Le marché immobilier français amorce-t-il enfin sa sortie de crise ? Selon l’étude publiée par Foncia, l’année 2025 marque une reprise des transactions dans l’ancien avec une hausse de 8% des volumes de ventes. Toutefois, cette dynamique reste fragile : le quatrième trimestre n’affiche qu’une progression de 5%, freiné par les incertitudes politiques et économiques. Côté location, la situation se durcit avec une baisse de 7% du stock de logements disponibles et un taux de rotation en recul. Entre signaux encourageants et tensions structurelles, le marché immobilier révèle deux visages contrastés que propriétaires, acquéreurs et locataires doivent décrypter pour prendre les bonnes décisions.
Sommaire :
- Pourquoi le marché immobilier des transactions repart-il en 2025 ?
- Quelles sont les tensions qui pèsent sur le marché immobilier locatif ?
- Comment les acteurs du marché immobilier s’adaptent-ils ?
- Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?
À retenir – Bilan du marché immobilier 2025
- Les transactions dans l’ancien progressent de 8% avec des prix stables (+1 %).
- Le stock de logements locatifs chute de 7% et 47% des bailleurs veulent vendre.
- À Paris et Lyon, moins de 1% du parc est disponible à la location.
- Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) entre dans la loi de finances 2026.
- Foncia engage 25 000 logements en copropriété dans la rénovation énergétique.
Pourquoi le marché immobilier des transactions repart-il en 2025 ?
Une hausse de 8% des volumes de ventes sur l’année
L’année 2025 confirme le retour d’une dynamique positive sur le marché immobilier de l’ancien. L’étude Foncia qui repose sur 14 134 dossiers de compromis de vente révèle ainsi que les volumes de transactions progressent de 8% par rapport à 2024.
Par ailleurs, les délais de vente restent maîtrisés. Ils atteignent 91 jours en moyenne, soit un jour de moins qu’en 2024. De plus, les prix se stabilisent avec une hausse limitée à 1% au niveau national. Le prix moyen de vente s’établit à 181 000 €. Quant à la surface moyenne des biens vendus, elle atteint 58 m². Cela représente une progression de 2%, soit 1 m² supplémentaire.
Jordan Frarier, Président de Foncia Transaction, explique cette évolution : « La baisse des taux de l’année dernière a permis de stabiliser les prix et a permis aux acquéreurs de regagner un petit peu de superficie. »
Ces indicateurs traduisent donc une sortie progressive de la phase de crise. Cependant, le marché ne retrouve pas les niveaux d’avant la crise sanitaire. En effet, 2019 avait enregistré plus d’un million de transactions. En outre, le profil type de l’acquéreur Foncia se dessine. Il s’agit plutôt d’une personne de 45 ans et célibataire. Les appartements représentent 86% des biens vendus. Les maisons ne comptent que pour 14%. Les T2 dominent avec 34% des transactions.
Un pic d’activité en septembre puis un ralentissement
La reprise du marché immobilier se construit en dents de scie au fil des trimestres. Le premier trimestre affiche +8%. Le deuxième atteint également +8%. Ensuite, le troisième grimpe à +11% avec un pic d’activité en septembre. En revanche, le quatrième trimestre marque le pas. Il n’affiche que +5% de hausse.
Jordan Frarier souligne également la fragilité de cette reprise : « Cette dynamique reste fragile, essentiellement portée par les primo et secundo-accédants, et dépendra fortement des décisions à venir en matière de taux, de fiscalité et de politique du logement. »
De fait, les incertitudes politiques et économiques de fin d’année pèsent sur la confiance des ménages. Cela freine les projets d’achat.
Des disparités territoriales marquées
Dans les grandes métropoles, le marché immobilier reprend nettement. Paris enregistre une hausse de 19% des volumes de transactions. Les prix y progressent de 1%. Les surfaces vendues augmentent de 5%. De son côté, Lyon affiche la plus forte hausse des prix avec +14%. Toutefois, les surfaces vendues y reculent de 11%. Nice progresse de 20% sur les prix et de 19% sur les volumes. Enfin, Lille se distingue par une hausse de 27% des transactions.
Jordan Frarier commente cette tendance : « En 2024, ce sont les grandes métropoles qui ont le plus durement encaissé le ralentissement du marché. À l’inverse, en 2025, ce sont elles qui ont porté la reprise, tirant l’activité vers le haut en termes de volumes.»
