grande disparité en Ile de France !

Charges de copropriété en Ile de France.
Charges de copropriété en Ile de France.

MeilleureCopro a réalisé une importante étude sur les charges de copropriété en Ile-de-France basée sur 55.000 copropriétés soit 39% du parc francilien. La disparité est importance que ce soit au niveau des départements, des villes voire des arrondissements parisiens…

 

Jamais une étude sur les charges n’aura englobé un nombre aussi important de copropriétés. Ses résultats sont donc le reflet exact de la situation actuelle des charges de copropriété en Ile-de-France.

Pour étudier le coût des charges et des services associés, nous avons collecté 2,5 millions d’annonces immobilières en France soit 55.000 copropriétés en Ile de France l’équivalent de 39% du parc !

Edouard-Jean Clouet – Président MeilleureCopro

Les charges moyennes de copropriété sont de 33€/m² Carrez/an en Ile de France

Charges de copropriété
En Ile-de-France les charges moyennes de copropriété sont de 33€/m² Carrez/an.

 

Alors qu’en Ile-de-France les charges moyennes de copropriété sont de 33€/m² Carrez/an, la Seine-et-Marne est le département où les charges sont les plus faibles avec une moyenne de 28€/m²/an. À l’inverse, c’est dans les départements de Paris et des Hauts-de-Seine qu’elles sont les plus élevées, avec respectivement 40€/m² et 36€/m²/an.

En effet, on observe un écart de 12 points dans le classement par département entre le plus cher et le moins cher. Alors qu’en Ile-de-France les charges moyennes de copropriété sont de 33€/m² Carrez/an.

Il faut également noter que dans le TOP 10 des communes les plus chères d’Île-de-France, 8 se situent dans les Hauts-de-Seine : Neuilly sur Seine (46€/m2/an), Meudon (41€), Levallois-Perret (40€), Garches (41€), Châtenay-Malabry (41€), Clichy (39€), Courbevoie (39€).

 

Au sein d’un département, les écarts de charges entre copropriétés varient de 57% à 62%

Charges de copropriété
Les écarts de charges au sein d’un département.

 

L’étude fait ressortir qu’il existe également de grandes disparités d’un immeuble à l’autre entre le niveau de charges minimum et le niveau de charges maximum au sein même des départements.

Même si cet écart est en moyenne de 60% pour les différents départements franciliens, c’est dans les Yvelines que cette fluctuation est la plus importante, avec 62% d’écart (18€/m² de charges minimales et 47€/m² de charges maximales).

 

5 facteurs principaux justifient la fluctuation des charges

 

Différents facteurs expliquent ces différences de charges entre les communes, notamment le niveau d’équipement des copropriétés comme la présence ou non d’un gardien (+6,1€/m² Carrez/an) ou d’un ascenseur (+2,6€/m² Carrez/an).

Mais c’est le chauffage collectif (+8,5€/m² Carrez/an), qui représente plus de 25% des charges d’une copropriété, qui influe le plus fortement sur les dépenses des copropriétaires.

Outre le niveau d’équipements en services, d’autres éléments permettent d’expliquer la différence de charges de copropriétés : c’est le cas de la taille de la copropriété et de la date de construction des bâtiments.

A un niveau de services comparables, la taille des immeubles influe fortement sur le niveau des charges.

Edouard-Jean Clouet

Charges de copropriété
Les charges par lot sont très significativement plus élevées sur les petites copropriétés.

Les charges par lot sont très significativement plus élevées sur les petites copropriétés. Pour une copropriété de 20 lots les charges observées par sont de 3.461€ / lot ; pour 50 lots on est à 2.672 € / lot ; enfin pour une copropriété de 100 lots, cela diminue encore avec 1.993 € / lot.

 

 

De même, si l’on tient compte de l’année de construction, on observe un taux d’équipement très différents. Les immeubles des années 1960 à 1980 sont ceux qui coûtent le plus cher (42 €/m2 carrez/ an). La plupart sont équipés du chauffage central, d’un ascenseur et d’une loge de gardien.

Charges de copropriété
Les immeubles des années 1960 à 1980 sont ceux qui coûtent le plus cher (42 €/m2 carrez/ an).

 

 

Pour les immeubles récents à partir des années 2000, les charges moyennes baissent radicalement, on passe à 27€/m2 carrez/ an. Il faut savoir que l’ascenseur n’influe que très peu sur les charges et bien moins que le chauffage ou le gardien.

 

 

 

Focus sur les communes de Paris (75) et Créteil (94)

On observe un niveau de charges comparable à Paris (40€/m²) et à Créteil (39€/m²), malgré un taux d’équipement plus faible dans la capitale. Ceci s’explique par la proportion de petits immeubles de moins de 50 lots plus élevée à Paris qu’à Créteil (92% contre 70%). De plus, le parc immobilier est plus vieillissant à Paris, avec 86% d’immeubles construits avant 1974, contre seulement 42% à Créteil.

Le poids des facteurs socio-économiques sur les charges

 

On peut se demander pourquoi à niveau comparable de services, le montant des charges à Aubervilliers (93) est de 18% supérieur à celui de Versailles (78) ? La réalité du terrain explique cet écart d’une part par les impayés et d’autre part par l’augmentation du coût de l’assurance.

Les impayés conduisent à une inflation des budgets de copropriété. Les frais de relance et les procédures de recouvrement sont coûteux. A noter que 40% des copropriétés sont en difficultés dans le 93 et 19% le sont en Ile de France.

Par ailleurs, Les copropriétés avec plus de locataires que de copropriétaires résidents connaissent un coût d’assurance plus élevé. Or, on compte 73% de part de locataires à Aubervilliers et 47% à Versailles.

 

L’estimateur de charges MeilleureCopro

Charges de copropriété
Un outil unique pour comparer son immeuble à des copropriétés similaires.

 

 

MeilleureCopro propose à tous copropriétaires de connaître le montant optimal de charges de copropriété à payer. L’estimateur de charges se base sur des biens comparables (services identiques et situation géographique). Le résultat de cette estimation est présenté sous forme d’Étiquette de Charges, une innovation MeilleureCopro.

*Cet outil est disponible gratuitement sur le site internet www.meilleurecopro.com et sera très prochainement proposé également sur Monimmeuble.com.