Charges de copropriété : financement de l’entretien des équipements communs

Charges de copropriété : financement de l’entretien des équipements communs

Tous les copropriétaires doivent s’acquitter des charges de copropriété. Votées en assemblée générale, ces obligations assurent le bon fonctionnement de la copropriété. Prévues dans le budget prévisionnel, elles couvrent les frais d’entretien des équipements communs en copropriété. Cependant, la situation de chaque copropriétaire dans l’immeuble peut engendrer le paiement de charges exceptionnelles. Quels sont les postes de dépense concernés ? Comment se calculent les charges communes générales et les charges spéciales ? Comment les charges spéciales sont-elles réparties entre les copropriétaires ?

Charges de copropriété : qui paye l’entretien des équipements communs ?

La question de la répartition des charges de copropriété est sujette à de fréquentes contestations de la part des copropriétaires. Bien souvent, le motif évoqué pour refuser la participation provient d’une mauvaise interprétation des textes de loi. Des débats se soulèvent, par exemple, autour du non-usage de certaines parties communes spéciales. En tout cas, on distingue deux types de charges de copropriété : les charges générales et charges spéciales. Leur répartition est encadrée par la loi et il est possible d’en contester le paiement.

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Entre charges générales et charges spéciales

Prévues dans le règlement de copropriété, les charges générales englobent les frais liés à l’administration, à l’entretien et à la conservation des parties communes. Ainsi, plusieurs types de travaux sont concernés :

  • Le nettoyage de la copropriété
  • Le ravalement de façades
  • L’accès à l’immeuble (digicode, interphone)
  • L’éclairage des parties communes
  • Etc.

Au-delà des frais de travaux physiques, les charges générales concernent également les honoraires du syndic et les frais relatifs aux assemblées générales.

Les charges spéciales quant à elles, concernent les services collectifs et les éléments d’équipement communs. Les services collectifs se rapportent notamment au système de sécurité, au service de nettoyage, au gardiennage, etc. Concernant les éléments d’équipement communs, on peut citer l’entretien du vide-ordures, du chauffage central, de l’ascenseur et d’autres installations des parties communes spéciales.

Quelle est la règle de participation aux charges d'entretien des équipements communs ?

Plusieurs critères entrent en compte dans la répartition des charges de copropriété.

La répartition des charges générales se calcule en fonction de la valeur relative du lot. En d’autres termes, la quote-part de chaque copropriétaire dépend de la consistance du lot ainsi que de sa situation et de sa superficie. Par ailleurs, l’établissement des tantièmes, les quotes-parts des parties communes, en dépend également.

D’autre part, concernant les charges spéciales, leur répartition se fait en fonction de l’utilité objective des services et éléments collectifs concernés, par rapport à chaque lot. C’est en tout cas ce que stipule l’article 10, alinéa 1 loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de copropriété. Faisant l’objet de certaines incompréhensions, la notion de « utilité objective » a bénéficié d’une consécration légale à travers l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, cette utilité objective ne dépend pas de l’usage effectif du service ou de l’équipement commun, mais de l’utilisation possible. En d’autres termes, même si un copropriétaire renonce à l’utilisation de l’ascenseur, il doit payer sa quote-part des charges d’ascenseur. À l’inverse, un copropriétaire dont l’appartement se trouve au rez-de-chaussée est exonéré de ces charges en particulier.

Comment contester le paiement des charges de copropriété concernant les services collectifs ?

Les copropriétaires constatant des irrégularités dans le calcul des quotes-parts peuvent contester la répartition des charges de copropriété. La contestation est possible à partir d’un écart de plus de ¼ par rapport au calcul régulier. Ainsi, un copropriétaire peut procéder à cette contestation dans deux cas :

  • Sa quote-part est de plus de ¼ supérieur à celle des autres copropriétaires
  • Un autre copropriétaire s’acquitte d’une quote-part inférieure de plus de ¼ par rapport aux autres.

Dans tous les cas, le recours pour une meilleure répartition des charges de copropriété se fera devant le tribunal. Premièrement, la procédure doit être engagée dans un délai de 5 ans, après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. Ensuite, on peut engager le recours dans un délai de 2 ans après la première vente du lot de copropriété qui a été faite après la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Le juge déterminera dans un premier temps le bien fondé ou non de la plainte. Si cette dernière est légitime, une nouvelle répartition des charges de copropriété est établie par le juge. Elle s’applique alors à partir du premier jour de l’exercice comptable suivant.

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Nous organisons le mardi 21 septembre de 18h à 19h30 un webinaire gratuit qui a pour thème : “Installer et entretenir les équipements communs dans sa copropriété”. Nos différents intervenants, vous rappelleront les règles en la matière. De même, ils vous apporteront leurs meilleurs conseils pour assurer le bon fonctionnement des équipements de la copropriété.

À cette occasion, vous pourrez poser toutes vos questions à des spécialistes qui couvriront de nombreux sujets. Aussi, il sera question d’installation électrique avec les bornes de recharge, de maintenance des ascenseurs ou encore de la chaudière collective. Nous associons également à cette soirée, une avocate et un syndic de copropriété…

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