En région, les tendances sont plus contrastées. L’Île-de-France voit ses prix baisser de 1%. À l’inverse, le Sud-Est progresse de 3%. Un effet de levier se confirme également. Lorsque les prix se stabilisent ou reculent, la surface moyenne des biens vendus augmente fortement. C’est le cas dans le Grand Est (+7%) ou les Hauts-de-France (+3%).
Concernant la typologie des biens, les T2 dominent le marché avec 34% des transactions. Les T3 suivent avec 26%. Les T1 représentent 20%. Les T4 et plus comptent également pour 20%.
Quelles sont les tensions qui pèsent sur le marché immobilier locatif ?
Une offre locative qui se réduit dangereusement
Le marché immobilier locatif connaît désormais une crise structurelle. Foncia, premier loueur de France, gère 400 000 biens. L’étude révèle une baisse de 3% des congés locataires sur l’année 2025. Le nombre de relocations recule de 2%. Les locations totales réalisées diminuent de 3,5%. Elles atteignent 54 700 locations sur l’année.
Zahir Keenoo, Président de Foncia ADB, met en perspective cette chute : « Les belles années, avant Covid et surtout post-Covid, on était plutôt autour de 60 000 voire 70 000 locations sur un an. En moins de 3 ans, on est passé à 54 700. C’est du jamais vu chez nous en 50 ans d’existence ! »
Par conséquent, le stock de logements disponibles à la location chute de 7%. Le taux de rotation se limite à 19,7%. Il recule de 1,5 point par rapport à 2024. En revanche, le taux d’occupation du parc atteint 93,6%. Il progresse de 0,2 point.
Zahir Keenoo alerte : « Face à cette hémorragie du parc locatif privé, qui représente 60% de l’offre locative en France, Foncia s’engage à endiguer cette perte de logements. »
Pourquoi les propriétaires retirent-ils leurs biens du marché ?
Plusieurs facteurs expliquent cette raréfaction de l’offre sur le marché immobilier locatif. Foncia mène une étude auprès de 12 000 propriétaires bailleurs en 2025. Résultat : 47% d’entre eux vendent leur bien pour des raisons de rentabilité. Les contraintes réglementaires croissantes et une rentabilité dégradée motivent ces arbitrages patrimoniaux.
Zahir Keenoo détaille les motivations des bailleurs : « Les propriétaires nous disent : on va attendre d’avoir les moyens de faire des travaux nous-mêmes parce qu’on ne peut pas dépenser 10, 15, 20 000 € pour rénover en partie privative pour parfois gagner à peine une lettre sur le DPE. »
De plus, les logements classés G posent un problème majeur. Leur relocation est interdite depuis le 1er janvier 2025.
Zahir Keenoo alerte sur ce point : « Ces logements sont aujourd’hui toujours loués, mais en dehors des circuits professionnels. Ils glissent vers un marché parallèle, avec des conditions que l’on préfère ne pas qualifier. Sans aller jusqu’à parler de marchands de sommeil, la gravité de la crise du logement pousse ces biens hors du cadre réglementé et les maintient durablement en marge du marché officiel.»
Par ailleurs, d’autres biens sortent temporairement du marché. Les propriétaires les retirent pour effectuer des travaux de rénovation énergétique. Une partie du parc bascule également vers la location saisonnière. Ce phénomène touche notamment les zones tendues, pour des raisons de fiscalité.
En termes de performance énergétique, seuls 10% des biens gérés par Foncia sont classés F (7%) et G (3%). À l’inverse, 71% se situent dans les catégories A à D.
Des métropoles sous forte pression
Le marché immobilier locatif affiche des tensions particulièrement élevées dans les grandes villes. Les villes universitaires et les bassins touristiques sont également touchés. La situation devient critique dans plusieurs métropoles.
Zahir Keenoo illustre cette pénurie avec des chiffres éloquents : « À Paris, au moment où je vous parle, le parc compte près de 17 000 logements, pour à peine 90 biens disponibles à la location. Autant dire que l’offre est extrêmement limitée.
À Lyon, la situation n’est guère plus favorable : sur 29 000 logements gérés, seuls 22 sont aujourd’hui disponibles. Dans ces conditions, il est tout simplement impossible de répondre à l’ensemble des demandes, notamment celles des nombreux étudiants en quête d’un logement. »
Des loyers en hausse malgré l’encadrement
Concernant les évolutions par ville, Nice enregistre la plus forte baisse des congés locataires avec -24%. Cette baisse s’accompagne d’une hausse des loyers de 3,03%. Bordeaux suit avec -14% de congés et +1,14% sur les loyers. Paris et Grenoble affichent -10% de congés. Les loyers y évoluent respectivement de -0,38% et -1,96%. Au niveau national, les loyers progressent en moyenne de 1,44 %. Ce chiffre dépasse l’IRL moyen de 1,025%.
Zahir Keenoo explique cet écart : « Dans l’agglomération niçoise, de nombreuses communes ne sont pas soumises aux dispositifs de plafonnement ou d’encadrement des loyers. Dans ce contexte, le propriétaire bailleur, s’il souhaite améliorer la performance énergétique de son bien et continuer à le louer avec des professionnels, s’engage dans des travaux. Un choix souvent guidé par un objectif clair : préserver, voire renforcer, la rentabilité de son investissement. »
Quant à la typologie des biens en location, les T2 dominent avec 37%. Les T3 représentent 30%. Les T1 comptent pour 17%. Les T4 et plus atteignent 16%. En moyenne, chaque bailleur détient 1,8 logement. Ce chiffre confirme que les investisseurs sont majoritairement des particuliers modestes.
Comment les acteurs du marché immobilier s’adaptent-ils ?
Les solutions déployées pour sécuriser les transactions
Face aux exigences du marché immobilier, Foncia renforce son rôle de tiers de confiance. Les résultats sont probants. Le groupe mise sur des estimations justes. Cette approche évite les corrections de prix brutales. Elle préserve également le patrimoine des vendeurs.
Jordan Frarier insiste sur ce point : « Les constats se confirment : malgré l’abondance d’informations disponibles, les vendeurs ont toujours besoin d’un accompagnement très étroit sur le positionnement du prix. Beaucoup peinent encore à accepter qu’au prix auquel ils souhaitent vendre, le bien ne trouvera tout simplement pas preneur sur le marché actuel. »
Par ailleurs, le mandat exclusif sans engagement fête ses 5 ans en 2025. Il génère un taux de satisfaction de 98%. Le taux de recommandation atteint 97%.
Jordan Frarier précise : « 85% de nos ventes se font sur le mandat exclusif et 2 mandats sur 3 sont rentrés en mandat exclusif. Ce mandat, dans l’intérêt du client, permet de l’accompagner sur la stratégie de commercialisation, le positionnement prix et la défense du prix. »
De plus, un partenariat avec Squarimo propose une approche innovante. Il s’agit d’une « vente interactive », équivalent d’une vente aux enchères. Près de 1 000 annonces sont déposées. Plusieurs centaines de ventes sont réalisées. En outre, les outils Optissimmo et l’étude Rénov+ limitent la dépréciation des biens énergivores. La productivité des conseillers immobiliers Foncia atteint 15,5 ventes par an. Ce chiffre représente le double du marché. L’activité progresse de 10%. La rentrée de mandats augmente de 4%.
Un accompagnement renforcé des propriétaires bailleurs
Pour stabiliser le parc locatif, Foncia engage une transformation profonde de son approche sur le marché immobilier. L’instabilité politique impacte directement l’activité.
Zahir Keenoo révèle : « Les neuf premiers mois ont été marqués par des performances particulièrement solides, avec plus de 10 % de mandats supplémentaires en gestion locative par rapport à 2024. Puis est survenue la séquence politique de début septembre — le vote de défiance, la nomination, puis la démission de Lecornu — qui a brutalement inversé la tendance, entraînant un recul de 15 %. »
Face à ce constat, Foncia cible désormais le marché de l’autogestion. Ce segment représente plus de 50% du marché.
Zahir Keenoo annonce une nouvelle stratégie inspirée du modèle EasyJet : « Plutôt que de s’en tenir à un mandat de gestion locative standardisé, souvent onéreux, l’idée est de déployer des offres modulables. Une formule « starter », avec des taux de gestion très compétitifs en entrée de gamme, puis une offre intermédiaire destinée aux bailleurs souhaitant aller plus loin, notamment en matière de garantie loyers impayés et de gestion technique. »
En parallèle, le groupe lance des focus groupes. Ils identifient les problématiques des bailleurs. Ces derniers expriment une forte attente de proximité et d’ancrage local. De surcroît, l’exploitation responsable de la base de données via l’outil de gestion Millenium permet de comprendre les évolutions. Cet outil est unique sur le marché. Il analyse les attentes des clients. Foncia développe également sa propre intelligence artificielle. Elle sert à repenser les offres.
La rénovation énergétique comme levier stratégique
Le marché immobilier intègre désormais pleinement l’enjeu de la transition énergétique. En juillet 2025, Foncia signe son Green Deal 2 avec le Plan Bâtiment Durable. Cette signature donne un nouvel élan à la dynamique de rénovation. Pour rappel, le premier Green Deal date de mars 2022. Il visait 300 projets de rénovation sur trois ans. Au 31 décembre 2024, Foncia certifie 400 projets. Ils concernent 30 000 logements.
Au cours de l’année 2025, 152 copropriétés gérées par Foncia votent des travaux de rénovation énergétique. De plus, 245 copropriétés engagent une phase d’études. Au total, 25 000 logements en copropriété s’inscrivent dans une démarche active de rénovation énergétique. Le budget travaux voté dépasse 150 millions d’euros.
Zahir Keenoo souligne l’impact économique : « C’est 150 millions d’euros de chiffre d’affaires qui irriguent les acteurs locaux : tout un écosystème d’artisans, d’AMO et d’entreprises du bâtiment, dont l’activité dépend aussi directement de cette dynamique économique. »
En gestion locative, près de 500 logements bénéficient de travaux de rénovation. Les filiales Constatimmo (diagnostics) et Tecol (travaux) réalisent ces interventions. Ces logements sortent ainsi des classifications F et G.
Concernant le nouveau calcul du DPE, il entre en vigueur début 2026. Zahir Keenoo précise : « Le coefficient électrique est passé de 2,3 à 1,9, ce qui va mécaniquement améliorer le DPE de nombreux logements. Dans certains cas, le gain pourra atteindre au moins une lettre. Mais sur le long terme, cette correction ne suffira pas : sans action sur la fiscalité et sur le statut du bailleur privé, la pénurie de logements locatifs est appelée à perdurer.»
Quelles perspectives pour le marché immobilier en 2026 ?
Le statut du bailleur privé comme signal positif
Le Gouvernement inscrit la création d’un statut du bailleur privé dans la loi de finances pour 2026. Ce dispositif, dit « Jeanbrun », apporte davantage de visibilité aux investisseurs. Il offre également des leviers incitatifs concrets.
Jordan Frarier nuance son analyse : « C’est une mesure que la profession attendait depuis longtemps. Le signal envoyé est plutôt positif et encourageant. Sur le neuf, une intervention est devenue absolument indispensable, tant le marché traverse une crise profonde. En revanche, davantage de réserves s’expriment sur l’ancien : l’exigence de 30% de travaux peut constituer un frein réel pour de nombreux projets. Reste une bonne nouvelle : l’orientation a changé, avec une volonté affirmée de remettre la question du logement au cœur des priorités. »
Des facteurs de vigilance persistants
La reprise du marché immobilier reste dépendante de nombreux facteurs exogènes. Les taux d’intérêt constituent le premier enjeu.
Jordan Frarier partage ses perspectives : « Il n’y a ni optimisme excessif, ni pessimisme affiché. Les taux annoncés autour de 2,5% pour le second semestre 2025 ne se sont jamais concrétisés. Au contraire, une légère remontée a été observée, qui se poursuit encore très modestement en ce mois de janvier. Il ne faudrait pas que cette tendance s’installe durablement. Si les taux se stabilisent, le marché pourrait retrouver un équilibre, avec une stabilité à la fois des volumes et des prix.»
Il met également en avant l’effet des échéances électorales sur le marché immobilier : sur les cinquante dernières années, les années marquées par des scrutins se traduisent systématiquement par une forte accalmie des transactions dans l’ancien, en raison d’un climat généralisé d’attentisme. Le parc locatif privé représente 60% de l’offre locative en France. Il nécessite donc une attention particulière. La simplification administrative reste un enjeu majeur.
Zahir Keenoo illustre ce problème avec l’exemple du permis de louer : « En Seine-Saint-Denis, le permis de louer impose encore le dépôt d’un dossier papier en mairie. Celle-ci dispose d’un délai d’un mois pour répondre, pour un coût de 135 euros. En tenant compte du diagnostic et des délais administratifs, cela représente près de deux mois et demi de loyers perdus pour le propriétaire. Une contrainte difficilement tenable pour les professionnels à l’horizon 2026 ! »
